プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷
プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区幡ケ谷１丁目３１−１８ |
|---|---|
| 交通 | 幡ヶ谷駅 徒歩2分 ／ 笹塚駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2011-02（築15年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷は、東京都渋谷区幡ケ谷にある2011年築・7階建て51戸の投資用マンションです。幡ヶ谷駅徒歩2分、笹塚駅徒歩10分の立地で、木下不動産が分譲しました。割高診断は参考値ながら「注意」判定でした。良い点と気になる点の両方を確認できる記事です。
立地と交通
この物件は東京都渋谷区幡ケ谷1丁目にあります。最寄り駅は幡ヶ谷駅で、徒歩2分と駅からとても近い立地です。もう一つの最寄り駅は笹塚駅で、徒歩10分かかります。駅に近いほど電車を使った移動がしやすくなるため、通勤や通学の面では利便性が高いといえます。幡ヶ谷駅からの徒歩2分という距離は、雨の日でも移動の負担が少ない範囲といえます。
用途地域（土地をどう使ってよいかを決めるルール）は第1種住居地域で、市街化区域に含まれます。一方、棟から132メートル離れた地価公示の地点は商業地域の商業地として扱われており、駅前の商業エリアと住宅地が近接していることが分かります。この違いは、建物を建てる際のルールが場所によって異なることを示しています。
建物と管理
この建物は2011年2月に竣工し、2026年時点で築15年です。7階建てで総戸数は51戸、分譲したのは木下不動産です。管理会社はFGHで、ブランド名は『プレール・ドゥーク』です。なお、建物の構造（鉄筋コンクリート造など）と土地の権利関係（所有権か借地権か）についてはデータを取得できていません。
『プレール・ドゥーク』ブランドは、入居率の高さや設備保証を特徴として挙げられることが多いとされています。ただしサブリース契約（管理会社が家賃を保証して又貸しする仕組み）が付いている場合は、契約条件によって実際の収入が変わるため、契約内容を個別に確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は『注意』で、平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2,580万円、家賃中央値は89,000円でした（家賃サンプルも1件のみ）。1件の結果だけで棟全体の相場を断定することはできません。この数値はあくまで1件の物件情報に基づくものであり、実際の適正価格を判断する材料としては限定的です。
渋谷区全体では256件の診断があり、『危険（割高）』が167件と最も多く、『注意』が30件、『安全・割安』が58件、『判定不能』が1件でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟とエリア平均の利回り差についてはデータが未取得のため、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から132メートルの地価公示地点（幡ヶ谷２－１９－４、令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり2,020,000円で、前年の1,800,000円から12.2%上がりました。用途地域は商業地域、建蔽率（敷地に対する建物面積の割合）は80%、容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）は500%、防火地域に指定されています。防火地域は、火災の広がりを防ぐために建築物の構造に制限がある地域を指します。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに509件あり、価格中央値は2,900万円、面積中央値は30平方メートルでした。例として2025年第4四半期の西原地区で1LDK・35平方メートル・5,300万円、1K・15平方メートル・2,600万円、幡ケ谷地区で2DK・35平方メートル・4,200万円の取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は『なし』、液状化は『液状化しにくい』、地形は『ローム台地』とされています。高潮についてのデータは取得できていません。ハザード情報は購入判断の一部であり、これだけで安全性を保証するものではありません。最新の情報は自治体のハザードマップなどで確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには5件の投稿があり、評点は3.3でした。良い点としては、幡ヶ谷駅前にスーパーや成城石井、コンビニが多く買い物に困らないこと、夜間でも治安が悪いと感じにくいこと、新宿まで2駅と近く単身者に住みやすいこと、飲食店や商店街が充実していることが挙げられています。気になる点についての投稿は見当たりませんでした。件数が5件と少ないため、参考程度に受け止めてください。
幡ヶ谷駅徒歩2分と駅近で、渋谷区内でも利便性は高い立地です。
割高診断は1件のみの参考値で、エリア全体は「危険（割高）」が多数派です。
構造・権利関係など未確認情報も残るため、契約前の書類確認が欠かせません。
- 構造や権利関係（所有権か借地権か）を契約書で確認する
- 管理会社FGHの管理内容や修繕積立金の状況を確認する
- サブリース契約の有無と条件を確認する
- 渋谷区全体は「危険（割高）」判定が多い点を踏まえ価格を確認する
- 地価は上昇しているが将来の値動きは分からないと理解する
- 高潮ハザードはデータ未取得なので別途確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点5件
- 幡ヶ谷駅前にスーパー2軒・成城石井・コンビニが多数揃っており買い物に困らない
- 夜間でも治安が悪いと感じることがほとんどなく安心して暮らせる
- 新宿から2駅と近く若い世代や独身者が住みやすいエリア
- 美味しい飲食店や活気ある商店街が徒歩圏内に充実
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 15.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／幡ヶ谷２－１９－４（この棟から約132m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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