プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷
プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区幡ケ谷１丁目３１−１８ |
|---|---|
| 交通 | 幡ヶ谷駅 徒歩2分 ／ 笹塚駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2011-02（築15年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
渋谷区幡ケ谷1丁目に建つプレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷は、幡ヶ谷駅徒歩2分・笹塚駅徒歩10分に位置する2011年築・7階建51戸の投資用ワンルームマンションです。木下不動産の分譲で、割高診断は参考値ながら「注意」判定。宅建士の目線で立地・建物・相場・周辺データを中立に解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷は、東京都渋谷区幡ケ谷１丁目３１－１８に位置し、幡ヶ谷駅まで徒歩2分、笹塚駅までは徒歩10分です。マンションレビューの口コミでは「新宿から2駅と近く、若い世代や単身者が住みやすい」との声もあり、都心へのアクセスの良さがうかがえます。
用途地域は第１種住居地域・市街化区域で、低層から中層の住宅が中心のエリアです。口コミでは駅前にスーパー2軒や成城石井、コンビニが揃い買い物に困らないこと、夜間でも治安面の不安を感じにくいことが挙げられており、単身者の暮らしやすさを後押しする材料といえます。
建物と管理
本棟は2011年2月竣工、築15年、7階建て51戸の規模で、分譲は木下不動産(株)です。同社の「プレール・ドゥーク」ブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを数多く手がけており、入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いとされています。ただし実際の保証内容やサブリース契約の有無は棟ごとに異なるため、契約書面での確認が欠かせません。
管理会社はFGHです。管理体制や修繕積立金の状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確認してください。また建物の構造や土地の権利関係（所有権か借地権か）も今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
本棟の割高診断は2026年6月22日時点で1件のみのため、参考値として扱い断定はできません。判定は「注意」で、平均実質利回り3.55％、平均提示価格2580万円、家賃は89,000円（サンプル1件）という結果でした。
同じ渋谷区エリア全体では診断件数256件のうち「危険（割高）」が167件と最も多く、平均実質利回り3.38％、平均提示価格4040万円、家賃中央値105,000円でした。本棟の提示価格2580万円はエリア平均より低く、利回りもエリア平均をやや上回っていますが、診断1件の結果であることを踏まえ、価格交渉や複数の診断で裏付けを取ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、本棟から132メートルの地点（幡ヶ谷２－１９－４、商業地域）では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,020,000円で、前年の1,800,000円から12.2％上昇しています。この地点は商業地域・建蔽率80％・容積率500％・防火地域に指定されており、本棟が立つ第１種住居地域とは用途の異なる場所である点に注意が必要です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで509件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は113.3万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として西原地区の35平方メートル・1LDK（2002年築）が5300万円、幡ケ谷地区の35平方メートル・2DK（1989年築）が4200万円で取引されています。
ハザード情報では、本棟周辺は洪水浸水想定区域に入っておらず、地盤はローム台地で液状化はしにくいとされています。災害リスクが低いことは安心材料ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新情報も確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには5件の口コミが投稿されており、評点は3.3でした。良い点としては「駅前にスーパーや成城石井、コンビニが多く買い物に困らない」「夜間でも治安面の不安を感じにくい」「新宿まで2駅で若い世代や単身者に住みやすい」「飲食店や商店街が充実している」といった声が挙がっています。
気になる点についての投稿は今回のデータでは見当たりませんでしたが、実際の住み心地は内見時に管理会社へ質問したり、近隣に住む方へ直接話を聞くことで確かめられます。件数も5件と少ないため、評価が一方向に偏っている可能性も踏まえて判断してください。
幡ヶ谷駅徒歩2分の好立地だが、割高診断は参考値で断定できない。
提示価格はエリア平均より低く利回りはやや高いが診断は1件のみ。
構造や権利関係など不明点は重要事項説明書や登記簿で要確認。
- 建物の構造や土地の権利関係を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主・管理会社に確認する
- 複数の割高診断や相場情報で価格の妥当性を確かめる
- 最新のハザードマップを自治体窓口で確認する
- 家賃設定や空室状況を賃貸募集資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点5件
- 幡ヶ谷駅前にスーパー2軒・成城石井・コンビニが多数揃っており買い物に困らない
- 夜間でも治安が悪いと感じることがほとんどなく安心して暮らせる
- 新宿から2駅と近く若い世代や独身者が住みやすいエリア
- 美味しい飲食店や活気ある商店街が徒歩圏内に充実
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 15.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／幡ヶ谷２－１９－４（この棟から約132m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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