REV REFAYS-MANA
REV REFAYS-MANA（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚2丁目32-10 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩6分 ／ 都電荒川線 大塚駅前駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2007-06（築19年） |
| 総戸数 | 28 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社プレニーズ、株式会社ハウスフレンド |
| 建物管理会社 | シナネンアクシア株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区南大塚のREV REFAYS-MANAは、JR山手線・都電荒川線の大塚駅から徒歩6分の中古ワンルームマンションです。2007年竣工・総戸数28戸。割高診断は参考値2件で「危険（割高）」判定が出ており、エリア平均より家賃・利回りが低めです。宅建士の視点で立地・建物・相場を整理しました。
立地と交通
REV REFAYS-MANAは東京都豊島区南大塚2丁目32-10に建つ中古の投資用ワンルームマンションです。JR山手線大塚駅まで徒歩6分、都電荒川線大塚駅前駅までも徒歩6分で、2つの路線を使い分けられる立地です。山手線は都心の主要駅へ乗り換えなしで行ける路線で、通勤や通学の便はよいと言えます。
駅からの道のりや周辺の商店街、学校区といった暮らしやすさに関する情報は今回のデータに含まれていません。実際の歩きやすさや買い物環境は、現地を歩いて確認するか、豊島区の都市計画図や生活情報サイトで確かめてください。
建物と管理
建物は2007年6月に竣工した地上10階建てのRC造（鉄筋コンクリート造）マンションで、築19年、総戸数は28戸です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社プレニーズと株式会社ハウスフレンドです。中規模の棟で、管理のしやすさと住民同士の距離感のバランスが取れやすい規模と言えます。
管理会社はシナネンアクシア株式会社です。ただし、修繕の履歴や管理費・修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータには含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱い、断定はしません。内訳は2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回り（購入価格に対して実際に入ってくる利益の割合）は3.39%、平均の提示価格は2250万円、家賃の中央値は80,400円（79,000円〜81,800円、2件）で、最終の診断日は2025年7月18日です。
同じ豊島区全体では診断件数が289件あり、こちらも「危険（割高）」が158件と最も多い判定でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の家賃中央値や利回りはエリア平均よりやや低めですが、診断件数が少ないため、この差だけで割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から298m離れた地価公示の地点（南大塚２－４５－８）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,000,000円と公表されています。前年は2,560,000円で、変動率は17.2%でした。この地点は商業地域（お店やオフィスを建てやすい地域）で、建蔽率（土地に対して建物を建てられる割合）80%、容積率（建物の延べ床面積の上限の割合）700%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は642件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、千石の4500万円・50平方メートル・1LDK（1982年築）、大塚の1800万円・15平方メートル・1K（1995年築）、大塚の2200万円・20平方メートル・1K（2003年築）という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、液状化（地震で地面が液体のようになる現象）については「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（谷の底にあるような低い地形）です。地震時の地盤の強さは個別物件の評価に関わるため、自治体のハザードマップや地盤調査報告書で確認してください。
大塚駅徒歩6分で2路線使えますが、割高診断は参考値2件で「危険（割高）」判定です。
豊島区全体でも危険判定が最多で、棟の家賃・利回りはエリア平均よりやや低めです。
地価は前年より17.2%上昇し液状化リスクもあるため、現地確認と専門家相談が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求める
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 複数の賃貸サイトで直近の家賃相場を確認する
- 豊島区のハザードマップで液状化や浸水リスクを確認する
- 現地を歩いて駅からの道や周辺環境を確認する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らないため、買ってよいという意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,800円
- 79,000円
この棟の家賃中央値（80,400円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 7.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚２－４５－８（この棟から約298m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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