ライオンズプラザ白山
ライオンズプラザ白山（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区本駒込3丁目1番1号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 本駒込駅 徒歩1分 ／ 都営三田線 白山駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1993-11（築32年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ白山は、東京都文京区本駒込にある築33年・総戸数74戸のワンルーム投資向け中古マンションです。東京メトロ南北線本駒込駅まで徒歩1分という駅近の立地が特徴で、診断データから見える価格の位置づけを宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
ライオンズプラザ白山の所在地は東京都文京区本駒込3丁目1番1号です。東京メトロ南北線の本駒込駅から徒歩1分という近さで、通勤や通学の利便性は高いと考えられます。さらに都営三田線の白山駅も徒歩5分で利用でき、行き先に応じて2つの路線を使い分けられる点も魅力です。
駅前の人通りや周辺道路の交通量、建物が面する方角といった、実際の暮らしやすさに関わる細かな点は今回のデータには含まれていません。音や日当たり、周辺の店舗やスーパーの充実度、夜間の人通りなどは、内見や現地での確認を通じて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1993年11月に竣工し、2026年時点で築33年です。14階建で総戸数は74戸、構造はSRC造(鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造)、権利形態は所有権です。分譲は(株)大京、管理は株式会社大京アステージが担っています。大京は現在オリックスグループの傘下にあり、「ライオンズマンション」ブランドとして全国的に供給実績が多く、中古での流通量も多いとされるデベロッパーです。
築33年ということもあり、共用部の修繕状況や設備の更新履歴には個別差が出やすい時期に入っています。エレベーターや給排水管など主要設備の更新時期、修繕の実施状況や今後の修繕計画、管理費・修繕積立金の推移は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録(会議の記録)と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年5月2日時点で2件のみ記録されており、件数が3件に満たないため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」で、これは家賃に対して価格が高めに出ていると考えられる区分です。平均実質利回り(購入価格に対して経費を引いた後の家賃収入の割合)は3.56%、平均提示価格は1975万円でした。家賃は中央値(データを並べたときちょうど真ん中の値)75,000円、最小70,000円から最大80,000円という2件分のデータです。
エリア全体である文京区では110件の診断があり、「危険（割高）」が73件、「注意」が14件、「安全・割安」が23件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の平均提示価格1975万円や家賃中央値75,000円は、エリア平均と比べるとどちらも低めの水準ですが、棟の診断はわずか2件のデータに基づくものです。これだけで価格が妥当かどうかを判断するのは避け、複数の資料と時期を変えたデータと合わせて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示(毎年、国が公表する土地の値段の目安)によると、この棟から約125m離れた本駒込3-3-9の地点(令和8年1月1日時点)の価格は1平方メートルあたり1,140,000円です。この地点の用途地域(どんな建物を建てられるかを定めたルール)は第一種中高層住居専用地域、建蔽率(敷地に対して建物を建てられる割合)60%、容積率(敷地に対して建てられる延床面積の割合)300%、準防火地域です。前年との比較データは今回の情報に含まれていないため、変動の傾向は国土交通省の地価公示サイトで確かめてください。なお、この棟自体がある場所の用途地域は商業地域とされており、地価公示地点とは異なる区分です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに547件あり、価格の中央値は2900万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば本駒込の2025年第4四半期の事例では、築2000年・20平方メートルの1LDKが2500万円で取引されています。一方、千駄木では築2018年・45平方メートルの1LDKが6000万円、築1995年・55平方メートルの1LDKが6900万円という事例もあり、同じエリア内でも立地や築年、面積によって価格に幅があることが分かります。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮に関するデータは今回の情報に含まれていないため、文京区が公表しているハザードマップで確かめてください。地盤や水害のリスクは比較的低めに見えますが、購入を検討する際は自治体の最新の公表資料で最終確認することをおすすめします。
本駒込駅徒歩1分・2路線利用可の立地は強みですが、周辺環境は内見で確認しましょう。
築33年で診断はわずか2件のため参考値、価格や利回りは複数データで見極めてください。
文京区全体では「危険（割高）」判定が多く、価格の妥当性は慎重に判断してください。
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴と積立金残高を確認する
- 長期修繕計画の有無と次回大規模修繕の予定を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 賃貸募集中の家賃と空室期間を管理会社に確認する
- 地価公示や取引事例を国交省のサイトで最新情報に更新する
- 文京区のハザードマップで高潮・水害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません(価格の妥当性とは別だから)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.18ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 文京区相場（3.38%）より0.18ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 11.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本駒込３－３－９（この棟から約125m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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