ソアブール日本橋
ソアブール日本橋（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区東日本橋1丁目2-13 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 東日本橋駅 徒歩3分 ／ 都営新宿線 馬喰横山駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2003-01（築23年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社明光トレーディング |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ソアブール日本橋は、東京都中央区東日本橋にある2003年築・地上10階建て41戸のワンルームマンションです。都営浅草線と都営新宿線の2路線が徒歩3〜4分で使えます。割高診断では安全・割安の判定が最も多く出ています。
立地と交通
ソアブール日本橋は、東京都中央区東日本橋一丁目にある投資用ワンルームマンションです。最寄り駅は都営浅草線の東日本橋駅で、徒歩3分と近い距離にあります。加えて都営新宿線の馬喰横山駅も徒歩4分で利用でき、2つの路線を使い分けられる立地です。通勤や通学のルートを複数持てる点は、入居者にとって使いやすさにつながります。
この物件がある東日本橋は「商業地域」に指定されているエリアです。商業地域とは、お店やオフィスビルなど商業施設を建てやすい用途の地域を指します。建物を建てられる敷地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は600%と高く、火事が燃え広がりにくいよう定められた防火地域にも含まれています。都心らしい密度の高い街並みが特徴です。
建物と管理
建物は2003年1月に完成し、築23年が経過しています。構造は鉄筋コンクリート造（RC造）で、地上10階建て、総戸数は41戸です。所有形態は、土地と建物をそのまま買い手が所有できる「所有権」です。この物件を分譲した会社は株式会社明光トレーディングで、建物や管理の仕組みを整える段階から関わった会社になります。
現在の管理会社は日本ハウズイング株式会社です。管理会社は日常の清掃や設備の点検、管理費の管理などを担う会社です。ただし、今回の事実データには管理費や修繕積立金の金額、これまでの大規模修繕の履歴、現在の空室状況といった情報は含まれておらず、分かりません。購入を検討する場合は、重要事項調査報告書や管理組合の議事録で個別に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断の件数は5件です。判定の内訳は「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が3件で、最も多い判定は「安全・割安」でした。平均の実質利回り（家賃から経費を引いたあとの利回り）は3.72%、平均の提示価格は2140万円です。家賃は74,700円〜95,000円の範囲で、中央値は84,500円でした。
同じ東京都中央区全体では、診断件数194件のうち最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%で、この棟の平均利回り3.72%との差はプラス0.17ポイントです。エリア全体では割高判定が目立つ一方、この棟は少ない件数ながら割安判定が多く出ている点が特徴といえます。ただし件数の差が大きいため、単純な比較には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省のデータによると、この棟から164メートルの地点（東日本橋３－６－１１）の地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,320,000円でした。前年の価格や変動率は今回のデータには含まれておらず、分かりません。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に1,739件あり、価格の中央値は3200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期には東日本橋で1K・20平方メートルが2400万円、1LDK・60平方メートルが7200万円、1LDK・55平方メートルが9000万円で取引された事例があります。
国交省のハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は0.5〜3メートル、地盤は液状化（地震のときに地面が水のようにやわらかくなる現象）しやすいとされています。地形は干拓地、つまり海や川を埋め立ててできた土地です。高潮に関するデータは今回は取得できていません。低い土地に見られる特徴があるため、購入前にハザードマップで浸水対策や避難経路を自分の目で確認しておくと安心です。
割高診断は5件中3件が安全・割安で、エリア平均よりやや高い利回り水準です。
地価公示や取引事例はあるが、管理費・修繕積立金などの情報は今回未取得です。
液状化しやすい干拓地のため、購入前にハザードマップでの確認をおすすめします。
- 管理費・修繕積立金の金額とこれまでの積立状況を確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と今後の計画を確認する
- 現在の入居状況（空室かどうか）を管理会社に確認する
- 重要事項調査報告書で権利関係やルールを確認する
- ハザードマップで浸水・液状化のリスクを確認する
- 家賃74,700円〜95,000円の根拠を売主や仲介に確認する
- 診断件数5件という少なさを踏まえ複数の情報源で照合する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 5 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.18ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.18ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 91,150円
- 84,500円
- 78,000円
- 74,700円
この棟の家賃中央値（84,500円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 19.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日本橋３－６－１１（この棟から約164m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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