スカイコートパレス西巣鴨
スカイコートパレス西巣鴨（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西巣鴨２丁目３６−１１ |
|---|---|
| 交通 | 庚申塚駅 徒歩3分 ／ 新庚申塚駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2013-04（築13年） |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコートパレス西巣鴨は、東京都豊島区西巣鴨にある築13年の8階建てマンションです。都電荒川線の庚申塚駅と新庚申塚駅がそれぞれ徒歩3分で、日神不動産が分譲した投資用ワンルーム物件です。周辺の地価は前年比12.4%上昇しており、活発な不動産取引が見られるエリアに位置しています。
立地と交通
物件は東京都豊島区西巣鴨２丁目に位置し、都電荒川線の庚申塚駅と新庚申塚駅がそれぞれ徒歩3分です。両駅利用可能なため、都心方面へのアクセスは比較的便利です。周辺は近隣商業地域、つまり店舗や住宅が混在する区域です。生活利便性は高い一方、駅前は人通りや騒音が多い可能性があるため、現地での周辺環境の確認が大切です。
豊島区は都内で人気の高いエリアですが、西巣鴨は池袋から少し北に位置し、住宅地の雰囲気が残る場所でもあります。駅前には商店街があり、日々の買い物には困りにくい点は良い点です。ただし、最寄りが都電のため、主要駅へは乗り換えが必要な場合があり、通勤需要の有無は入居者の勤務地に依存します。ターゲット層を想定した立地評価が必要です。
建物と管理
建物は2013年4月に竣工した築13年の8階建てで、分譲会社は日神不動産です。同社は首都圏を中心に「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。総戸数や構造・権利のデータは未取得です。管理会社はイリス管財が担当しており、建物の維持管理が適切に行われているか、過去の管理状況を確認することが重要です。
築13年は、大規模修繕が始まる前後の時期にあたり、今後の修繕計画や積立金の残高が気になるポイントです。建物の状態は部屋によって異なるため、個別の室内確認が欠かせません。また、投資用物件としての設備面や間取りの競争力は、周辺の新築物件や中古物件と比較して判断するのがよいでしょう。現地での内見と設備チェックをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
当サイトの割高診断では、この棟の診断件数は2件であり、参考値となります。判定は「caution（注意）」が1件、「safe（許容）」が1件で、多い判定は「許容範囲」となっています。年間収入から経費を差し引いた上での収益の割合（実質利回り）は平均3.6％、平均提示価格は2485万円、家賃中央値は84500円でした。ただしサンプル数が少ないため、これらの数字だけで相場を断定することはできません。
一方、豊島区全体の診断件数は285件で、多い判定は「危険（割高）」でした。区全体の平均実質利回りは3.55％、平均提示価格は2665万円です。棟のデータはエリア平均と比べて利回りはやや高く、価格はやや低い傾向にありますが、診断が2件であるため、個別のお部屋の条件や管理状況で大きく変動する可能性があります。入念な価格比較が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によれば、物件から約177メートルの地点の商業地は、1平方メートルあたり955000円で、前年から12.4%上昇しました。用途は近隣商業地域で、建物が占める面積の割合（建蔽率）は80%、建物全体の床面積の割合（容積率）は400%です。また火災に強い基準が定められた区域（防火地域）に指定されています。地価の上昇はエリアへの期待感を示す一方、今後も同様の上昇が続く保証はないため注意が必要です。
周辺の取引事例では、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに660件の取引があり、価格の中央値は2550万円、単価中央値は1平方メートルあたり105.7万円でした。2013年築の20平方メートル物件では3100万円や2500万円の取引が確認されています。同じ築年でも価格差があるため、間取りや設備、管理状況が価格に影響していると考えられます。
ハザードに関するデータは未取得です。洪水や地盤の弱さなどのリスク情報がないため、購入を検討する場合は別途ハザードマップや地盤調査報告書の確認を行ってください。建物が防火地域にあることは、消防上の安全性が一定の基準を満たしていることを示していますが、個別の自然災害リスクは別途調査が必要です。予め市役所や専門家に相談するとよいでしょう。
都電両駅徒歩3分の立地で、日神不動産の投資用ブランド物件です。
診断件数2件の参考値で、エリア平均と比べ価格はやや低めです。
周辺地価は12.4%上昇で取引も活発ですが、ハザードデータは未取得です。
- 総戸数と修繕積立金の残高を確認する
- 過去の大規模修繕履歴と今後の計画を確認する
- 室内設備と水回りの状態を内見でチェックする
- 周辺環境の騒音や人通りを現地で確認する
- ハザードマップでの洪水・浸水リスクを調べる
- 管理会社の対応と空室対策の実績を確認する
- エリア平均との家賃・価格差を複数社で比較する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.05ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.6%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 83,000円
この棟の家賃中央値（84,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,250円）より 0.9% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西巣鴨３－６－２（この棟から約177m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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