ベルシード五反野
ベルシード五反野（東京都 足立区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築2年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都足立区3-15-4 |
|---|---|
| 交通 | 五反野 |
| 築年 | 2024（築2年） |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都足立区にある「ベルシード五反野」は、五反野駅に近い2024年築のワンルームマンションです。割高診断は2件のみの参考値ですが安全・割安の判定もあり、地価は上昇傾向です。洪水浸水想定や液状化リスクもあるため、購入前に複数の確認をおすすめします。
立地と交通
ベルシード五反野は、東京都足立区にあり、最寄り駅は五反野駅です。駅からの徒歩分数や沿線名は今回のデータにないため、物件概要書や地図で確認してください。実際のアクセスの良さは、現地で駅まで歩いてみて確かめるのがおすすめです。
足立区は住宅地と商業地が混在するエリアです。この棟の周辺の用途地域は第１種住居地域で、市街化区域に指定されています。周辺環境の雰囲気が自分に合うかどうかは、時間帯を変えて現地を訪れて確認するのがよいでしょう。
建物と管理
ベルシード五反野は2024年に竣工した、築2年の比較的新しいマンションです。階数や総戸数、構造、権利形態、分譲会社、管理会社といった情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の資料で確かめてください。
建物が新しいことは一つの安心材料ですが、管理体制の良し悪しは築年数だけでは分からないため、管理規約や長期修繕計画、過去の総会議事録を売主や管理会社に求めて実際の運営状況を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として受け止めてください。判定の内訳は「安全・割安」が1件、「判定不能」が1件で、最も多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.66%、平均提示価格は2840万円、家賃中央値は96,500円（93,000円〜100,000円、2件のサンプル）で、最終診断日は2026年8月7日です。
同じ時期の足立区全体では、診断件数77件のうち「危険（割高）」が45件と最も多く、「注意」が19件、「安全・割安」が12件、「判定不能」が1件でした。足立区全体の平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は1992万円、家賃中央値は74,700円です。この棟とエリア全体の数字は分けて見る必要があり、どちらが良い・悪いと単純に比べることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から164m離れた栗原3-10-15の地点（近隣商業地域・商業地、建蔽率80%、容積率400%、防火地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり492,000円でした。前年の464,000円からの変動率は+6%で上昇していますが、この地点の数字がこの棟の資産価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は147件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として西新井エリアの1K・15平方メートル・2025年築の物件が1900万〜2100万円で取引されています。面積や築年が異なる事例も含まれるため、単純な比較は避けてください。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が3〜5m、高潮は0.3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。浸水や地盤のリスクは生活や資産価値に関わるため、自治体のハザードマップや地盤調査資料で詳しく確認することをおすすめします。
築2年の新しめの物件で、五反野駅に近い立地ですが徒歩分数や沿線は要確認です。
割高診断は2件のみの参考値で、安全・割安と判定不能が1件ずつに分かれています。
地価は上昇傾向ですが、洪水浸水想定3〜5mや液状化リスクもあり総合判断が必要です。
- 建物の階数・総戸数・構造を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画を管理組合に確認する
- 五反野駅からの徒歩分数や沿線名を物件概要書で確認する
- 洪水浸水想定3〜5mへの備えや保険加入の必要性を確認する
- 液状化しやすい地盤であることを地盤調査資料で確認する
- 診断件数2件は参考値のため、類似物件の診断件数と見比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
入居者・オーナーの口コミ（1件）
-
★★★★★オーナー
北千住、綾瀬、北綾瀬エリア
【良かったところ】
優れている・好きな部分
・駅前再開発事業検討地域
・交通利便性
その理由
・北千住駅から２駅隣
・上野駅まで直通
【改善ポイント・今後への期待】
資産価値を上げる要素
・駅前再開発事業検討地域
・人口流入
その理由
・北千住駅、綾瀬・北綾瀬駅が人気のため
・
口コミは投稿者個人の体験・感想であり、投資成果を保証するものではありません。断定的な評価・誹謗は掲載していません。匿名投稿です。
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 足立区）
相場（3.77%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.11ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.66%）は、東京都 足立区相場（3.77%）より0.11ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 足立区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 100,000円
- 93,000円
この棟の家賃中央値（96,500円）は、東京都 足立区の周辺相場中央値（74,700円）より 29.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／栗原３－１０－１５（この棟から約164m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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