ライオンズプラザ白山
ライオンズプラザ白山（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区本駒込3丁目1番1号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 本駒込駅 徒歩1分 ／ 都営三田線 白山駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1993-11（築32年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都文京区本駒込にあるライオンズプラザ白山は、東京メトロ南北線本駒込駅から徒歩1分、都営三田線白山駅から徒歩5分の1993年築・14階建て74戸のマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」となっており、地価やハザードのデータもあわせて中立に見ていきます。
立地と交通
所在地は東京都文京区本駒込3丁目1番1号で、東京メトロ南北線本駒込駅まで徒歩1分という近さです。さらに都営三田線白山駅からも徒歩5分の距離にあり、2つの路線を使い分けられる点は生活のしやすさにつながる要素といえます。
駅からの近さ以外の周辺環境については、事実データに記載がありませんので分かりません。スーパーや学校など生活施設の情報は今回のデータには含まれておらず、気になる場合は現地確認をおすすめします。
建物と管理
建物は1993年11月に竣工し、築年数は33年です。14階建て・総戸数74戸で、構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせたつくりのことです）、権利は所有権（建物と土地を自分のものとして持てる権利のことです）となっています。
分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージで、大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持ち、中古の流通量も多いデベロッパーです。良い点として管理体制の実績がある一方、修繕積立金の金額や修繕履歴についてのデータは今回取得できておらず、築33年という年数を踏まえると別途確認したい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱い断定はできません。2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均実質利回り（家賃収入から費用を差し引いた割合の目安のことです）は3.56%、平均提示価格は1975万円、家賃は中央値75,000円（70,000円〜80,000円の2件）で、最終診断日は2024年5月2日です。
同じ文京区エリア全体では診断件数110件のうち、危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が23件でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円です。この棟とエリアの利回り差についてはデータがなく分かりません。件数が少ない棟の数字だけで良し悪しを決めず、エリア全体の傾向も合わせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（本駒込3-3-9、棟から125m）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,140,000円という価格が示されています。前年からの変動率についてはデータがなく分かりません。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。
一方、国交省データの用途地域の項目では、商業地域・市街化区域という記載もあります。地価公示地点の用途地域とは異なる可能性があるため、実際の物件の用途地域は登記簿や重要事項説明書で確認することをおすすめします。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期まで547件あり、価格中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期の本駒込1LDK（20平方メートル・築2000年）が2500万円などの取引が見られます。
ハザード情報では、洪水浸水想定はなし、液状化はしにくい、地形はローム台地とされています。高潮についてのデータはありません。ハザード面では気になる点は目立ちませんが、最新の自治体ハザードマップも合わせて確認するとより安心です。
本駒込駅徒歩1分・白山駅徒歩5分と交通は便利ですが、築33年で情報の少ない点もあります。
割高診断は2件のみで参考値、判定は「危険（割高）」です。エリア平均とも慎重に見比べたいところです。
地価やハザードは公的データがある一方、修繕履歴や口コミの情報は今回確認できていません。
- 修繕積立金の金額と修繕履歴を管理会社に確認する
- 実際の空室状況や家賃水準を管理会社や仲介先に確認する
- 棟の診断は2件のみなので、他の周辺取引事例も自分で調べる
- 地価公示の前年からの変動率が不明なため、最新の地価動向を確認する
- 用途地域の記載が資料により異なるため、登記簿や重要事項説明書で確認する
- 築33年の建物のため、耐震診断や長期修繕計画の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.18ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 文京区相場（3.38%）より0.18ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 11.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本駒込３－３－９（この棟から約125m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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