プレール・ドゥーク門前仲町II
プレール・ドゥーク門前仲町II（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区冬木17-7 |
|---|---|
| 交通 | 門前仲町駅 徒歩9分 ／ 木場駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2018-02（築8年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク門前仲町IIは、東京都江東区冬木にある2018年2月築・8階建て51戸のワンルームマンションです。門前仲町駅・木場駅から徒歩9分の立地で、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定が出ています。宅建士の視点で立地・建物・周辺データを中立にまとめました。
立地と交通
最寄り駅は門前仲町駅と木場駅で、どちらも徒歩9分の距離にあります。2つの駅が使えるので、路線や時間帯によって行き先を選びやすい立地といえます。両駅とも都営地下鉄や東京メトロの路線が通り、都心方面へのアクセスが良い駅として知られています。徒歩9分という距離は、駅からやや歩く部類に入るため、実際の道のりや坂道の有無は現地で確認することをおすすめします。
住所は江東区冬木で、木場公園や隅田川に近いエリアです。水辺が近く落ち着いた住宅地の雰囲気がありますが、スーパーや病院など生活の便利さに関する具体的なデータは今回取得していないため分かりません。周辺の商業施設や騒音・治安などの体感的な情報も、データには含まれていないため、内見時に自分の目で確かめることが大切です。
建物と管理
2018年2月に竣工した8階建て、総戸数51戸の建物です。築年数は8年で、ワンルームマンションの中では比較的新しい部類に入ります。分譲会社は木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドの物件です。このブランドは入居率の高さや設備の保証が特徴として語られることが多いとされていますが、この棟固有の入居率データは今回取得していません。
管理会社はパートナーズです。建物の構造（鉄筋コンクリートなど、建物を支える骨組みの種類）や土地の権利関係（所有権か借地権かなど）は今回のデータには記載がなく分かりません。サブリース契約（管理会社が家賃を保証して又貸しする仕組み）を結ぶ場合は、保証家賃の見直し時期や契約解除の条件など、契約内容を事前によく確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件に満たないため参考値として扱います。2件とも「安全・割安」の判定で、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3,250万円でした。家賃は108,000円〜110,000円で、中央値は109,000円です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。
江東区全体では184件の診断があり、判定内訳は危険（割高）74件・注意23件・安全・割安82件・判定不能5件、平均実質利回り3.51%、家賃中央値94,700円でした。この棟の家賃中央値はエリアの中央値より高めですが、棟のデータが2件と少ないため比較は参考程度にとどめてください。棟とエリアの利回り差の数値はデータが無く分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から309m離れた木場3-3-9の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり782,000円で、前年の687,000円から13.8%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）60%、容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）300%、防火地域に指定されています。地価の上昇は過去の実績であり、今後も同じように上がるとは限りません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は627件あり、価格中央値は3,200万円、単価中央値は1平方メートルあたり116万円、面積中央値は25平方メートルです。例として面積25平方メートルの1Kで、価格2,500万円〜3,400万円の取引が2025年第4四半期に見られました。件数が多いエリアなので、取引の参考にはなりますが、個別物件の条件によって価格は変わります。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が3m以上5m未満とされています。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（水を抜いて陸地にした土地）です。これらは想定される災害時のシミュレーション結果であり、必ず被害が出るというものではありませんが、購入前に建物の耐震・防災対策を確認しておく価値があります。
築8年・徒歩9分2駅利用可の物件で、診断は参考値ながら割安寄りです。
地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化のハザード情報は要確認です。
構造や権利関係は未取得のため、契約前に書面での確認をおすすめします。
- 建物の構造（鉄筋コンクリートなど）を管理会社に確認する
- サブリース契約の有無と条件を書面で確認する
- 家賃108,000〜110,000円の妥当性を最新の募集事例で確認する
- 洪水・高潮ハザードに対する建物の対策を確認する
- 液状化しやすい地盤への対策工事の有無を確認する
- 管理会社パートナーズの管理内容・修繕計画を確認する
- 土地の権利関係（所有権か借地権か）を重要事項説明で確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から中立的に検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 木下不動産（現ドゥークデザイン）・プレール・ドゥークは、物件そのものの品質とサブリース契約の構造を分けて評価する必要があります。物件の品質は水準以上で、2026年のボルテックスグループ入りで運営母体の安定感は増しました。一方で、サブリースは購入時には安心に見えても、数年後に条件変更・賃料引き下げが起きたとき、オーナーの選択肢は狭まります。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.54%）は、東京都 江東区相場（3.51%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 108,000円
この棟の家賃中央値（109,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（94,950円）より 14.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／木場３－３－９（この棟から約309m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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