月島ハイツ
月島ハイツ（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築52年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中央区月島4丁目21-6 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 勝どき駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ有楽町線/都営大江戸線 月島駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1974-09（築52年） |
| 総戸数 | 121戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 有楽土地(株) |
| 建物管理会社 | 日本総合住生活(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
月島ハイツは東京都中央区月島4丁目にある、1974年竣工・10階建て121戸の投資用マンションです。勝どき駅徒歩3分、月島駅徒歩6分という駅近の立地が特徴で、分譲は有楽土地、管理は日本総合住生活が担っています。築52年のため、管理状況や価格の妥当性は資料で個別に確かめる必要があります。
立地と交通
月島ハイツは都営大江戸線の勝どき駅から徒歩3分、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線の月島駅から徒歩6分の場所にあります。2つの駅・2つの路線が使える立地で、通勤や通学での移動のしやすさは良い点として挙げられます。
この棟がある場所の用途地域（建物を建てるときの決まりのこと）は第2種住居地域で、市街化区域に入っています。住宅を中心としたエリアに位置していますが、実際の周辺環境や騒音などは現地を見て確かめることをおすすめします。
建物と管理
月島ハイツは1974年9月に竣工した、10階建て121戸のマンションです。築年数は52年で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨をコンクリートで包んだ、崩れにくい構造のこと）です。権利は所有権で、分譲は有楽土地株式会社、管理は日本総合住生活株式会社が行っています。
築52年という年数は、建物の設備や配管の老朽化が進んでいる可能性がある時期です。大規模修繕の実施状況や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。判定の内訳は危険（割高）が1件、安全・割安が1件で、2件の数字だけでこの棟全体の価格が高いか安いかを断定することはできません。
参考値としての数字では、実質利回り（購入価格に対して実際に得られる収益の割合のこと）の平均は4.14%、平均提示価格は1910万円でした。家賃は中央値が85,500円で、81,000円から90,000円の間で2件分のデータがあります。最終の診断日は2024年11月16日です。
同じ中央区エリア全体では診断の件数が195件あり、危険（割高）が93件、注意が14件、安全・割安が85件、判定不能が3件でした。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は167165万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の家賃中央値はエリア平均より低い結果ですが、件数が少ないため、この差だけで割高・割安を決めるのは注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から371m離れた月島３－１０－４の地価公示地点では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり3,600,000円でした。前年の3,150,000円と比べて14.3%の上昇で、用途は商業地域・商業地、建蔽率（土地に対する建物の建築面積の割合のこと）は80%、容積率（土地に対する建物の延べ面積の割合のこと）は600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに806件あり、価格の中央値は5700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は142.9万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例としては、晴海エリアで2025年第4四半期に取引された、面積50平方メートル・1LDK・2015年築で14000万円の事例などがあります。
ハザードマップでは、この場所の洪水浸水想定は「なし」ですが、高潮は1m以上3m未満の想定があり、液状化は「非常に液状化しやすい」、地形は埋立地とされています。埋立地特有のリスクについては、購入前に区のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
月島ハイツは駅近の立地が強みですが、築52年で修繕状況の確認が欠かせません。
割高診断は2件のみで参考値であり、価格の妥当性は個別に見極める必要があります。
埋立地特有の液状化・高潮リスクがあり、ハザードマップでの確認が欠かせません。
- 長期修繕計画書と直近の大規模修繕の実施履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- 家賃の実際の契約状況を賃貸借契約書で確認する
- 液状化・高潮リスクを区のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例と提示価格を比較して価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別途確認）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.6ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.14%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.6ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 81,000円
この棟の家賃中央値（85,500円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 18.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／月島３－１０－４（この棟から約371m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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