ライオンズマンション五反野第2
ライオンズマンション五反野第2（東京都 足立区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都足立区梅田1丁目10-9 |
|---|---|
| 交通 | 東武伊勢崎線 五反野駅 徒歩9分 ／ 東武伊勢崎線 梅島駅 徒歩14分 |
| 築年 | 1982-03（築44年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | SRC造・RC造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | クラシテ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション五反野第2は、東京都足立区梅田1丁目にある1982年築・9階建て29戸のワンルームマンションです。五反野駅徒歩9分で、割高診断の参考値では危険（割高）の判定も出ています。
立地と交通
ライオンズマンション五反野第2は、東京都足立区梅田1丁目10-9に位置しています。最寄りの五反野駅までは徒歩9分、もう一つの梅島駅までは徒歩14分で、いずれも東武伊勢崎線を利用できます。複数の駅が徒歩圏にあることで、通勤や通学のルートを状況に応じて選べる点は暮らしやすさにつながります。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%です。商業地域は建物の密度が高くなりやすい地域区分で、生活利便施設も集まりやすい傾向があります。具体的な周辺の店舗や施設の情報は今回のデータに無いため、現地を訪れて実際の雰囲気を確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1982年3月の竣工で、築44年を迎えます。9階建て・総戸数29戸で、構造はSRC造・RC造、権利形態は所有権です。分譲は大京観光株式会社、ブランドは大京の「ライオンズ」シリーズで、全国的に供給実績が多く中古流通量も多いブランドとされています。
管理会社はクラシテ株式会社です。管理組合の総会議事録や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、購入を検討する際は売主や管理会社に直接確認してください。築44年という年数を踏まえると、給排水管や外壁の修繕履歴も合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が2件のため、参考値として扱います。内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、安全・割安の判定はありませんでした。平均実質利回りは4.15%、平均提示価格は1295万円、家賃中央値は60,000円です。家賃のサンプル数も2件と少なく、最終診断日は2025年3月27日でした。
エリア全体の東京都足立区では、診断件数77件のうち危険（割高）が45件と最も多く、平均実質利回り3.77%、平均提示価格1992万円、家賃中央値74,700円でした。棟とエリアの利回りの差は今回のデータでは算出されていないため、断定はできません。価格が妥当かどうかは、複数の診断や資料を重ねて判断することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から391m離れた地点（足立４－１３－６）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり542,000円で、前年の506,000円から7.1%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%・防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに96件あり、価格の中央値は1850万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の梅田地区では、25平方メートル・1Kで3000万円や2600万円の事例があり、築年の古い2K・850万円の事例も見られます。
ハザード情報では、洪水浸水想定が3〜5m、高潮は1m以上3m未満とされ、地形は三角州・海岸低地、液状化は「液状化しやすい」と分類されています。購入を検討する際は、自治体のハザードマップと合わせて浸水や地盤への対策を確認してください。
築44年のSRC・RC造で、棟の割高診断2件は参考値にとどまります。
エリア平均より平均提示価格は低めですが、家賃サンプルも少なめです。
地価は上昇傾向でも、浸水・液状化リスクは資料で必ず確認すべきです。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社クラシテに確認する
- 重要事項説明書で建物の構造・耐震性能を確認する
- 家賃サンプル数が2件と少ないため、他サイトでも家賃相場を確認する
- 洪水浸水想定3〜5mのため、ハザードマップで避難経路を確認する
- 液状化しやすい地盤のため、地盤調査報告書の有無を確認する
- 提示価格を周辺地価や取引事例と照合して確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 足立区）
相場（3.77%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.38ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.15%）は、東京都 足立区相場（3.77%）より0.38ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 足立区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 足立区の周辺相場中央値（74,700円）より 19.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／足立４－１３－６（この棟から約391m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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