グランドコンシェルジュ千駄ヶ谷
グランドコンシェルジュ千駄ヶ谷（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷5-4-2 |
|---|---|
| 交通 | JR中央・総武線 千駄ヶ谷駅 徒歩7分 ／ 地下鉄副都心線 北参道駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2017-10（築9年） |
| 総戸数 | 38戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社快適空間 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランドコンシェルジュ千駄ヶ谷は、東京都渋谷区千駄ヶ谷にある2017年10月竣工・15階建38戸のワンルームマンションです。JR千駄ヶ谷駅と地下鉄副都心線北参道駅から徒歩7分。割高診断は3件中1件が危険（割高）、2件が注意という結果でした。
立地と交通
最寄りはJR中央・総武線の千駄ヶ谷駅で徒歩7分、地下鉄副都心線の北参道駅も徒歩7分です。2つの路線を使い分けられる点は、通勤や通学の行き先によって選択肢を広げる材料になります。ただし駅までの実際の道のりや周辺の商業施設については今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
用途地域は第二種住居地域で、建蔽率（土地に対して建てられる建物の面積の割合）は60%、容積率（土地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は300%です。防火は準防火地域に指定されています。
建物と管理
建物は2017年10月に竣工し、築9年、15階建で総戸数は38戸、構造は鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、管理会社は株式会社快適空間です。
分譲会社やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書や販売時のパンフレットで確かめてください。管理費や修繕積立金の金額、修繕の実施履行の状況も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、内訳は危険（割高）1件、注意2件、安全・割安0件でした。平均実質利回りは3.28%、家賃は中央値175,000円（最小164,000円〜最大179,000円、家賃サンプル数3件）で、最終診断日は2026年1月27日です。診断件数が3件のため、ここでは参考値として扱います。
渋谷区エリア全体では256件の診断があり、167件が危険（割高）、30件が注意、58件が安全・割安、1件が判定不能でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円です。この棟の平均提示価格5650万円、実質利回り3.28%と比べると、利回りはエリアよりマイナス0.1ポイントとわずかに低い程度でした。差は小さいものの、診断件数がまだ少ないため、今後サンプルが増えれば数字が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から139m離れた千駄ヶ谷５－１２－１７の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,470,000円、前年の1,310,000円から12.2%上昇しています。地価の上昇は周辺エリアへの需要を示す材料の一つですが、個別の物件価格に直結するとは限りません。また、この地点を含む周辺のハザード情報では洪水浸水想定なし、液状化しにくい、地形はローム台地とされています。
周辺の取引事例は662件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は4,300万円、単価中央値は1平方メートルあたり130万円、面積中央値は35平方メートルでした。例として1R・30平方メートル・4,500万円（1996年築、2025年第4四半期、千駄ケ谷）、1LDK・50平方メートル・3,300万円（1978年築、2025年第3四半期、大京町）、1K・25平方メートル・3,300万円（2003年築、2025年第3四半期、千駄ケ谷）などの事例があります。
交通は2路線利用可能で、地価は上昇傾向にありますが個別物件の価格妥当性とは別問題です。
割高診断は3件中1件が危険（割高）で、エリア平均との利回り差はわずかでした。
管理体制や分譲時の情報は未取得のため、重要事項説明書と管理組合資料で必ず確認してください。
- 管理費と修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕の実施履行を管理会社に確認する
- 分譲会社や販売時の条件を登記簿等で確認する
- 現在の賃貸状況や空室期間を管理会社に確認する
- 築9年の設備の老朽化状況を内覧で確認する
- 実際の賃料相場を複数の賃貸サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（条件が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.1ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 179,000円
- 175,000円
- 164,000円
この棟の家賃中央値（175,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 66.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄ヶ谷５－１２－１７（この棟から約139m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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