スカイコート本郷東大前弐番館
スカイコート本郷東大前弐番館（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区本郷３丁目１５−３ |
|---|---|
| 交通 | 本郷三丁目駅 徒歩3分 ／ 御茶ノ水駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2011-09（築15年） |
| 総戸数 | 43戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウスお茶の水店） |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート本郷東大前弐番館は、東京都文京区本郷にある2011年9月築・13階建て43戸の投資用ワンルームマンションです。本郷三丁目駅徒歩3分と交通利便性は高い一方、割高診断は参考値ながら2件とも危険（割高）でした。価格の妥当性は購入前に個別で確かめる必要があります。
立地と交通
スカイコート本郷東大前弐番館は東京都文京区本郷3丁目15-3にあり、本郷三丁目駅まで徒歩3分、御茶ノ水駅まで徒歩7分です。2つの駅を使い分けられる立地は、通勤や通学、外出先の選択肢を広げやすい点で魅力といえます。
建物周辺の用途地域は商業地域（市街化区域）です。近くの地価公示地点（本郷2-19-8、棟から229m）は近隣商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）80%・容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）400%とされています。ただしこれは公示地点の数値であり、この棟の敷地そのものの用途地域や容積率は登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
この物件は2011年9月に竣工した築15年、13階建て・総戸数43戸のワンルームマンションです。分譲は日神不動産(株)で、「スカイコート」ブランドとして日神グループが企画・分譲した投資用マンションの一つです。ブランド全体として首都圏に特化したワンルーム展開をしている会社です。
建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど、誰がどんな形で持っているか）は今回のデータに含まれていないため、契約前に重要事項説明書（物件の詳しい説明書類）か登記簿（土地や建物の持ち主を記録した公的書類）で必ず確かめてください。
購入を検討するなら、管理会社はREIC（ピタットハウスお茶の水店）ですが具体的な管理体制や修繕の積立状況は分からないため、管理組合の総会議事録（住民の話し合いの記録）と長期修繕計画（将来の修理にかかる費用の計画）を売主や管理会社に直接求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値です。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いた儲けの割合）は2.97%、平均提示価格は3000万円、家賃中央値は85,500円（83,000円〜88,000円、2件のデータ）です。件数が少ないため、この結果だけで物件全体の価格が高いと断定することはできません。
エリア全体である文京区では110件の診断があり、危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が23件でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の平均実質利回り2.97%はエリア平均より低く、棟のサンプルは2件のみのため、価格交渉や類似物件との比較を通じて確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（本郷2-19-8、棟から229m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,890,000円、前年の1,610,000円から17.4%上昇しています。この数値は公示地点そのものの評価であり、この棟の敷地の評価額と同じではない点に注意してください。
国交省の周辺取引事例は864件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3600万円、単価の中央値は1平方メートルあたり126.7万円、面積の中央値は30平方メートルです。これらは文京区内の広いエリアの実績のため、この棟だけの相場と同じとは限りません。
例として2025年第4四半期の本郷地区では、3000万円・25平方メートル・1K（2003年築）、2600万円・20平方メートル・1K（2004年築）、1900万円・20平方メートル・1K（2004年築）といった取引がありました。間取りや面積、築年が異なる事例も含まれるため、単純に価格だけを比較することはできません。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定区域に入っておらず、地盤は液状化（地震で地面が急に緩んでしまう現象）しにくいローム台地とされています。地盤面での大きな不安要素は少ないと読み取れますが、地域全体の最新の防災情報は自治体のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」にはこの棟について14件の口コミが集まり、評点は3.8となっています。ただし具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、実際のコメント内容はマンションレビューのサイトで確認してください。
立地は本郷三丁目駅徒歩3分・御茶ノ水駅徒歩7分と良好だが、価格の妥当性は別に確かめる必要がある。
割高診断は2件のみの参考値で2件とも危険（割高）、文京区平均より利回りは低め。
構造・権利形態・管理体制の詳細データが無く、契約前に書類での確認が欠かせない。
- 建物の構造や権利形態を登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 家賃が本当にその金額かを賃貸借契約書で確認する
- 周辺の取引864件と比べて価格が高すぎないか確認する
- 地価公示の数値が建物の敷地の評価かどうかを確認する
- 口コミの詳しい内容をマンションレビュー本体で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-10確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.97%）は、東京都 文京区相場（3.38%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 83,000円
この棟の家賃中央値（85,500円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 0.6% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本郷２－１９－８（この棟から約229m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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