メイクスデザイン住吉アジールコート
メイクスデザイン住吉アジールコート（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区扇橋２丁目７−１２ |
|---|---|
| 交通 | 住吉駅 徒歩9分 ／ 菊川駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2014-09（築12年） |
| 総戸数 | 63戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
メイクスデザイン住吉アジールコートは、東京都江東区扇橋二丁目にある2014年9月築・9階建て63戸のワンルームマンションです。住吉駅徒歩9分、菊川駅徒歩12分の立地で、割高診断は4件、判定が分かれており、価格の妥当性については一概には言えない状況です。
立地と交通
この物件は東京都江東区扇橋二丁目にあります。最寄り駅は住吉駅で徒歩9分、次に近いのは菊川駅で徒歩12分です。どちらも複数の路線が使える駅として知られていますが、具体的な路線名や本数、始発駅までの所要時間などの詳しいデータは、今回の情報には含まれていません。実際に歩いて確認することをおすすめします。
建っている場所の用途地域は商業地域です。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい地域で、住宅街に比べて人通りや建物の密度が高くなりやすい特徴があります。建蔽率は80%、容積率は400%で、これは土地の面積に対してどれくらいの広さや高さの建物を建てられるかを示す割合のことです。数値が高いほど、大きな建物が建てられる可能性があります。商業地域は用途の制限が比較的少なく、店舗や事務所と住宅が混在しやすい点も特徴です。
建物と管理
建物は2014年9月に完成し、9階建てで総戸数は63戸です。2026年時点での築年数は12年になります。管理会社はパートナーズです。日常の清掃や設備点検、修繕積立金の使われ方といった詳しい管理の内容については、今回のデータには含まれておらず分かりません。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど、建物をどう作っているかという造り方のこと）、土地の権利の種類、分譲した会社名、ブランド名については、今回のデータには含まれておらず分かりません。購入を検討する際は、重要事項説明書などで自分で確認する必要があります。重要事項説明とは、契約前に宅建士が物件の重要な情報を説明する書類のことです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われています。内訳は「危険（割高）」1件、「注意」2件、「安全・割安」1件で、判定は割れています。最も多いのは「注意」ですが、件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が妥当かどうかを決めることはできません。診断は物件の提示価格や家賃などをもとに計算されたものです。
平均実質利回りは3.57%、平均提示価格は2855万円でした。家賃は中央値97,500円で、93,000円〜98,000円の範囲でした（4件のデータ）。実質利回りとは、購入価格に対して家賃収入からどれくらいの割合で利益が出るかを示す目安の数字です。
同じ江東区での診断は185件あり、内訳は「危険（割高）」75件、「注意」23件、「安全・割安」82件、「判定不能」5件で、最も多いのは「安全・割安」でした。エリア平均の実質利回りは3.51%、家賃中央値は94,900円です。この棟の利回りはエリア平均より0.06ポイント高いという結果ですが、差はわずかです。
最終診断日は2026年6月22日です。診断は調査した時点の家賃や価格を前提にしているため、時間が経つと市場の状況が変わり、結果も変わる可能性があります。定期的に最新の情報を確認することをおすすめします。この棟については4件という少ない件数での結果である点も、あわせて留意してください。診断結果はあくまで一つの目安であり、判断材料の一つとして参考にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が発表した地価公示によると、この棟から303mの地点（扇橋３－１５－１０、令和8年7月1日時点）の価格は1平方メートルあたり914,000円でした。前年の785,000円から16.4%上がっています。この地点の用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されており、建蔽率80%、容積率400%です。
周辺の取引事例は443件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は112万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、20平方メートルの1Kが2400万円、25平方メートルの1DKが3900万円、20平方メートルの1Kが2700万円で取引されています。
ハザード情報では、この地点の洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の浸水想定が3m以上5m未満とされています。また、地盤が液状化しやすい地域で、地形は干拓地（海や川を人工的に埋め立ててできた土地のこと）です。これらは大雨や台風、地震の際に影響が出る可能性がある情報として、購入前に自分でも確認しておきたい点です。浸水想定やハザードマップは自治体のホームページなどで最新版を確認できます。
江東区扇橋の商業地域に建つ2014年築63戸のワンルームで、割高診断は4件と判定が分かれています。
地価は前年より16.4%上昇していますが、洪水・高潮・液状化のリスク情報もあるため両面を確認したいです。
建物の構造や権利、分譲会社は今回のデータでは分からず、確認が必要な項目が残っています。
- 住吉駅・菊川駅からの実際の道のりと所要時間を自分の足で確認する
- 管理会社パートナーズの管理体制や修繕計画の内容を確認する
- 建物の構造・権利形態・分譲会社を重要事項説明で確認する
- 洪水・高潮の浸水想定と液状化のリスクをハザードマップで確認する
- 割高診断は4件と少ないため、他の物件とも価格を比較する
- 家賃93,000〜98,000円が今後も維持できるか管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.57%）は、東京都 江東区相場（3.51%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
- 98,000円
- 97,000円
- 93,000円
この棟の家賃中央値（97,500円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（94,950円）より 2.7% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／扇橋３－１５－１０（この棟から約303m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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