アイル横浜BAYSIDE

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

アイル横浜BAYSIDEは神奈川県横浜市神奈川区新町にある2016年築・8階建31戸のワンルームマンションです。神奈川新町駅から徒歩2分と駅近で、割高診断の件数はまだ2件と少なく参考値ですが、良い点と気になる点の両方を宅建士の視点で整理します。

立地と交通

アイル横浜BAYSIDEは神奈川県横浜市神奈川区新町にあり、京急本線の神奈川新町駅から徒歩2分という駅近の立地です。京急東神奈川駅も徒歩7分で利用でき、複数の路線を使い分けられる点は通勤や通学の面で安心材料になります。周辺は商業地域に指定されており、駅前らしい便利さと賑わいが感じられる場所です。

この地点に最も近い地価公示（浦島町4番10、棟から543m）は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり540,000円で、前年の470,000円から14.9％上昇しています。地価の上昇は周辺の需要の高さを示す材料の一つですが、これが今後も続くとは限らないため、将来の値上がりを前提にしないことが大切です。

用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80％、延べ床面積の上限を示す容積率は400％と、比較的大きな建物を建てられる地域です。防火地域の指定もあり、火災に強い建物が求められる街並みであることがうかがえます。こうした地域の特性も、資産としての特徴を考える手がかりになります。

建物と管理

建物は2016年2月に竣工し、2026年で築10年になります。8階建で総戸数は31戸で、管理はNSTが担当しています。築10年はワンルームマンションとしてはまだ新しい方に入りますが、竣工から10年が経っているため、外壁や共用部の状態は現地で見ておくと安心です。

ただし、建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権か）、分譲時の会社名やブランド名は今回のデータにありません。これらは資産としての安全性や将来の売却のしやすさに関わるため、重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。購入を検討する際は、早い段階で確認しておくと判断がしやすくなります。

管理体制については、管理組合がどのように運営されているか、修繕のための積立金が計画どおりに積まれているかが気になるところです。総会議事録と長期修繕計画を、管理会社のNSTや売主に求めて確認することをおすすめします。計画的に修繕が行われているかどうかは、将来の負担の大きさにも関わってきます。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2026年6月23日までに2件行われており、件数が3件に届かないため参考値として扱います。2件とも判定は『安全・割安』で、年間の家賃収入が購入価格に対してどれくらいかを示す実質利回りは平均3.71％、平均提示価格は2770万円、家賃の中央値は92,000円でした。件数が少ないので、この結果だけで割安と決めつけることはできません。

横浜市神奈川区全体では、診断の件数は72件あり、判定の内訳は危険（割高）28件、注意19件、安全・割安24件、判定不能1件で、最も多いのは『危険（割高）』でした。エリアの平均提示価格は1780万円、家賃中央値は65,000円、平均実質利回りは3.74％です。この棟の提示価格や家賃はエリア平均より高めで、利回りはエリアとほぼ同水準でした。価格が高い分、立地や築年数などの条件も合わせて見る必要があります。

診断の件数は今後増えるとデータの信頼性も高まっていきます。現時点では参考値としての位置づけであることを踏まえ、価格や利回りの判断は他の情報ともあわせて行うことをおすすめします。とくに件数が少ない今回のような場合は、周辺の取引事例や自分で調べた賃料の相場も合わせて見ることが欠かせません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

周辺の取引事例は257件集まっており、期間は2024年第1四半期から2025年第4四半期まで、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、浦島町で面積20平方メートル・1Kの部屋が2000万円、新町では同じ面積の1Kが2700万円で取引されています。立地や築年数によって価格に幅があることが分かります。

ハザード情報を見ると、洪水の浸水想定は『なし』ですが、高潮は1メートル以上3メートル未満の想定があり、地盤は『やや液状化しやすい』砂州・砂礫州とされています。海に近いエリア特有のリスクなので、購入前にハザードマップで具体的な想定範囲を確認することをおすすめします。

こうした地盤やハザードの情報は、購入前に自治体のハザードマップや重要事項説明の内容と合わせて確認しておくと、暮らしの安心材料になります。地盤がやや弱いとされる場所では、建物の基礎や排水対策についても合わせて調べておくと安心です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市神奈川区）

この棟の平均実質利回り（3.71%）は、神奈川県 横浜市神奈川区相場（3.74%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市神奈川区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（92,000円）は、神奈川県 横浜市神奈川区の周辺相場中央値（65,000円）より 41.5% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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