ソアブール高田馬場
ソアブール高田馬場（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区高田馬場1丁目 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 高田馬場駅 徒歩3分 ／ 西武新宿線 高田馬場駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2002-02（築24年） |
| 総戸数 | 58戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権(敷地権) |
この物件の解説（宅建士視点）
ソアブール高田馬場は東京都新宿区高田馬場1丁目にある、JR山手線・西武新宿線「高田馬場」駅から徒歩3〜6分のワンルームマンションです。2002年竣工・13階建・58戸で、通勤や通学に便利な立地です。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。
立地と交通
ソアブール高田馬場は、東京都新宿区高田馬場1丁目に位置するワンルームマンションです。JR山手線「高田馬場」駅までは徒歩3分、西武新宿線「高田馬場」駅までは徒歩6分で、二つの路線を利用できます。駅から近いため、通勤や通学の移動がしやすい立地といえます。
二つの路線を利用できるため、片方の路線で運行に影響があっても、もう一方を使う選択肢があります。ただし、周辺の生活環境（スーパーや商店街の充実度など）は今回のデータに含まれていないため、実際に歩いて確認するか、地図サービスで周辺施設を調べることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2002年2月に竣工し、現在の築年数は24年です。13階建てで総戸数は58戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ丈夫な構造のことです）です。土地の権利は所有権（敷地権、建物とともに土地を使う権利のことです）で、管理は日本ハウズイング株式会社が担っています。
分譲した会社の名前は今回のデータに無いため、売買契約書や重要事項説明書で確かめてください。また、清掃の頻度や修繕の計画といった管理の実際の様子も今回のデータには含まれていないので、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件と少なく、参考値としてご覧ください。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる収益の割合のことです）は3.23%、平均提示価格は2380万円、家賃中央値は84,000円でした（最終診断日は2023年3月11日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いか低いかを断定することはできません。
参考として、新宿区全体では診断の件数が257件あり、判定の内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能4件で、最も多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円です。エリア全体でも割高と判定される割合が高い傾向がありますが、個別の物件の価格が妥当かどうかは、別途の診断で確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から124メートルの地点（高田馬場１－２１－２１）の令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,130,000円で、前年の976,000円から15.8%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率300%、防火地域の区分は準防火地域です。
周辺の取引事例は680件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は109.6万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、高田馬場地区で20平方メートル・築1979年の物件が2800万円、1Kで20平方メートル・築2003年の物件が2200万円、西早稲田地区では1Kで20平方メートル・築1997年の物件が2500万円で取引されています。
水害や地震に関するハザード情報は今回のデータに含まれていないため、国土交通省が公開しているハザードマップポータルサイトで、洪水・地震・土砂災害などのリスクを事前に確認してください。地価公示や周辺の取引事例はエリア全体の傾向を示すものであり、この棟の価格が妥当かどうかを直接示すものではない点にも注意が必要です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には32件の投稿があり、評点は3.7点（5点満点）です。具体的なコメントの内容は今回のデータには含まれていないため、実際の書き込みは同サイトで確認することをおすすめします。評点は投稿者の個人的な感想に基づくものなので、購入の判断材料としては参考程度に留めてください。
診断の件数が1件と少ないため、この棟の価格評価は参考値として慎重に見る必要があります。
新宿区全体でも割高判定の割合が高く、エリア全体の価格動向を踏まえた確認が欠かせません。
管理体制や分譲時の情報、周辺のハザードは今回のデータに無いため、別途資料で確認してください。
- 分譲会社や販売時の条件を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 周辺の生活環境を地図や現地で確認する
- ハザードマップで水害・地震のリスクを確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで最新情報を確認する
- 割高診断は参考値のため複数の診断で価格を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点32件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 11.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／高田馬場１－２１－２１（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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