ザ・パークワンズ渋谷本町
ザ・パークワンズ渋谷本町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町3丁目49-17 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩5分 ／ 京王線 初台駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2018-09（築8年） |
| 総戸数 | 118戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | RC |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス(株) |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ザ・パークワンズ渋谷本町は、渋谷区本町にある2018年築・14階建て・118戸のマンションです。都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩5分。割高診断では7件中6件が「危険（割高）」という結果でした。立地・建物・数字を宅建士の視点でまとめます。
立地と交通
この物件は都営大江戸線「西新宿五丁目」駅から徒歩5分、京王線「初台」駅から徒歩11分の場所にあります。住所は渋谷区本町3丁目49-17で、最寄り駅が2つ使えるのは便利な点です。駅からの近さは、日々の通勤や通学のしやすさに直結する大切なポイントです。所有権のマンションなので、土地の権利も自分のものになります。
周辺は「商業地域」という、お店やオフィスも建てられる用途地域（土地の使い方のルール）に指定されています。建蔽率は80%、容積率は600%で、防火地域にも指定されており、建物のルールが細かく決まっているエリアです。近くの地価公示地点（西新宿４－４－１５、本物件から339m）では、1平方メートルあたり3,340,000円で、前年の3,040,000円から9.9%上がりました。地価の動きは今後の価値を保証するものではありませんが、参考になる数字です。
建物と管理
建物は2018年9月に完成した、鉄筋コンクリート（RC）造の14階建てです。総戸数は118戸で、権利形態は所有権です。分譲は三菱地所レジデンス、管理は三菱地所コミュニティが行っています。竣工から8年が経っており、大きな会社が分譲・管理を手がけている点は安心材料のひとつといえます。
管理会社の名前は分かっていますが、実際の清掃頻度や修繕積立金の金額、管理組合の運営状況などの詳しいデータは今回取得できていません。購入を考える際は、管理規約や重要事項調査報告書を取り寄せて、自分の目で内容を確かめることをおすすめします。管理の実態は資料だけでなく現地確認も大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は7件行われており、そのうち6件が「危険（割高）」、1件が「注意」という判定でした。「安全・割安」の判定はありませんでした。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回り）は3.15%、平均提示価格は4753万円です。家賃は114,000円から161,000円の間で、中央値は137,500円でした。最終診断日は2026年3月6日です。
同じ渋谷区エリア全体（256件の診断）では、平均実質利回りが3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟の利回りはエリア平均よりも0.23ポイント低く、エリア内でも割高寄りの判定が多い結果です。ただし判定は診断時点の情報にもとづくもので、将来の価格や家賃を保証するものではない点には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は810件集まっており、期間は2024年第1四半期から2025年第4四半期までです。価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は115万円、面積の中央値は30平方メートルでした。具体例として、西新宿地区で2025年第4四半期に成約した1Kタイプでは、2900万円（20平方メートル、2011年築）、3400万円（20平方メートル、築年不明）、2900万円（25平方メートル、2003年築）などがあります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」と分類されています。高潮についてのデータは取得できていません。地盤や浸水のリスクは低めに見える情報がそろっていますが、災害リスクは複数の資料を組み合わせて確認することが大切です。
診断7件中6件が「危険（割高）」で、エリア平均より利回りがやや低めです。
駅近で管理会社も大手ですが、管理の詳しい実態データは今回取得できていません。
地価は上昇傾向ですが、将来の値上がりや満室を保証するものではありません。
- 管理費・修繕積立金の金額と将来の値上げ予定を確認する
- 管理規約と重要事項調査報告書を取り寄せて内容を確認する
- 実際の家賃相場を複数の不動産会社で比較して確認する
- 高潮に関するハザード情報を自治体で別途確認する
- 提示価格が周辺の取引事例と比べて妥当か自分でも調べる
- 割高診断7件の内訳や対象住戸の条件を確認する
- 大規模修繕の履歴や今後の計画の有無を確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 7 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.23ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.23ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 161,000円
- 149,000円
- 148,000円
- 137,500円
- 124,000円
- 121,000円
- 114,000円
この棟の家賃中央値（137,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 31% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿４－４－１５（この棟から約339m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- パレステュディオ渋谷本町渋谷区
- クオリア広尾渋谷区
- ルーブル渋谷初台渋谷区
- グランド・ガーラ渋谷渋谷区
- ヴェルステージ恵比寿渋谷区
- AXAS代々木公園渋谷区
