ザ・パークワンズ芝公園
ザ・パークワンズ芝公園（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝2丁目1-25 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 芝公園駅 徒歩3分 ／ 都営三田線 三田駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2018-04（築8年） |
| 総戸数 | 81戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「ザ・パークワンズ芝公園」は東京都港区芝、都営三田線芝公園駅徒歩3分に建つ2018年築・地上12階建て81戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は参考値ながら、エリア相場と合わせて宅建士の視点で読み解きます。
立地と交通
ザ・パークワンズ芝公園は、都営三田線芝公園駅から徒歩3分、同じ三田線の三田駅からも徒歩8分とアクセスは良好です。港区芝という都心エリアに位置し、通勤・通学の利便性は高いといえます。ただし周辺の生活環境や商業施設の充実度は今回のデータに含まれていないため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
本物件が所在する芝2丁目は商業地域に指定されており、建蔽率80%、容積率600%と高い建築密度が認められるエリアです。防火地域でもあるため、周辺には比較的大規模な建物が多く建ち並ぶ可能性があります。ただし具体的な周辺施設や商店街の情報は今回のデータには無いため、現地訪問や自治体の都市計画図で確認してください。
建物と管理
本棟は2018年4月竣工、築8年、地上12階建て、総戸数81戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲は三菱地所レジデンス、管理は三菱地所コミュニティが手掛けています。大手デベロッパーによる分譲・管理という点は、建物の品質や管理体制を判断する材料のひとつになります。
ただし修繕積立金や管理費の金額、直近の大規模修繕の実施状況などは今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、購入前に売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年4月5日時点で2件のみ実施されており、件数が3件未満のため参考値としてご覧ください。2件とも判定は「注意」となっており、平均実質利回りは3.26%、平均提示価格は4,380万円でした。家賃は2件のサンプルで132,000円〜133,000円、中央値は132,500円です。
同じ港区エリア全体では230件の診断が行われており、内訳は「危険（割高）」が173件と最も多く、「注意」18件、「安全・割安」38件、「判定不能」1件でした。エリア平均の実質利回りは3.33%、平均提示価格は4,201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の家賃中央値はエリア平均より高めですが、診断件数が少ないため、この差だけで割高・割安を断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、本棟から243m離れた「芝3-6-9」地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり5,330,000円で、前年の4,550,000円から17.1%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに890件あり、価格中央値は4,200万円、単価中央値は150.45万円/平方メートル、面積中央値は30平方メートルです。直近の事例では、20平方メートル・1K・2002年築で3,400万円、25平方メートル・2016年築で4,400万円、20平方メートル・1K・2006年築で3,500万円という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮浸水想定が1m以上3m未満とされており、地形は干拓地、液状化のしやすさは「液状化しやすい」に分類されています。購入前には自治体のハザードマップや重要事項説明書で、浸水対策や液状化リスクについて必ず確認してください。
芝公園駅徒歩3分・築8年のRC造で立地条件は良好ですが、診断件数2件は参考値にとどまります。
エリア全体では「危険（割高）」判定が多数を占め、価格の妥当性は個別に確認が必要です。
洪水・高潮・液状化のリスクがあるため、購入前にハザードマップと重要事項説明で確認してください。
- 芝公園駅・三田駅からの実際の徒歩時間と夜間の人通りを自分の足で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 現在の家賃・入居率を直近のレントロールで確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体窓口で確認する
- 登記簿で所有権・抵当権など権利関係を確認する
- 提示価格と周辺取引事例を比較し、割高でないか自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.07ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.26%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 133,000円
- 132,000円
この棟の家賃中央値（132,500円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 14.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝３－６－９（この棟から約243m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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