ライオンズマンション五反野第2
ライオンズマンション五反野第2（東京都 足立区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都足立区梅田1丁目10-9 |
|---|---|
| 交通 | 東武伊勢崎線 五反野駅 徒歩9分 ／ 東武伊勢崎線 梅島駅 徒歩14分 |
| 築年 | 1982-03（築44年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | SRC造・RC造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | クラシテ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション五反野第2は、東京都足立区梅田にある1982年築・9階建て29戸のワンルームマンションです。東武伊勢崎線五反野駅から徒歩9分に位置し、割高診断はまだ参考値ながら注意〜危険の判定が出ています。地価やハザード情報も合わせてご確認ください。
立地と交通
本物件は東京都足立区梅田1丁目10-9にあります。最寄り駅は東武伊勢崎線の五反野駅で、徒歩9分の距離です。もう一つの最寄り駅として東武伊勢崎線の梅島駅もあり、こちらは徒歩14分となっています。2つの駅を使い分けられる点は、通勤・通学のルートを選びやすいポイントといえるでしょう。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています（国交省データより）。商業地域は駅周辺や繁華街に多い区分で、店舗やオフィスビルも建てやすい地域です。ただし実際の街並みの雰囲気や生活利便施設の充実度については、今回のデータには含まれていないため、現地での確認をおすすめします。
建物と管理
建物は1982年3月に竣工しており、2026年時点で築44年になります。9階建て・総戸数29戸の建物で、構造はSRC造・RC造、権利形態は所有権です。分譲は大京観光株式会社が行い、現在の管理は管理会社クラシテ株式会社が担当しています。
分譲時のブランドは「ライオンズ」で、大京（現オリックスグループ）が手がけたシリーズです。全国的に供給実績が多く、中古市場での流通量も多いブランドとして知られています。ただし築44年という年数は新しいとはいえず、修繕履歴や管理組合の運営状況、大規模修繕の計画などデータにない部分は、重要事項説明や現地確認で個別に確かめる必要があります。建物の劣化具合は資産価値に大きく影響するため、専門家の目でのチェックが役立ちます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。件数が少ないため、これらの判定を鵜呑みにせず、あくまで目安として捉えることが大切です。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」は0件でした。平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回り）は4.15%、平均提示価格は1295万円、家賃中央値は60,000円です（家賃サンプル2件、最終診断日2025年3月27日）。
参考として、足立区全体の診断は77件行われており、「危険（割高）」が45件、「注意」が19件、「安全・割安」が12件、「判定不能」が1件でした。平均実質利回りは3.77%、平均提示価格は1992万円、家賃中央値は74,700円です。この棟とエリア平均との利回り差を示すデータは今回取得できておらず、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本物件から391m離れた地点（足立４－１３－６）の地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり542,000円で、前年の506,000円から7.1%上昇しています。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
国交省の取引事例データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの96件のうち、価格の中央値は1850万円、1平方メートルあたりの単価中央値は57万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期には梅田地区の1K・25平方メートルで3000万円や2600万円の取引があり、足立地区の2K・25平方メートル（1977年築）で850万円の事例もありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定が3〜5m、高潮浸水想定が1m以上3m未満とされており、地形は三角州・海岸低地、液状化のしやすさは「液状化しやすい」（地震で地盤が緩みやすい現象）と分類されています。購入を検討する際は、ハザードマップなどでさらに詳しく確認することをおすすめします。
築44年で診断はまだ参考値ですが、危険・注意判定が出ており慎重な検討が必要です。
周辺地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化のリスクもある立地です。
価格の妥当性は取引事例や利回りとあわせて、専門家と一緒に確認しましょう。
- 修繕積立金・管理費の金額と積立状況を確認する
- 重要事項説明書で耐震診断や修繕履歴を確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを現地で確認する
- 空室状況や家賃相場を管理会社に確認する
- 取引事例や地価公示と提示価格を比較して検討する
- 建物の劣化状況を専門家に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 足立区）
相場（3.77%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.38ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.15%）は、東京都 足立区相場（3.77%）より0.38ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 足立区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 足立区の周辺相場中央値（74,700円）より 19.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／足立４－１３－６（この棟から約391m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ライジングプレイス綾瀬足立区
- グランフォース北綾瀬足立区
- リファイズ綾瀬足立区
- アルファグランデ竹ノ塚足立区
- ベルシード五反野足立区
- ディアレイシャス北千住足立区
