グランドメルシー水天宮
グランドメルシー水天宮（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中央区日本橋蛎殻町2-7-12 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ日比谷線 人形町駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1992-04（築34年） |
| 総戸数 | 24戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランドメルシー水天宮は東京都中央区日本橋蛎殻町、東京メトロ半蔵門線水天宮前駅徒歩2分に建つ1992年4月築・SRC造8階建て24戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断は参考値2件で判定が割れており、価格の見極めには周辺データの確認が必要です。
立地と交通
グランドメルシー水天宮は、東京メトロ半蔵門線水天宮前駅から徒歩2分、日比谷線人形町駅からも徒歩8分と、2路線が使える立地にあります。所在地は中央区日本橋蛎殻町2-7-12で、都心の商業地域に位置しています。
この場所は用途地域が商業地域で、建物を建てられる範囲を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は700%です。オフィスや店舗も多いエリアのため、周辺の生活利便施設や治安の傾向は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1992年4月に竣工し、築34年（2026年時点）のSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）8階建てで、総戸数は24戸です。土地の権利は所有権のため、借地権のような追加の負担はありません。
管理会社は日本ハウズイングです。分譲時の会社名やブランドは今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、修繕の履歴や今後の計画は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値です。判定は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件と分かれており、この棟だけで結論を出すのは難しい状況です。平均実質利回りは4.26%、平均提示価格は2,135万円でした。家賃は中央値89,000円（最小82,000円〜最大96,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2024年10月10日です。
中央区全体では195件の診断があり、「危険（割高）」が93件、「注意」が14件、「安全・割安」が85件、「判定不能」が3件で、多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円で、この棟の家賃中央値89,000円はエリアよりやや低めです。件数が少ない棟データだけで割高・割安を判断せず、エリア全体の傾向と合わせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から108m地点の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,700,000円で、前年の1,430,000円から18.9%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されています。地価の動きは将来の価格を保証するものではないため、参考情報として捉えてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,319件あり、価格の中央値は3,400万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、15平方メートル・1K・1985年築が1,900万円、20平方メートル・1K・2019年築が3,800万円で取引されています。専有面積や築年数が異なるため、単純な比較はできません。
国交省のデータでは、この地点は洪水浸水想定0.5〜3m、地盤が液状化しやすい干拓地とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、中央区が公表するハザードマップで確かめてください。低層階や設備の耐水対策は、管理組合や売主に確認することをおすすめします。
水天宮前駅徒歩2分と利便性は高いですが、割高診断は参考値2件のみで判断材料が不足しています。
地価は上昇傾向ですが、洪水浸水想定や液状化リスクもあるため、ハザードマップの確認が欠かせません。
管理体制や修繕計画は今回のデータに無いため、総会議事録などで必ず確かめてから判断してください。
- 重要事項説明書と登記簿で権利関係と分譲情報を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃相場と空室状況を管理会社に直接確認する
- 洪水浸水想定と液状化リスクをハザードマップで確認する
- 周辺取引事例と価格公示を照らし合わせて妥当性を見る
- 割高診断の件数が少ないため追加データを集める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別途確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.72ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.26%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.72ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,000円
- 82,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 15.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本橋蛎殻町２－１３－９（この棟から約108m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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