コンシェリア門前仲町 CROSSIA
コンシェリア門前仲町 CROSSIA（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区永代１丁目２−１ |
|---|---|
| 交通 | 門前仲町駅 徒歩9分 ／ 越中島駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2019-05（築7年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア門前仲町CROSSIAは、東京都江東区永代にある2019年5月竣工・15階建て56戸の投資用ワンルームマンションです。門前仲町駅徒歩9分、越中島駅徒歩11分の立地で、地価は上昇傾向ですが、洪水・液状化などのリスクも確認しておきたいエリアです。
立地と交通
コンシェリア門前仲町CROSSIAは、東京都江東区永代1丁目2−1に建っています。最寄り駅は東京メトロ東西線などが利用できる門前仲町駅で徒歩9分、JR京葉線の越中島駅までは徒歩11分です。2つの路線を使い分けられる立地で、通勤や外出の際の選択肢が広がります。
この場所は「商業地域」に指定されており、建物を建てられる敷地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の割合を示す容積率は600%です。防火地域にも指定されているため、周辺には高い建物が建ちやすい環境です。地形は干拓地で、江東区の臨海部らしい土地条件です。
建物と管理
この建物は2019年5月に完成した15階建て・総戸数56戸のワンルームマンションです。築年数は7年で、比較的新しい部類に入ります。分譲したのはクレアスライフ(株)で、「コンシェリア」というブランド名で都心駅近の投資用ワンルームマンションを数多く分譲しているデベロッパーです。立地選びにこだわりがあり、入居率の安定性を打ち出しているとされています。管理会社はタングラムです。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や、土地の権利形態（所有権か借地権か）については、今回のデータでは分かりません。購入を検討する際は、重要事項説明書などで直接確認する必要があります。契約前にこれらの点を売主や管理会社にしっかり確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われておらず、3件未満のため「参考値」として扱います。判定の内訳は危険（割高）1件、安全・割安1件で、多い判定は危険（割高）です。平均提示価格は20,202,020万円、平均実質利回りは1.71%、家賃は2件とも133,000円でした。最終診断日は2026年7月22日です。
エリア全体（東京都江東区）では184件の診断があり、危険（割高）74件、注意23件、安全・割安82件、判定不能5件で、多い判定は「安全・割安」です。エリアの平均実質利回りは3.51%、家賃中央値は94,700円でした。棟の家賃133,000円はエリア中央値より高く、平均実質利回り1.71%はエリア平均より低い数値です。診断件数が少ない棟の結果だけで判断しないよう注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（棟から138m）のデータでは、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,330,000円で、前年の1,140,000円から16.7%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は1,235件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集計されており、価格中央値は3,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は128.6万円、面積中央値は30平方メートルです。
具体例として、2011年築1K・20平方メートルが2,800万円、2013年築1K・25平方メートルが3,300万円、2016年築1LDK・35平方メートルが4,500万円で取引されています（いずれも2025年第4四半期・永代地区）。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされており、地盤は液状化しやすいとされています。地形は干拓地で、江東区の臨海部らしい特徴です。地価は上昇傾向にありますが、水害や液状化のリスクについても合わせて確認しておきたいポイントです。
門前仲町・越中島の2駅が使える、2019年築15階建て56戸のワンルームです。
診断は2件のみで参考値ですが、家賃はエリア中央値より高く利回りは低めの傾向です。
地価は上昇傾向の一方、洪水・高潮・液状化リスクもあるため両面の確認が必要です。
- 建物の構造（RC造かどうか）を重要事項説明書で確認する
- 土地の権利形態（所有権か借地権か）を確認する
- 実質利回りの計算根拠と管理費・修繕積立金を確認する
- 診断件数が2件と少ないため他の情報源でも確認する
- 洪水・高潮のハザードマップを自治体サイトで確認する
- 液状化リスクへの建物の対策状況を確認する
- 管理会社タングラムの管理体制・修繕計画を確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で中立的に検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 クレアスライフは都心特化の投資用マンションデベロッパーです。事業の源流は1984年設立の菱和ライフクリエイトにさかのぼり、「菱和パレス」「パレステュディオ」などのブランドを展開後、現在の株式会社クレアスライフ（公式会社概要では設立2007年8月）としてコンシェリアシリーズを主力に都心物件を供給しています。業界内では「投資用ワンルームマンション業界の大手のひとつ」と称される、歴史と知名度を持つ会社です（会社概要は2026年8月31日に公式サイトで確認）。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.8ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.71%）は、東京都 江東区相場（3.51%）より1.8ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 133,000円
- 133,000円
この棟の家賃中央値（133,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（94,950円）より 40.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／永代１－１４－２８（この棟から約138m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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