プレール・ドゥーク門前仲町II
プレール・ドゥーク門前仲町II（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区冬木１７−７ カスタムビル 1階 |
|---|---|
| 交通 | 門前仲町駅 徒歩9分 ／ 木場駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2018-02（築8年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク門前仲町II（東京都江東区冬木）は、門前仲町駅・木場駅のどちらも徒歩9分で使える投資用ワンルームマンションです。2018年築、総戸数51戸。割高診断3件は全て「安全・割安」で、利回りはエリア平均とほぼ同水準でした。
立地と交通
「プレール・ドゥーク門前仲町II」は、東京都江東区冬木にあるワンルームマンションです。最寄りの門前仲町駅と木場駅は、どちらも徒歩9分で利用できる距離にあります。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学で複数の路線にアクセスしやすい点は、生活のしやすさにつながる要素です。
周辺の商業施設や公共施設、道路状況などについての具体的なデータは、今回の資料には含まれていません。実際の生活のしやすさを知りたい場合は、時間帯を変えて現地を歩いて確認するか、管理会社や分譲会社に周辺環境の資料を求めることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2018年2月に竣工し、2026年時点で築8年になります。8階建てで、総戸数は51戸です。分譲したのは木下不動産(株)で、管理会社はFGHです。建物のブランド名は「プレール・ドゥーク」で、木下グループが手がける投資用・居住用マンションのシリーズの一つです。
このブランドは、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。ただしこれはブランド全体の傾向であり、この棟だけの実績を示すものではありません。管理会社が家賃を保証して貸すサブリース契約（空室でも一定額を払う仕組み）が付いている場合は、保証額や契約期間などの条件を必ず確認してください。
建物の構造（鉄骨造かRC造かなど）と土地の権利（所有権か借地権かなど）は、今回のデータには含まれていません。重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また管理の実態については、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、3件すべてが「安全・割安」という判定でした。件数が少ないため参考値として受け止める必要がありますが、平均実質利回りは3.53%で、江東区全体の平均3.49%とほぼ同じ水準です。棟とエリアの利回り差は0.04ポイントとわずかでした。
家賃は3件のサンプルで、中央値108,000円、最小100,000円から最大110,000円という範囲でした。江東区全体の家賃中央値は95,000円のため、この棟の家賃はやや高めの水準にあります。ただしサンプル数が少ないため、今後診断の件数が増えることで数字が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（木場3-3-9、この棟から309メートル）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり782,000円でした。前年の687,000円から13.8%上昇しています。この地点の用途地域は準工業地域で、建蔽率60%、容積率300%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は627件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は3,200万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に木場地区で成約した1K・25平方メートルの部屋は、それぞれ3,400万円、2,500万円、2,800万円という価格でした。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5メートルから3メートル、高潮が3メートル以上5メートル未満とされています。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（海や湖を干して作った土地）です。購入を検討する際は、自治体が公開するハザードマップで詳しい範囲や対策を確認してください。
棟の実質利回り3.53%とエリア平均3.49%は近く、大きな差は見られませんでした。
構造や権利関係のデータが無く、重要事項説明書での確認が必須です。
浸水や液状化のリスクがあり、ハザードマップでの確認をおすすめします。
- 建物の構造（鉄骨造かRC造か）を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 土地の権利（所有権か借地権か）を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認する
- サブリース契約の有無と条件を管理会社に確認する
- 周辺のハザードマップで浸水・液状化の範囲を自治体で確認する
- 家賃や利回りの最新データを複数の資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.04ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 江東区相場（3.49%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 108,000円
- 100,000円
この棟の家賃中央値（108,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（95,000円）より 13.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／木場３－３－９（この棟から約309m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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