スカイコート銀座東第2
スカイコート銀座東第2（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区湊3丁目14-9 |
|---|---|
| 交通 | 八丁堀駅 徒歩7分 ／ 新富町駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2004-08（築22年） |
| 総戸数 | 57戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート銀座東第2は、東京都中央区湊にある八丁堀駅・新富町駅徒歩7分の投資用ワンルームマンションです。2004年築・7階建・57戸で、分譲は日神不動産。診断の件数は1件の参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地・地価・ハザードのデータも交えて中立に解説します。
立地と交通
スカイコート銀座東第2は、東京都中央区湊3丁目14-9に位置する投資用ワンルームマンションです。最寄り駅は八丁堀駅と新富町駅で、どちらも徒歩7分です。周辺は商業地域に指定されており、オフィスビルや店舗が集まる都心のエリアで、銀座や八丁堀方面へのアクセスも良い立地です。
国交省の地価公示によると、棟から251m離れた入船3-8-9の地点では、令和8年1月1日時点の価格が1m2あたり227万円で、前年の190万円から19.5%上昇しています。この地点は商業地域で建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。地価が上昇していることは分かりますが、これは1つの地点の数字であり、棟そのものの資産価値を直接示すものではありません。
建物と管理
建物は2004年8月に竣工し、2026年時点で築22年、7階建て・総戸数57戸です。分譲したのは日神不動産で、「スカイコート」は同社が展開する投資用ワンルームマンション専門のブランドです。日神不動産は首都圏に特化したデベロッパー（開発・分譲を行う会社のこと）で、このブランドの企画・分譲を主力事業としています。管理会社はイリス管財です。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かなど）と、土地の権利が所有権か借地権かは、今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また修繕費の積立状況や工事の予定も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めてください。築22年ということもあり、修繕の計画は特に確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値としてご覧ください。この1件の判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.34%、平均提示価格は4,410万円、家賃の中央値は140,000円（家賃のサンプルも1件のみ）で、最終診断日は2024年9月6日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が割高と決めつけることはできません。
エリア全体の割高診断のデータは今回取得できていないため、この棟の利回りや価格が周辺の相場と比べて高いのか低いのかは、現時点では判断できません。実際に購入を検討する場合は、後述する周辺の取引事例とあわせて、売買仲介会社や不動産鑑定士に個別に相場を確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータでは、周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の取引事例は1,398件あり、価格の中央値は4,000万円、1m2あたりの単価の中央値は135万円、面積の中央値は35m2です。例として、入船の1K・20m2・2000年築が2,800万円と2,900万円、湊の1K・25m2・2016年築が3,600万円で、いずれも2025年第4四半期に成約しています。この棟とは築年や面積、間取りが異なる可能性があるため、単純に金額だけを比較することはできません。
ハザードマップでは、この棟の周辺は洪水で0.5m〜3mの浸水が想定されており、高潮も0.3m以上0.5m未満の想定があります。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（かつて海や湖だった場所を堤防で囲み、水を抜いて造った土地のこと）です。購入前には、自治体が公開している最新のハザードマップで想定を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は3.3（5点満点）で、件数は20件です。どのような点が良い・気になるという具体的な内容までは今回のデータに含まれていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
診断の件数は1件の参考値で「危険（割高）」の判定ですが、断定はできません。
構造・権利・管理体制は今回のデータに無く、重要事項説明書などで確かめる必要があります。
周辺は液状化しやすい干拓地で洪水・高潮の想定もあるため、ハザードマップの確認が欠かせません。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理体制を確認する
- 現在の賃料や入居率を最新の募集状況で確認する
- 周辺の取引事例との価格差を仲介会社や鑑定士に相談する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化の最新想定を確認する
- マンションレビューの口コミ内容を直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 140,000円
この棟の家賃中央値（140,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 33.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／入船３－８－９（この棟から約251m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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