アルファグランデ竹ノ塚
アルファグランデ竹ノ塚（東京都 足立区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 足立区伊興5丁目5-2 |
|---|---|
| 交通 | 東武伊勢崎線 竹ノ塚駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1994-03（築32年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート(RC) |
| 建物管理会社 | スターツアメニティー株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アルファグランデ竹ノ塚は東京都足立区伊興5丁目、竹ノ塚駅徒歩11分にある1994年竣工・4階建て29戸のワンルームマンションです。宅建士の視点で立地、建物管理、割高診断の参考値、周辺の地価・取引・ハザードを中立に解説します。
立地と交通
アルファグランデ竹ノ塚は、東武伊勢崎線竹ノ塚駅から徒歩11分の場所にあります。徒歩11分は駅からやや距離があり、通勤や買い物の際の歩く時間として意識しておきたい長さです。天候が悪い日や荷物が多い日には、もう少し時間がかかることもあります。最寄り駅までのバスの有無やルートの詳細は今回のデータに無いため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
所在地は東京都足立区伊興5丁目で、用途地域は近隣商業地域、区域は市街化区域（すでに市街地として開発が進んでいる、またはこれから進めていく区域）です。近隣商業地域は、住宅と小規模な店舗が混在して建てやすいように定められた地域を指します。マンションの近くにどのような店や施設があるか、普段の生活環境がどうかといった詳しい様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この建物は1994年3月に竣工した鉄筋コンクリート（RC）造の4階建てで、築32年、総戸数29戸です。権利形態は所有権で、土地と建物の権利をそのまま持つ形になります。RC造の4階建てという規模は、比較的小さなマンションに分類されます。築年数が32年ということもあり、これまでの修繕の積み重ねが今後の住み心地や資産価値に影響しやすい時期に入っているといえます。
管理会社はスターツアメニティー株式会社です。管理会社が決まっていることは一つの安心材料ですが、管理費や修繕積立金の金額、これまでの大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。分譲時の会社名やブランド名、公式の物件概要も今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿であわせて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、件数が3件未満のため参考値として見てください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（購入価格に対して実際に得られる年間の収益の割合）は3.81%、平均の提示価格は1340万円です。家賃のサンプルは2件で、60,000円と61,000円、中央値は60,500円でした。最終の診断日は2023年3月7日と少し前のため、現在の相場とは差がある可能性があります。
同じ足立区全体で見ると、診断件数は77件あり、危険（割高）が45件、注意が19件、安全・割安が12件、判定不能が1件で、こちらも多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は1992万円、家賃中央値は74,700円です。この棟とエリアの利回りの差を示すデータは今回ありませんので、個別の価格が妥当かどうかは最新の売買事例であらためて確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（伊興本町１－１３－１９、棟から237m）では、令和8年1月1日時点の価格が1m²あたり369,000円で、前年の351,000円から5.1%上がりました。この地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率（土地に対して建物を建てられる面積の割合）50%、容積率（土地に対する建物の延べ面積の割合）100%、準防火地域に指定されています。地価が上がっている点はこの地域にとってプラスの材料ですが、地点が棟から237mほど離れているため、棟そのものの資産価値と直接は結びつけられません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけての周辺の取引事例は39件あり、価格の中央値は1200万円、1m²あたりの単価の中央値は42.2万円、面積の中央値は30m²でした。例として、2025年第4四半期に竹の塚地区で2800万円・25m²・1K・2025年築の取引、伊興地区で660万円・15m²・1Kと660万円・20m²・1R（いずれも1987年築）の取引がありました。築年数や面積によって価格差が大きいため、単純に平均だけで比較しないよう注意が必要です。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は自然堤防、液状化（地震の際に地面が急にゆるくなる現象）のしやすさは「液状化しやすい」とされています。浸水や液状化のリスクがある地域であることが読み取れるため、購入前に足立区が公開しているハザードマップや自治体の窓口で、具体的な想定範囲や建物の対策状況を確認することをおすすめします。
この棟の割高診断は2件のみで参考値です。判定は危険（割高）でしたが件数が少なく断定はできません。
周辺の地価は上昇していますが、公示地点は棟から237m離れており、直接の価値判断には使えません。
管理費や入居状況など未確認の項目が多く、購入前に売主や管理会社への確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画書と過去の大規模修繕の実施履歴を確認する
- 現在の入居状況（賃貸中か空室か）を確認する
- 専有面積や間取りの詳細を登記簿や図面で確認する
- 足立区のハザードマップで浸水・液状化の範囲を確認する
- 直近の類似物件の売買事例で価格の妥当性を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません（価格が妥当かどうかは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 足立区）
相場（3.77%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.04ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.81%）は、東京都 足立区相場（3.77%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 足立区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 61,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,500円）は、東京都 足立区の周辺相場中央値（74,700円）より 19% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／伊興本町１－１３－１９（この棟から約237m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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