メイクスデザイン池袋
メイクスデザイン池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南池袋２丁目１１−１０ |
|---|---|
| 交通 | 都電雑司ヶ谷駅 徒歩5分 ／ 東池袋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2016-03（築10年） |
| 総戸数 | 95戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
メイクスデザイン池袋は、東京都豊島区南池袋にある2016年築・15階建て95戸のワンルーム投資マンションです。都電雑司ヶ谷駅徒歩5分、東池袋駅徒歩6分。割高診断では危険（割高）の判定が多く、平均実質利回りは3.15％、平均提示価格は3927万円です。
立地と交通
メイクスデザイン池袋は、東京都豊島区南池袋二丁目にあります。最寄り駅は都電雑司ヶ谷駅で徒歩5分、東池袋駅までは徒歩6分です。2つの駅が使える立地のため、通勤や通学のルートを選びやすい場所と言えます。
所在地は商業地域に指定されており、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80％、延べ床面積の上限に関わる容積率は600％です。周辺にどんな店舗や施設があるかは今回のデータに無いため、周辺環境は現地を実際に歩いて確認してください。
建物と管理
建物は2016年3月に完成し、築10年です。15階建てで総戸数は95戸です。建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社はパートナーズです。分譲した会社やブランド名は今回のデータに無いため、管理規約や重要事項説明書で確認してください。管理費や修繕積立金の使われ方、今後の修繕計画も、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は危険（割高）が2件、安全・割安が1件で、多い判定は危険（割高）でした（最終診断日2026年5月31日）。平均実質利回りは3.15％で、豊島区全体の平均3.55％より0.4ポイント低い結果です。
家賃の中央値は107,000円で、最小100,000円から最大124,000円までの3件のデータに基づいています。平均提示価格は3927万円で、豊島区全体の平均2675万円より高い水準です。豊島区全体では287件の診断のうち危険（割高）が158件と最も多く、家賃中央値は85,750円でした。この棟だけでなくエリア全体としても割高判定が目立つ傾向があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から108メートル離れた地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,320,000円となり、前年の1,160,000円から13.8％上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。地価の動きは土地の値動きを示す材料の一つで、マンション価格そのものとは別の指標なので、売買価格の妥当性は取引事例と合わせて確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに847件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108.6万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、東池袋で2015年築・20平方メートルの部屋が3100万円で取引されています。個々の部屋の階数や向きで価格は変わるため、実際の取引価格は不動産業者にも確認してください。
国のデータでは、この場所の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。高潮に関するデータは今回の情報に無いため、豊島区が公開しているハザードマップで確認してください。
築10年・95戸のワンルームで、豊島区内では割高判定が多い棟です。
平均実質利回り3.15％はエリア平均より低く、価格は相場より高めの傾向です。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は取引事例や重要事項説明書で必ず確認してください。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 分譲会社やブランド名を販売資料で確認する
- 直近のレントロールで家賃収入や空室状況を確認する
- 豊島区のハザードマップで高潮リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を自分でも検証する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.39ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.39ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 124,000円
- 107,000円
- 100,000円
この棟の家賃中央値（107,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 24.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南池袋２－１３－５（この棟から約108m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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