スカイコート四谷
スカイコート四谷（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区四谷本塩町１５ |
|---|---|
| 交通 | 市ケ谷駅 徒歩6分 ／ 四ツ谷駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2005-06（築21年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | REALISS |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート四谷は、東京都新宿区四谷本塩町にある投資用ワンルームマンション1棟です。市ケ谷駅・四ツ谷駅から徒歩6分、2005年6月竣工の11階建て・30戸。日神不動産のブランド「スカイコート」で、管理はREALISSが担います。割高診断は参考値（1件）で判定は注意です。
立地と交通
スカイコート四谷は、東京都新宿区四谷本塩町にあります。最寄りは市ケ谷駅と四ツ谷駅で、どちらも徒歩6分です。二つの駅を使い分けられる立地は、単身者向けの賃貸需要を考えるうえでプラスに働きやすい点です。ただし実際の人気度は今回のデータには無いため、現地の人通りや賃貸の空室状況を自分の目で確かめることをおすすめします。
この場所の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限（容積率）は600%です。さらに防火地域に指定されており、周辺は高い建物が建ちやすい商業中心のエリアだと分かります。これは地価公示の情報によるもので、実際の街並みは現地確認が確実です。
建物と管理
建物は2005年6月に竣工し、築21年、11階建て、総戸数30戸です。分譲したのは日神不動産で、投資用ワンルームの「スカイコート」ブランドの1棟にあたります。管理会社はREALISSです。首都圏に特化したブランドで、同様の規模のワンルーム棟を多く手がけている会社です。
建物の構造（鉄骨造・RC造など）と権利の種類（所有権か借地権か）は今回のデータには含まれていません。購入を検討する場合は、重要事項説明書や登記簿でこれらの情報を確かめてください。管理の実態についても、総会議事録や長期修繕計画を売主や管理組合に確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。判定は「注意」です。平均の実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は3.58%、平均提示価格は2900万円、家賃中央値は98,500円でした。ただし家賃のサンプルも1件で、最終診断日は2023年10月2日とやや古いため、現在の家賃や価格とは差がある可能性があります。
エリアである新宿区全体では診断件数が255件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（133件）でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の数値とエリア全体の数値を比べると大きくは離れていませんが、件数の差が大きいため、この棟だけの数字で割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から233m離れた市谷本村町2-5の地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり3,480,000円です。前年の3,000,000円から16%上昇しました。この地点は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。地価公示は毎年決まった地点で公表される土地の価格の目安です。
周辺の取引事例は677件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は130万円、面積の中央値は35平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、市谷本村町で1LDK・40平方メートル・10000万円、市谷砂土原町で1R・15平方メートル・1400万円という取引がありました。間取りや面積によって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。浸水想定がある地域なので、契約前にハザードマップで具体的な範囲と建物の高さ・階数の関係を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.8、件数7件という情報があります。ただし良い点や気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の評判を知りたい場合は、マンションレビューの原文や、管理組合・管理会社への聞き取りで確かめてください。
市ケ谷・四ツ谷の二駅利用可、築21年の日神ブランド30戸棟です。
棟の診断は1件のみで参考値、判定は「注意」。エリアは「危険（割高）」が最多です。
構造や権利、管理の詳細は未確認分が多く、契約前に書類での確認が必要です。
- 建物の構造・権利関係を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の家賃・入居状況を最新情報で確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mへの対策を確認する
- 周辺の取引事例を複数比較して価格を確認する
- 口コミの具体的な内容を自分でも読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.58%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.08ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 98,500円
この棟の家賃中央値（98,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 3.7% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／市谷本村町２－５（この棟から約233m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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