ザ・パークハウス新宿御苑西
ザ・パークハウス新宿御苑西（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷5丁目13番9号 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 代々木駅 徒歩4分 ／ 総武・中央緩行線 千駄ケ谷駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2012-02（築14年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 地上15階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス株式会社, 東京建物(株) |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ザ・パークハウス新宿御苑西は、東京都渋谷区千駄ヶ谷にある2012年築・74戸のマンションです。代々木駅から徒歩4分で山手線が使えます。割高診断は参考値ですが、2件とも「危険（割高）」判定でした。
立地と交通
この物件は東京都渋谷区千駄ヶ谷5丁目にあります。最寄り駅はJR山手線の代々木駅で、徒歩4分の近さです。総武線・中央緩行線の千駄ケ谷駅までは徒歩10分となっています。山手線は都心の主要駅をぐるりと結ぶ路線なので、通勤や通学、買い物など日常の移動がしやすい立地といえます。複数路線が使える点も、暮らしやすさにつながる要素の一つです。
国交省のデータでは、この物件がある地域は商業地域（市街化区域）に指定されています。一方、近くにある地価公示の調査地点は第二種住居地域とされており、同じエリアの中でも場所によって用途地域が異なることが分かります。用途地域とは、建てられる建物の種類や高さ、大きさのルールを決める区分けのことです。購入を検討する際は、建物そのものの用途地域も別途確認しておくと安心です。
建物と管理
建物は2012年2月に竣工し、地上15階建て、総戸数74戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。データ上の築年数は14年とされています。土地の権利は所有権で、マンションの土地部分を区分所有者みんなで共有する形になっています。所有権のマンションは、借地権の物件と比べて権利関係がシンプルになりやすいという特徴があります。
分譲は三菱地所レジデンスと東京建物、管理は三菱地所コミュニティが担当しています。「ザ・パークハウス」は三菱地所グループが展開するブランドで、これまで品質や資産性の評価が高いとされてきました。ただし、これはあくまで過去の実績や評判であり、この物件そのものの将来の価値や資産性を保証するものではない点に注意してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかなく、3件未満のため参考値として扱う必要があります。2件とも判定は「危険（割高）」で、「注意」「安全・割安」「判定不能」はいずれも0件でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできない点に注意が必要です。
参考値として、平均実質利回りは2.97%、平均提示価格は4900万円でした。家賃は2件のデータで中央値134,000円、最小128,000円、最大140,000円です。最終診断日は2025年5月26日となっています。サンプル数が少ないため、実際の家賃相場は別途確認することをおすすめします。
同じ東京都渋谷区エリア全体では、診断件数256件のうち「危険（割高）」が167件と最も多く、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟とエリア全体の利回りの差については、データが提供されていないため分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から98メートルの地価公示地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたりの価格が1,470,000円で、前年の1,310,000円から12.2%上昇しました。この地点の用途地域は第二種住居地域で、建蔽率60%、容積率300%、防火地域は準防火地域とされています。地価が上がっているかどうかは、あくまでこの調査地点1か所の数字であることも覚えておく必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に580件あり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は124万円、面積中央値は30平方メートルでした。例として、1K・15平方メートル・築1995年の物件が1400万円、1K・25平方メートル・築1998年の物件が2800万円、1LDK・50平方メートル・築2004年の物件が10000万円で取引されています。間取りや面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についてのデータは取得されていません。これらはあくまで周辺エリア全体の傾向を示すものであり、この建物そのものの構造上の安全性を保証するものではない点に注意してください。
診断は2件のみの参考値で、2件とも「危険（割高）」判定でした。
代々木駅徒歩4分と立地は良いですが、価格の妥当性は別途確認が必要です。
分譲・管理は大手ですが、それが資産性を保証するものではありません。
- 代々木駅・千駄ケ谷駅からの実際の徒歩ルートを自分の足で確認する
- 修繕積立金や長期修繕計画の内容を管理会社に確認する
- 家賃サンプルが2件のみなので直近の募集家賃を複数調べる
- 提示価格が周辺の取引事例と比べて妥当か自分でも確認する
- 用途地域や建蔽率・容積率など再建築の制限を確認する
- 洪水以外のハザード（内水氾濫・地震など）も自治体資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三菱地所グループのマンション分譲会社。「ザ・パークハウス」ブランドは高品質・高資産性で知られ、丸の内ブランドの信頼性が評価される。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.97%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 140,000円
- 128,000円
この棟の家賃中央値（134,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 27.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄ヶ谷５－１２－１７（この棟から約98m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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