エクセリア白金高輪
エクセリア白金高輪（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区三田5丁目20-12 |
|---|---|
| 分譲会社 | 東京エクセリア株式会社（親愛） |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区三田5丁目に建つ投資用マンション「エクセリア白金高輪」を宅建士の視点で解説します。交通や建物の詳細データは今回なく、港区全体の相場データや地価公示、周辺の取引事例を使って、分かる範囲でこの物件の立ち位置を整理しました。価格が妥当かどうかは、この棟自体の診断が必要です。
立地と交通
エクセリア白金高輪は、東京都港区三田5丁目20-12に建っています。国土交通省の周辺取引事例を見ると、白金・高輪・南麻布といった地名の取引が記録されており、港区の中でも人気の高い住宅地やオフィス街が集まるエリアに位置していることがわかります。三田・白金・高輪は閑静な住宅街と商業施設が混在する地域として知られています。
ただし、最寄り駅や徒歩の分数、バス便といった交通の情報は今回のデータには含まれていません。駅からの距離は日々の暮らしやすさだけでなく、賃貸に出したときの入居者の付きやすさにも直結する重要な情報です。公式サイトの物件概要書や重要事項説明書、地図アプリの乗換案内などで、必ず自分の目で確かめてください。
建物と管理
この棟を分譲したのは東京エクセリア株式会社（親愛）です。分譲会社は分かっていますが、竣工年・階数・総戸数・構造（建物の骨組みの種類）・管理会社といった基本的な情報は、今回のデータには含まれていません。これらは建物の資産価値や将来の維持費を見積もるうえで欠かせない情報です。分譲会社名だけでは、建物の質や老朽化の進み具合までは判断できません。
築年数や構造、耐震性などの情報は、不動産会社が用意する重要事項説明書や、法務局で取得できる登記簿で確認できます。管理費や修繕積立金の額、今後の修繕計画がどうなっているかは、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、購入前に必ず確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は、今回0件でした。棟ごとの価格が相場に対して高いのか安いのかを判断する材料がまだ十分にないため、この棟の相場ポジションについては「データ蓄積中」とお伝えするしかありません。特に投資用ワンルームは、設備や交渉の結果によって割高かどうかが変わりやすいため、この棟専用の診断結果が増えるのを待つことをおすすめします。
参考として、港区全体では231件の診断が行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」で174件でした。平均の実質利回り（投資額に対する年間の実質的な収益の割合）は3.33%、平均の提示価格は4,198万円、家賃の中央値は115,700円です。これはあくまで港区全体の集計であり、この棟の価格がこの傾向に当てはまるとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から124m離れた地点は、1平方メートルあたり3,130,000円（令和8年1月1日時点）でした。前年の2,650,000円からは18.1%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率（建物を建てられる土地の割合）は80%、容積率（延べ床面積の上限の割合）は500%、防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に1,041件あり、価格の中央値は4,900万円、単価の中央値は146.7万円/平方メートル、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、高輪で16,000万円・40平方メートルの1LDKの取引がありました。これらは港区・白金・高輪エリア全体の傾向を示す数字であり、この棟そのものの価格を表すものではありません。
ハザード情報では、洪水で想定される浸水の深さは0.5m未満、地盤の強さは「やや液状化しやすい」、地形は水はけの悪い低地を示す「後背湿地」とされています。災害への強さは建物ごとの基礎工法や排水設備によっても変わるため、自治体が公開する洪水・液状化マップと合わせて、この棟自体の対策を重要事項説明書で確認してください。
交通や建物の基本データが無く、価格の妥当性はこの棟単独では判断できません。
港区全体は「危険（割高）」が最多ですが、これは棟自体の診断結果ではありません。
地価は上昇傾向ですが、液状化リスクもあり、両面から確認することが大切です。
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトや地図アプリで確かめる
- 竣工年・階数・構造・総戸数を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- この棟自体の利回りや価格の妥当性を個別に診断する
- 洪水・液状化への対策を重要事項説明書で確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が割高でないか確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別途診断が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田４－７－２７（この棟から約124m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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