グランド・ガーラ渋谷
グランド・ガーラ渋谷（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区神泉町１−２０ 松濤ビル 2F,3F,4F |
|---|---|
| 交通 | 神泉駅 徒歩2分 ／ 駒場東大前駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2019-06（築7年） |
| 総戸数 | 131戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | アセットビルダー |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区神泉町にある「グランド・ガーラ渋谷」は、神泉駅徒歩2分、2019年6月築・14階建・131戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら危険(割高)の判定が出ており、価格の妥当性は慎重に見る必要があります。
立地と交通
グランド・ガーラ渋谷は東京都渋谷区神泉町にあり、京王井の頭線の神泉駅から徒歩2分、駒場東大前駅からは徒歩9分の立地です。渋谷駅周辺にも出やすく、通勤・通学の利便性は高いといえます。
外部の口コミサイトでは、渋谷へのアクセスの良さに加えて代官山・中目黒・池尻大橋まで徒歩圏内で買い物や飲食に困らない点、共用部の清潔さや宅配ボックスの充実、国道沿いで夜間も人通りがあり治安が良い点が評価されています。なお同じ口コミでは『神泉駅徒歩7分』という記載もあり、交通データの『徒歩2分』と差があるため、実際の距離は現地で歩いて確認してください。
建物と管理
建物は2019年6月に竣工した築7年、14階建て・総戸数131戸のマンションで、管理会社はアセットビルダーです。規模としては単身者向けワンルームとして一定のまとまりがある棟といえます。
構造や権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲会社の情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また管理組合の運営状況や修繕積立金、長期修繕計画の有無も分からないため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値で、断定はできません。2件とも『危険(割高)』の判定で、平均実質利回りは3.45%、平均提示価格は3250万円でした。家賃は中央値101,500円(最小98,000円〜最大105,000円、2件)です。
エリア全体(東京都渋谷区)では256件の診断があり、最も多い判定はやはり『危険(割高)』(167件)で、平均実質利回り3.38%、平均提示価格4040万円、家賃中央値105,000円でした。この棟の利回りはエリア平均をやや上回りますが、どちらも割高判定が多く、価格面では強気な水準にあると見られます。なお最終診断日は2024年2月22日のため、現在の家賃・価格水準は別途確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から176m地点の地価公示(神泉町14-2、令和8年1月1日時点)は1平方メートルあたり1,370,000円で、前年の1,180,000円から16.1%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で700件あり、価格中央値4600万円、単価中央値137.8万円/m2、面積中央値35m2でした。例えば2025年第4四半期の青葉台地区では、1K・20m2・2001年築が3300万円、1LDK・45m2・1978年築が5400万円、1DK・35m2・1968年築が2400万円で取引されています。地価は上昇していますが、今後も同じ傾向が続くとは限らないため、取引価格は時期や物件ごとに確認してください。
ハザード情報では洪水浸水想定が『なし』、液状化は『しにくい』、地形は『ローム台地』とされています。高潮データは今回無いため、必要であれば区のハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには28件の投稿があり、評点は3.3です。交通利便性や周辺の買い物環境、共用部の清潔さ、治安の良さについて好意的な声が集まっています。気になる点としての投稿は特に見当たりませんでしたが、件数が28件と限られるため、他の情報源も参考にしてください。
神泉駅徒歩2分で渋谷至近、口コミでも交通利便性の評価が高い棟です。
診断は参考値ながら2件とも危険(割高)、エリア平均より利回りはやや高めです。
構造や権利関係など未公開情報が多く、契約前の書類確認が欠かせません。
- 建物の構造や権利関係は重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 分譲会社の情報は契約書類やパンフレットで確認する
- 神泉駅からの徒歩分数は現地で実際に歩いて確かめる
- 割高診断は参考値のため最新の家賃相場を自分でも調べる
- 地価の上昇が今後も続くかは分からないため専門家に相談する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない(価格の妥当性は別問題のため)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点28件
- 神泉駅徒歩7分・渋谷へバス2〜3分間隔で5分と交通利便性が非常に高い
- 代官山・中目黒・池尻大橋も徒歩圏で買い物・飲食に困らない
- 共用部（エントランス・ゴミ捨て場）が常に清潔、宅配ボックス完備
- 国道沿いで夜間も人通りがあり治安が良い
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.07ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.07ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 105,000円
- 98,000円
この棟の家賃中央値（101,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 3.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神泉町１４－２（この棟から約176m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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