ザ・パークワンズ渋谷本町
ザ・パークワンズ渋谷本町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町3丁目49-17 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩5分 ／ 京王線 初台駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2018-09（築8年） |
| 総戸数 | 118戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | RC |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス(株) |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区本町にある「ザ・パークワンズ渋谷本町」は、都営大江戸線西新宿五丁目駅徒歩5分、2018年竣工・14階建て118戸のマンションです。割高診断は7件中6件が「危険（割高）」、平均提示価格4753万円、実質利回り3.15%でエリア平均よりやや低めでした。
立地と交通
ザ・パークワンズ渋谷本町は、東京都渋谷区本町3丁目にあります。最寄りは都営大江戸線の西新宿五丁目駅で、徒歩5分という近さです。京王線の初台駅も徒歩11分で使えるため、2つの路線を選べるのは便利な点です。周辺は商業地域に指定されており、店舗やオフィスも多いエリアで、新宿や渋谷の主要エリアへもアクセスしやすい立地です。
この物件から339m離れた西新宿エリアの地価公示地点（国が毎年発表する土地の値段の目安）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,340,000円でした。前年の3,040,000円から9.9%上がっており、このエリアの土地の値段は上昇傾向にあります。ただし地価の動きと賃貸需要は別のものなので、投資判断は別の視点でも確かめる必要があります。
建物と管理
この棟は2018年9月に竣工した、地上14階建て・総戸数118戸のマンションです。築年数は8年で、構造はRC（鉄筋コンクリートで作られた建物）です。権利は所有権のため、土地も自分のものになります。分譲会社は三菱地所レジデンス、管理会社は三菱地所コミュニティが担当しており、大手ブランドによる分譲・管理という点は安心材料のひとつです。
管理会社の名前は分かりますが、実際の管理の質や修繕の計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。築8年のマンションは大規模修繕の時期が近づいてくる場合もあるため、計画の有無は特に大事な確認ポイントです。また、駐輪場や共用部の使用ルールなども現地で確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は7件行われており、6件が「危険（割高）」、1件が「注意」という結果でした。「安全・割安」の判定は0件です。診断件数が3件以上あるため、この結果は参考値ではなく実数として見ることができます。この結果は、今の提示価格が周辺の家賃に対して高めであることを示しています。ただし診断はあくまで価格と家賃のバランスを見る目安であり、個々の物件の価値を全て表すものではありません。
平均の提示価格は4753万円で、実質利回り（出したお金に対してどれくらい家賃収入が入るかを示す割合）は平均3.15%でした。渋谷区全体の平均利回り3.38%と比べると0.23ポイント低く、エリアの中でも利回りがやや低めの棟と言えます。家賃水準が高い分、利回りが伸びにくい構造とも言えます。利回りの低さは必ずしも悪いことではなく、立地の良さや建物の新しさが評価されている結果とも考えられます。
家賃は中央値137,500円で、最も低いものは114,000円、最も高いものは161,000円でした（サンプル7件）。渋谷区全体の家賃中央値105,000円より高い水準にあり、立地や築年数の新しさが家賃に反映されている可能性があります。最終診断日は2026年3月6日です。
渋谷区全体では256件の診断が行われており、「危険（割高）」の判定が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件という結果でした。エリア全体でも割高傾向が強く、この棟だけが特別に高いわけではないことが分かります。そのため、割高判定だけで購入を諦める必要はなく、個別の価格交渉や条件次第で見方が変わる場合もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は810件あり、価格の中央値は3100万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西新宿の取引では、20平方メートルの1Kが2900万円や3400万円、25平方メートルの1Kが2900万円という事例があります。これらは同じ地区の実際の成約データのため、相場感をつかむ参考になります。
ハザード（災害の危険度を示す情報）を見ると、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震で地面が水のように柔らかくなる現象）は「しにくい」、地形は安定したローム台地とされています。高潮の情報はデータに無いため、区のハザードマップで確認してください。全体として大きな自然災害リスクは低めと読み取れますが、最新の情報は区の発表で確かめることをおすすめします。
割高診断は7件中6件が「危険（割高）」で、利回りはエリア平均より低めです。
地価は1年で9.9%上昇していますが、地価上昇と賃貸需要は別の指標です。
管理の実態や高潮リスクは今回のデータに無く、管理組合資料や区のマップで確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確かめる
- 最新の賃料や空室状況を管理会社に直接確認する
- 高潮リスクは渋谷区のハザードマップで確認する
- 周辺の類似物件の最新成約価格を複数比較する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格妥当性は別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 7 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.23ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.23ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 161,000円
- 149,000円
- 148,000円
- 137,500円
- 124,000円
- 121,000円
- 114,000円
この棟の家賃中央値（137,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 31% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿４－４－１５（この棟から約339m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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