ソアブール日本橋
ソアブール日本橋（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区東日本橋1丁目2-13 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 東日本橋駅 徒歩3分 ／ 都営新宿線 馬喰横山駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2003-01（築23年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社明光トレーディング |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ソアブール日本橋は、東京都中央区東日本橋にある築23年・総戸数41戸のワンルーム投資用マンションです。都営浅草線・新宿線の2駅が徒歩圏で使え、割高診断では安全・割安の判定が多い一方、液状化しやすい地盤など確認したい点もあります。管理は日本ハウズイングが担当しています。
立地と交通
ソアブール日本橋は、東京都中央区東日本橋1丁目にある分譲マンションです。都営浅草線の東日本橋駅まで徒歩3分、都営新宿線の馬喰横山駅まで徒歩4分と、2つの路線が使える立地です。都心部への移動がしやすく、通勤や通学の面では便利さを感じやすい場所といえます。
この土地は商業地域に指定されており、建蔽率は80%、容積率は600%です。容積率とは、敷地面積に対して建てられる建物の延べ床面積の割合のことです。数値が高いほど高層の建物を建てやすく、周辺にはオフィスや商業施設が混在するエリアだと分かります。住環境の静けさなど暮らしの細かな雰囲気は今回のデータに無いため、現地を訪れて自分の目で確かめてください。
建物と管理
建物は2003年1月に竣工し、2026年時点で築23年です。構造は鉄筋コンクリート（RC）造で、地上10階建、総戸数は41戸の所有権マンションです。分譲は株式会社明光トレーディング、管理は日本ハウズイング株式会社が行っています。
築23年が経ち、今後は大規模修繕の時期や費用が気になるところです。長期修繕計画の内容や修繕積立金の残高、過去の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や重要事項説明書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は5件行われており、内訳は「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が3件で、多い判定は「安全・割安」でした。平均の実質利回りは3.72%、平均の提示価格は2,140万円です。エリア全体（中央区）の平均実質利回り3.54%と比べると、この棟は0.18ポイント高く、数字の上では利回り面でやや有利といえます。
家賃は中央値84,500円、最小74,700円〜最大95,000円（サンプル5件）でした。中央区全体の家賃中央値105,000円と比べるとやや低めの水準です。一方で中央区全体の診断195件では「危険（割高）」が93件と最も多く、エリア全体としては割高と判定される物件が目立ちます。この棟の評価とエリア傾向は必ずしも一致しない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から164m地点（東日本橋3-6-11）の地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり3,320,000円です。地価公示とは、国が毎年公表する土地の価格の目安のことです。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で1,739件あり、価格の中央値は3,200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は120万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、1K・20平方メートル・2400万円（2001年築）や、1LDK・60平方メートル・7,200万円（2005年築）といった取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しやすい干拓地とされています。これは国の公開データに基づく情報ですが、この建物自体に液状化対策が施されているかどうかは今回のデータに無いため、重要事項説明書や設計図書で確かめてください。
2路線利用でき、浅草線・新宿線で都心へのアクセスが良好な立地です。
棟の利回りはエリア平均をやや上回りますが、診断は割安と割高に分かれています。
液状化しやすい地盤のため、建物側の対策は重要事項説明書で確認してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の滞納状況を重要事項説明書で確認する
- 建物の耐震性能や設備更新履歴を登記簿等で確認する
- 液状化対策の有無を重要事項説明書で確認する
- 現在の入居率や賃貸借契約の内容を管理会社に確認する
- 過去の大規模修繕の実施内容を議事録で確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（条件と価格は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 5 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.18ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.18ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 91,150円
- 84,500円
- 78,000円
- 74,700円
この棟の家賃中央値（84,500円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 19.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日本橋３－６－１１（この棟から約164m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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