スカイコートパレス西巣鴨
スカイコートパレス西巣鴨（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西巣鴨２丁目３６−１１ |
|---|---|
| 交通 | 庚申塚駅 徒歩3分 ／ 新庚申塚駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2013-04（築13年） |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコートパレス西巣鴨は、東京都豊島区西巣鴨に建つ2013年4月築・8階建の投資用ワンルームマンションです。庚申塚駅・新庚申塚駅から徒歩3分の近隣商業地域に位置し、分譲は日神不動産、管理はイリス管財が担っています。宅建士の視点で立地・管理・価格の妥当性を中立に解説します。
立地と交通
スカイコートパレス西巣鴨は、東京都豊島区西巣鴨２丁目３６−１１に所在する投資用ワンルームマンションです。最寄り駅は庚申塚駅と新庚申塚駅で、どちらも徒歩3分という好立地です。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学の際にルートを選びやすい点は入居者募集の面でもプラス材料といえます。
この場所は近隣商業地域に指定されており、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）80％、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合）400％とやや高い建物を建てやすい地域です。区分は商業地で、防火地域にも指定されています。
建物と管理
建物は2013年4月に竣工した、築13年の8階建てです。分譲は日神不動産(株)が展開する「スカイコート」ブランドで、首都圏に特化して投資用ワンルームマンションを数多く手がけるデベロッパーです。管理は地元の管理会社であるイリス管財が担当しています。
総戸数や建物の構造、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理体制についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。これらは購入判断に直結する重要な情報です。
割高診断から見た相場ポジション
割高診断の実施件数はこの棟で2件のため、参考値として捉えてください。内訳は注意1件、安全・割安1件、危険（割高）0件でした。平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた実際の利益の割合）は3.6%、平均提示価格は2485万円です。家賃中央値は84,500円（83,000円〜86,000円、サンプル2件）、最終診断日は2026年6月22日です。
エリアである東京都豊島区全体では診断件数287件のうち、危険（割高）が158件と最も多く、注意38件、安全・割安85件、判定不能6件でした。エリア平均実質利回りは3.55%、平均提示価格2675万円、家賃中央値85,750円です。この棟の平均実質利回り3.6%はエリア平均3.55%と近い水準ですが、棟の診断は参考値である点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）によると、棟から177m離れた西巣鴨3-6-2地点（令和8年7月1日時点）の価格は1平方メートルあたり955,000円で、前年の850,000円から12.4%上昇しています。この地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80％、容積率400％、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで660件あり、価格の中央値は2550万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105.7万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、20平方メートルの1Kが3100万円、30平方メートルの1LDKが3300万円で取引されています。同時期の別事例では20平方メートルの物件が2500万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化（地震で地盤が急に緩くなる現象）のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、自治体が公表しているハザードマップで確かめてください。用途地域（土地の使い方を定めた区分）は近隣商業地域で、区域区分は市街化区域です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点4（5点満点）、投稿件数20件となっています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、実際の投稿内容はマンションレビューの該当ページで確かめてください。
庚申塚駅・新庚申塚駅ともに徒歩3分で、通勤・通学の利便性は良好です。
棟の診断は参考値（2件）で、危険（割高）0件・注意1件・安全割安1件でした。
総戸数や構造など未確認の項目が多く、重説・登記簿での確認が必要です。
- 総戸数・建物構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトでも自分で確認する
- 高潮のハザード想定を自治体のハザードマップで確認する
- 割高診断は参考値（2件）のため、類似物件とも比較する
- マンションレビューの投稿内容を実際に読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.6%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 83,000円
この棟の家賃中央値（84,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 2.3% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西巣鴨３－６－２（この棟から約177m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- コンシェリア池袋マスターズヴィラ豊島区
- ベルシード池袋本町豊島区
- コンシェリア大塚CROSSIA豊島区
- レピュア大塚豊島区
- ハーモニーレジデンス山手大塚豊島区
- クレヴィスタ池袋本町豊島区
