ガーラ・ヒルズ新宿
ガーラ・ヒルズ新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区北新宿3丁目10-6 |
|---|---|
| 交通 | 中央・総武線 大久保駅 徒歩8分 ／ 山手線 新大久保駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2013-11（築13年） |
| 総戸数 | 130戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト |
| 建物管理会社 | 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ・ヒルズ新宿は東京都新宿区北新宿、中央・総武線大久保駅徒歩8分のワンルーム投資用マンションです。築13年・130戸のRC造でFJネクストの「ガーラ」ブランド。割高診断は1件のみで参考値のため、新宿区全体の相場と合わせて宅建士視点で解説します。
立地と交通
ガーラ・ヒルズ新宿は、東京都新宿区北新宿3丁目10-6に位置します。中央・総武線の大久保駅まで徒歩8分、山手線の新大久保駅まで徒歩12分で、2路線を使い分けられる立地です。新宿駅方面にも出やすいエリアです。
用途地域は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域に指定されています。中高層の住宅が中心の落ち着いたエリアと言えますが、実際の周辺環境や音の感じ方などは現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2013年11月竣工、築13年の鉄筋コンクリート造・5階建てで、総戸数130戸、権利形態は所有権です。分譲は東証プライム上場のFJネクストで、投資用ワンルームに特化した「ガーラ」ブランドの1棟です。
管理会社は同グループのFJコミュニティです。管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、重要事項説明書か管理組合の総会議事録で確かめてください。管理状態は資産価値に直結する部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均提示価格は3,550万円、平均実質利回りは3.35%、家賃は107,500円(サンプル1件)でした。1件の結果だけで棟全体を判断しないよう注意してください。
新宿区全体では診断件数255件のうち「危険（割高）」が133件と最多で、平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3,074万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の家賃107,500円はエリアの中央値より高めですが、提示価格も高いため、利回りはエリア平均をやや下回っています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から248m地点にある地価公示地点（北新宿１－２７－５）の前年価格は856,000円/平方メートルでした。最新の公示価格や変動率は今回のデータに無いため、国土交通省の地価公示・地価調査のサイトで最新値を確かめてください。
周辺の取引事例は824件(2024年第1四半期〜2025年第4四半期)あり、価格の中央値は3,000万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば2013年築・30平方メートルの部屋が2025年第4四半期に4,300万円で取引された事例があり、築年の近い物件の価格感がうかがえます。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.3、口コミが7件あります(件数が少ないため参考情報です)。良い点としては、2路線が使えて座れることが多いこと、飲食店やコンビニ、スーパーが通り沿いに充実していること、新宿や中野まで1〜2駅でアクセスが良いことが挙げられています。
気になる点は今回のデータには挙げられていません。良い評価ばかりが並ぶ場合も、他の入居者の声や内見での体感と照らし合わせて確認することをおすすめします。
棟の診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」、断定はできません。
家賃はエリア中央値より高めですが、提示価格も高く利回りはエリア平均を下回ります。
築13年のRC造130戸、管理体制の詳細は重要事項説明書等での確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金・長期修繕計画は重要事項説明書で確認する
- 賃貸中の家賃や入居状況は管理会社や募集図面で確認する
- 最新の地価公示・変動率は国交省サイトで確認する
- 周辺取引事例の階数・方角は登記簿等で個別に確認する
- 診断1件は参考値のため複数の診断で補強して確認する
- 口コミ7件は少数のため他の情報源も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない(価格の妥当性は別だから)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点7件
- 丸の内線と大江戸線の2路線が利用でき基本的に混雑が少なく座れることが多い
- 飲食店・コンビニ・スーパーが通り沿いに多数充実しており生活に不便がない
- 新宿や中野まで1-2駅とアクセスが良く利便性が高い
- 軽食店・コンビニ・ドラッグストアが周辺に揃っており日常生活に困らない
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.35%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 107,500円
この棟の家賃中央値（107,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 13.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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