エクセリア芝大門
エクセリア芝大門（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝公園2-9-11 |
|---|---|
| 分譲会社 | 東京エクセリア株式会社（親愛） |
この物件の解説（宅建士視点）
エクセリア芝大門は東京都港区芝公園2-9-11にある投資用ワンルームマンションです。分譲は東京エクセリア株式会社（親愛）で、棟自体の割高診断はまだ件数が無く、港区全体の傾向や地価公示、周辺の取引事例、ハザード情報を基に宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
エクセリア芝大門は東京都港区芝公園2-9-11にあります。港区は都心の中でもオフィスや官公庁施設が集まる地域ですが、この物件の最寄り駅や徒歩分数、利用できる路線などの交通データは今回の情報には含まれていません。駅からの距離は賃貸需要や入居率を考えるうえで重要な要素になるため、公式サイトや地図サービス、現地訪問などで必ず確認するようにしてください。
交通の便は住みやすさだけでなく、将来の賃貸需要や空室リスクの見通しにも関わってきます。複数の路線が使えるか、始発・終電の時間帯はどうかなど、通勤・通学で実際に使う視点での確認も欠かせません。今回のデータでは分からないため、賃貸情報サイトや現地での聞き込みも併せて行うことをおすすめします。
建物と管理
この棟の竣工年、階数、総戸数、構造といった建物の基本情報は、今回のデータには記載がありません。マンションの規模や築年数は、資産価値の見通しや将来の修繕費用の負担を考えるうえで欠かせない情報なので、重要事項説明書や建物の登記簿を取得して必ず確認してください。なお、分譲を行った会社は東京エクセリア株式会社（親愛）です。
権利形態が所有権か借地権かという点や、管理会社の名前、日常の管理体制についても、今回のデータには含まれていません。これらは毎月の管理費・修繕費の負担や、将来売却するときの価値にも影響する部分です。管理規約や長期修繕計画、重要事項説明書を取り寄せ、売主や管理組合に直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断はまだ件数が無く、データ蓄積中の状態です。そのため、今の販売価格や想定される家賃が割高なのか割安なのか、この棟単独のデータで判断することはできません。購入を検討する場合は、個別に診断ツールを使ったり、宅建士など専門家に相談して確認することをおすすめします。
参考として港区全体で見ると、診断の件数は231件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。これはあくまでエリア全体の傾向であり、この棟の価格が同じ傾向にあるとは限らないため、参考情報として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から167m離れた芝大門2-11-1の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,590,000円となっており、前年の3,320,000円から16.9%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で904件あり、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は155.6万円、面積の中央値は30平方メートルです。取引件数が多く、エリア全体の価格水準をつかむ参考になります。
例えば2025年第4四半期には、築2002年・20平方メートル・1Kタイプの部屋が3400万円、築2016年・25平方メートルの部屋が4400万円で取引された例があります。いずれも周辺エリアの取引事例であり、この棟そのものの価格を示すものではないため、あくまで参考情報として受け止めてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされています。地盤は液状化がやや起きやすい砂州・砂礫州とされているため、購入を検討する際は自治体のハザードマップや地盤調査の資料も併せて確認することをおすすめします。
棟自体の診断データはまだ無く、価格が妥当かは個別の確認が必要です。
港区全体は「危険（割高）」判定が多く、慎重な価格確認が求められます。
地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化のリスクも確認が必要です。
- 最寄り駅までの徒歩分数や利用できる路線を公式サイトや現地で確認する
- 竣工年・総戸数・構造などの基本情報を重要事項説明書で確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画の内容を確認する
- 価格が周辺の取引事例や地価の水準と合っているか確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザード情報を自治体のマップで確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝大門２－１１－１（この棟から約167m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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