ガーラ・シティ横浜反町
ガーラ・シティ横浜反町（神奈川県 横浜市神奈川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築4年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市神奈川区反町1-3-1 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 反町駅 徒歩4分 ／ 京浜急行本線 神奈川駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2022-11（築4年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 地上9階 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「ガーラ・シティ横浜反町」は横浜市神奈川区反町にある2022年11月竣工、地上9階・40戸の投資用ワンルームマンションです。反町駅徒歩4分、神奈川駅徒歩6分で複数路線が使えます。宅建士の視点で立地・建物・割高診断・地価データを中立に解説します。
立地と交通
所在地は神奈川県横浜市神奈川区反町1-3-1です。東急東横線の反町駅まで徒歩4分、京浜急行本線の神奈川駅まで徒歩6分と2路線が使え、横浜駅やみなとみらい方面への移動に便利な立地です。駅近の物件は入居者を探しやすい傾向がありますが、実際の空室期間や成約家賃は今回のデータに無いため、賃貸の掲載サイトや管理会社に確かめてください。
用途地域は商業地域、区域は市街化区域とされています。商業地域は比較的高い建物や密な街並みが許される地域で、将来周辺に新しい建物が増える可能性もあります。周辺の開発計画は今回のデータに無いため、横浜市の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2022年11月竣工、築4年、地上9階建て、総戸数40戸、鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲会社は東証プライム上場のFJネクストで、投資用ワンルームに特化した「ガーラ」ブランドの一棟です。管理会社は同グループのエフ・ジェー・コミュニティが担っています。
築4年とまだ新しく、大規模修繕の実績や管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の長期修繕計画書で確かめてください。分譲・管理が同じグループでそろっている点は仕様の統一という意味で分かりやすい一方、実際の管理の質は別に確認が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3220万円、平均実質利回りは2.92%、家賃は90,000円（サンプル1件）でした。1件の結果だけで棟全体の傾向と断定することはできません。
同じ横浜市神奈川区のエリア全体では診断件数72件があり、「危険（割高）」28件、「注意」19件、「安全・割安」24件、「判定不能」1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の提示価格は1780万円、平均実質利回りは3.74%、家賃中央値は65,000円です。この棟の提示価格や家賃はエリア平均より高めですが、面積や設備の違いも影響するため単純比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から197m地点の地価公示（幸ケ谷7番6、令和8年1月1日時点）は1m2あたり457,000円で、前年の425,000円から7.5%上昇しています。この地点の用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価公示地点の用途地域は、棟自体の用途地域（商業地域）とは異なる場合がある点に注意してください。
周辺の取引事例は463件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2200万円、1m2あたりの単価中央値は91.1万円、面積の中央値は25m2です。例えば反町の1Kでは3000万円・20m2、3300万円・20m2という事例があります。これらはこの棟そのものの取引ではないため、参考情報として見てください。
ハザードは洪水浸水想定が「なし」、地形は「砂州・砂礫州」で、液状化（地震で地面が一時的に軟らかくなる現象）は「やや液状化しやすい」とされています。地震時の対策を考えるうえで重要な情報なので、より詳しい地盤データはハザードマップポータルや地盤調査報告書で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.6、件数7件の口コミが登録されています。良い点としては、JR・京急・東急東横線の3路線が使えて都心へのアクセスが良いこと、駅周辺にイオンやスーパー、成城石井など買い物施設が充実していること、閑静な住宅街で落ち着いた環境であること、徒歩圏に交番があり治安の面で安心感があることが挙げられています。
気になる点は今回のデータには記載がありませんでした。口コミは少数の意見であり、すべての住人の感想を表すものではないため、実際の住環境は内見や近隣での聞き込みで確かめてください。
反町駅徒歩4分で2路線利用可、口コミも環境良好ですが建物・管理の数字は要確認です。
割高診断は参考値1件で「危険（割高）」、エリア全体も割高寄りの判定が多い状況です。
価格の妥当性は地価公示や周辺取引事例と合わせ、専門家と複数資料で確認しましょう。
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と過去の修繕実績を管理組合に確認する
- 現在の入居状況と直近の成約家賃を管理会社に確認する
- 液状化のしやすさを地盤調査報告書で確認する
- 棟の用途地域と周辺の開発計画を都市計画図で確認する
- 提示価格が近隣の取引相場と比べて妥当か複数の資料で比較する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（確認と妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点7件
- JR・京急・東急東横線の3路線が利用可能で都心へのアクセスが抜群
- 駅周辺にイオン・スーパー・成城石井など買い物施設が充実
- 閑静な住宅街で落ち着いた住環境
- 徒歩圏に交番があり治安が良く安心感がある
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市神奈川区）
相場（3.74%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.82ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.92%）は、神奈川県 横浜市神奈川区相場（3.74%）より0.82ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市神奈川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、神奈川県 横浜市神奈川区の周辺相場中央値（65,000円）より 38.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／幸ケ谷７番６（この棟から約197m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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