メイクスデザイン住吉アジールコート

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

メイクスデザイン住吉アジールコートは東京都江東区扇橋にある2014年築・9階建63戸のワンルームマンションです。住吉駅徒歩9分、菊川駅徒歩12分の2駅利用が可能で、割高診断の件数はまだ少なく、相場との位置関係は今後の積み重ねを見ていく必要があります。

立地と交通

メイクスデザイン住吉アジールコートは東京都江東区扇橋2丁目にあり、最寄りの住吉駅までは徒歩9分、菊川駅までは徒歩12分です。2つの駅が使える立地なので、通勤や通学のルートを選びやすい点は強みといえます。都営新宿線や半蔵門線など複数路線が使える駅が近いかどうかは、乗換案内アプリや路線図で確かめてください。

用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%・防火地域に指定されています。商業地域とは、お店やオフィスが建てやすいと決められている地域のことで、周辺に生活利便施設が集まりやすい性格を持つエリアです。実際にスーパーや飲食店がどれくらいあるかは、現地を歩いて確認することをおすすめします。

建物と管理

建物は2014年9月竣工、築年数は12年、9階建て全63戸です。管理会社はパートナーズとなっています。一定の築年数が経っているため、日々の清掃や設備点検の質、修繕積立金の積み立て状況は、資産価値を左右しやすい部分です。

建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利関係（所有権か借地権か）、分譲時の会社名は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理組合の総会議事録と長期修繕計画も、入居者がどれだけ管理に関わっているかを知る手がかりになるため、売主に求めて確認することをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断の件数は4件で、実数として扱える件数です。内訳は危険（割高）1件、注意2件、安全・割安1件で、もっとも多かった判定は「許容範囲」でした。平均実質利回りは3.57%、平均提示価格は2,855万円、家賃中央値は97,500円（93,000円〜98,000円の範囲）で、最終診断日は2026年6月22日です。

エリア全体（東京都江東区）では診断の件数190件のうち、安全・割安が84件ともっとも多く、危険（割高）77件、注意23件、判定不能6件でした。平均実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円です。棟とエリアの家賃水準は近く、大きなかい離は見られません。

棟の利回りとエリア平均の差は0.08ポイントで、ほぼ同じ水準です。ただし棟の診断の件数は4件と少ないため、この棟が明確に割高・割安とまでは言い切れません。今後、診断の件数が増えたときに傾向が変わる可能性もあるため、定点的に見ていく姿勢が大切です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から303m離れた扇橋３－１５－１０の地価公示地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり914,000円、前年は785,000円でした。変動率は16.4%の上昇で、用途は商業地域・商業地です。地価公示とは、国が毎年決める土地の価格の目安のことです。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の443件が集計されており、価格中央値は2,900万円、単価中央値は1平方メートルあたり112万円、面積中央値は25平方メートルです。例として1K・20平方メートル・2,400万円（2025年第4四半期）、1DK・25平方メートル・3,900万円（2025年第4四半期、2025年築）などの事例があります。自分が検討する部屋の広さに近い事例と見比べることが大切です。

ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が3m以上5m未満、液状化しやすい、地形は干拓地とされています。干拓地とは、もともと海や沼だった場所を埋め立てて陸地にした土地のことです。浸水・高潮・液状化のリスクは自治体のハザードマップで最新情報を確かめてください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 江東区）

この棟の平均実質利回り（3.57%）は、東京都 江東区相場（3.49%）より0.08ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（97,500円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（95,000円）より 2.6% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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