ザ・パークハウス新宿御苑西
ザ・パークハウス新宿御苑西（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷5丁目13番9号 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 代々木駅 徒歩4分 ／ 総武・中央緩行線 千駄ケ谷駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2012-02（築14年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 地上15階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス株式会社, 東京建物(株) |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ザ・パークハウス新宿御苑西は、東京都渋谷区千駄ヶ谷にある2012年2月竣工・74戸のマンションです。代々木駅徒歩4分で、三菱地所レジデンスと東京建物が分譲しました。割高診断は参考値（2件）ですが、2件とも「危険（割高）」という結果でした。
立地と交通
ザ・パークハウス新宿御苑西は、JR山手線代々木駅から徒歩4分、総武線・中央緩行線千駄ケ谷駅からも徒歩10分という、2つの駅が使える場所にあります。山手線沿線は都心の主要駅へのアクセスが良く、通勤や通学、買い物の面でも便利な立地と言えます。最寄り駅が複数あることは、将来の賃貸需要を考えるうえでも一つの材料になります。
この物件がある場所は、用途地域で「商業地域」に区分されています。商業地域は店舗やオフィスなども建てられる地域で、住宅専用の地域より人や建物の出入りが多くなりやすい特徴があります。日中と夜間で周辺の雰囲気が変わることもあるため、実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年2月に竣工し、2026年時点で築14年です。地上15階建、総戸数74戸のRC造（鉄筋コンクリート造）で、権利形態は所有権です。分譲は三菱地所レジデンスと東京建物で、「ザ・パークハウス」は三菱地所グループが手がける、高品質・高資産性で知られるブランドシリーズです。
管理会社は三菱地所コミュニティ株式会社です。ただし、実際の管理の行き届き具合や修繕の履歴、修繕積立金の額といった中身は今回のデータに含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値としてご覧ください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは2.97%、平均提示価格は4900万円、家賃は中央値134,000円（128,000円〜140,000円）です。最終診断日は2025年5月26日です。
同じ渋谷区の診断は256件あり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の数字をエリアの数字と並べると、利回りは低め、価格と家賃は高めという位置づけになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から98m離れた千駄ヶ谷５－１２－１７地点（令和8年1月1日時点）の価格は1m2あたり1,470,000円で、前年の1,310,000円から12.2%上がりました。この地点の用途地域は第二種住居地域で、建蔽率（土地に対して建てられる建物面積の割合）60%、容積率（土地に対して建てられる延べ面積の割合）300%、準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで580件あり、価格の中央値は4000万円、1m2あたりの単価中央値は124万円、面積の中央値は30m2です。例として2025年第4四半期の代々木では、15m2・1K・1995年築が1400万円、25m2・1K・1998年築が2800万円、50m2・1LDK・2004年築が10000万円という事例がありました。
国のハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定が「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに含まれていないため、自治体のハザードマップで別途確認してください。
割高診断は参考値（2件）ながら2件とも「危険（割高）」で、価格面はやや慎重に見る必要があります。
立地はJR山手線代々木駅徒歩4分で便利ですが、エリア全体も危険判定が多い相場です。
管理体制や修繕計画は資料で確認し、価格は取引事例と合わせて判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 実際の賃料と入居率を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利・管理費を確認する
- 直近の周辺取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- 高潮リスクを自治体のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格の妥当性は別の話だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三菱地所グループのマンション分譲会社。「ザ・パークハウス」ブランドは高品質・高資産性で知られ、丸の内ブランドの信頼性が評価される。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.97%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 140,000円
- 128,000円
この棟の家賃中央値（134,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 27.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄ヶ谷５－１２－１７（この棟から約98m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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