コンシェリア門前仲町 CROSSIA
コンシェリア門前仲町 CROSSIA（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区永代１丁目２−１ |
|---|---|
| 交通 | 門前仲町駅 徒歩9分 ／ 越中島駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2019-05（築7年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都江東区永代にある「コンシェリア門前仲町 CROSSIA」は、門前仲町駅徒歩9分・越中島駅徒歩11分、2019年竣工・築7年・15階建56戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は参考値（2件）ですが実質利回り1.71%で、江東区エリア平均の3.49%より低めの結果が出ています。管理はタングラムが担っています。
立地と交通
「コンシェリア門前仲町 CROSSIA」は東京都江東区永代1丁目に所在し、門前仲町駅まで徒歩9分、越中島駅まで徒歩11分という立地です。2つの駅を徒歩圏内で使い分けられるため、通勤や通学の行き方に選択肢がある点は、入居者を探すうえでも安心材料になりやすいです。
徒歩9分・11分は『駅近』と呼べるほど近くはありませんが、複数の駅へアクセスできることは評価できるポイントです。一方で、より駅に近い物件と比べると歩く時間がかかる点は気になるところです。周辺の商店街や生活環境の様子は今回のデータに無いため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この物件は2019年5月に竣工した築7年、15階建・総戸数56戸のワンルームマンションです。分譲はクレアスライフ(株)で、同社は『コンシェリア』ブランドとして都心駅近エリアに投資用ワンルームを多く手がけているデベロッパー（開発を行う会社）です。管理会社はタングラムが担っています。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど、建物を支える仕組み）や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理組合の運営状況や修繕計画についても、総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年7月22日時点で2件のみのため、参考値として受け止めてください。内訳は『危険（割高）』が1件、『安全・割安』が1件で、平均実質利回りは1.71%、家賃は2件とも133,000円でした。件数が少なく、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
一方、江東区エリア全体では190件の診断があり、『危険（割高）』77件、『注意』23件、『安全・割安』84件、『判定不能』6件で、最も多いのは『安全・割安』でした。エリアの平均実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円です。棟の数値はエリアより利回りが低く出ていますが、件数の少なさを踏まえて参考程度にとらえてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から138m離れた永代１－１４－２８の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,330,000円で、前年の1,140,000円から16.7%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,235件あり、価格の中央値は3,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は128.6万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の永代地区では、1Kの20平方メートルが2,800万円、1Kの25平方メートルが3,300万円、1LDKの35平方メートルが4,500万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、地盤は液状化しやすい干拓地とされています。地価は上昇傾向にある一方で、水害や地盤に関するリスクには注意が必要です。購入を検討する際は、自治体のハザードマップや地盤調査報告書で詳細を確かめてください。
立地は2駅利用可ですが駅近とは言えず、商業地域で容積率600%の高度利用地です。
割高診断は参考値（2件）で実質利回り1.71%、エリア平均3.49%より低めです。
浸水・高潮・液状化のリスクがあり、ハザードマップと重要事項説明書の確認が欠かせません。
- 建物の構造や権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 現在の入居状況と賃貸借契約の内容を売主に確認する
- 割高診断の件数が少ないため、複数の算定根拠を照合する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを現地確認する
- 近隣の取引事例と価格の妥当性を複数の不動産会社で比較する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。価格の妥当性は別問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.78ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.71%）は、東京都 江東区相場（3.49%）より1.78ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 133,000円
- 133,000円
この棟の家賃中央値（133,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（95,000円）より 40% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／永代１－１４－２８（この棟から約138m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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