ジーベック蒲田ステーションエグゼ
ジーベック蒲田ステーションエグゼ（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区西蒲田8丁目4-2 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北・根岸線 蒲田駅 徒歩4分 ／ 東急多摩川線 蒲田駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2014-01（築12年） |
| 総戸数 | 73 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | デュアルタップ合人社ビルマネジメント |
| 建物管理会社 | デュアルタップ合人社ビルマネジメント |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都大田区西蒲田にある「ジーベック蒲田ステーションエグゼ」は、JR京浜東北線と東急多摩川線の蒲田駅から徒歩3〜4分にある2014年築・14階建て・73戸のワンルーム投資用マンションです。宅建士の視点で、立地や管理、相場診断の結果を中立に解説します。
立地と交通
ジーベック蒲田ステーションエグゼは、東京都大田区西蒲田8丁目にあります。最寄りはJR京浜東北・根岸線の蒲田駅で徒歩4分、東急多摩川線の蒲田駅までは徒歩3分です。2つの路線を使い分けられる駅近の立地は、通勤や通学のしやすさから賃貸需要を考えるうえで強みになりやすいポイントです。
用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の上限を示す容積率は600%です。防火地域にも指定されており、商業地域らしく高い建物が周辺に多いエリアだと分かります。商業地域は駅前らしい賑わいがある一方、住宅街特有の静かさとは違う環境になりやすい点も意識しておきたいところです。
建物と管理
建物は2014年1月に竣工し、2026年時点で築年数は12年です。地上14階建てで、総戸数は73戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。分譲と管理はどちらもデュアルタップ合人社ビルマネジメントが手がけており、企画から運営まで同じ会社が関わっている建物です。
分譲会社と管理会社が同じ場合、管理方針が一貫しやすいという見方もできます。一方で、実際の修繕積立金の額や長期修繕計画の具体的な内容、過去の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。建物の将来の資産価値は、こうした管理の実態に左右されます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、「安全・割安」が2件、「注意」が1件、「危険（割高）」は0件という内訳でした。件数が少ないため参考値として見てください。平均実質利回りは3.56%で、エリア全体（東京都大田区）の平均3.53%とほぼ同じ水準です。平均提示価格は3,060万円でした。
家賃の中央値は99,500円、最小96,000円、最大99,500円で、エリアの家賃中央値85,300円より高めです。大田区全体では250件の診断のうち「危険（割高）」が最も多く114件ある一方、この棟は3件という少ない件数の中で割安寄りの判定が目立ちます。ただし件数が少ないため、今後診断数が増えると判定の割合が変わる可能性もあります。最終診断日は2026年6月22日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から138m離れた地価公示地点（西蒲田７－４８－３）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,610,000円で、前年の2,400,000円から8.8%上昇しています。防火地域で商業地域に指定されているため、建物が密集しやすい地域特性も背景にあります。この先も地価が上がり続けるかは今回のデータだけでは判断できないため、国土交通省の地価公示の最新値や不動産取引価格情報で継続的に確認してください。
周辺の取引事例は602件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、蒲田本町の1K・30平方メートル・2018年築が2,800万円、蒲田の1K・20平方メートル・2007年築が3,000万円、同じく蒲田の1K・25平方メートル・2015年築が2,400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が0.5m以上1m未満とされ、地形は三角州・海岸低地で液状化しやすいとされています。これらは国の公開データに基づく想定であり、実際に被害が起きるかどうかを断定するものではありませんが、区が公開しているハザードマップと合わせて自分の目で確認しておくことをおすすめします。
蒲田駅徒歩3〜4分の立地で、実質利回りはエリア平均とほぼ同水準ですが、診断件数は3件と参考値です。
地価公示は前年より8.8%上昇していますが、洪水・高潮・液状化のリスクも示されています。
管理体制の詳細は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画で必ず確かめてください。
- 修繕積立金の額と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理状況や修繕履歴を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の賃貸・売買事例と比較して価格の妥当性を検討する
- 実際の入居状況や賃貸需要を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.04ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 99,500円
- 99,500円
- 96,000円
この棟の家賃中央値（99,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 15.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西蒲田７－４８－３（この棟から約138m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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