ワンルームマンション投資で自己破産の危機｜年収400万・貯金ゼロの看護師を追い詰めた構造と「その前の3手」

年収400万円、貯金はほぼゼロ。

その看護師の方が、ワンルーム投資で自己破産の危機に。

「生活回らない…」

不動産Gメン滝島さんの動画『年収400万円貯金ゼロ看護師がワンルーム投資で自己破産の危機「生活回らない…」』の題に出ている事例です。この記事は、その動画をきっかけにテーマを選びました。動画の中の数字は使わず、新築ワンルームでよくある形を、当サイトの試算で分解します。

わたしは以前、まさにこの新築ワンルームを売る側にいました。

だから断言できます。

これは、その人がだらしなかったからでも、極端に運が悪かったからでもありません。

普通に真面目に働く看護師や会社員が、同じ構造で同じところまで追い詰められます。

この記事では、なぜここまで追い詰められるのかを分解し、自己破産という最後の手段に行き着く前に打てる3つの手を、順番にお伝えします。

なぜ「貯金ゼロ・年収400万」でも買えたのか

最初の疑問はここだと思います。

貯金がないのに、なぜ数千万円の物件を持てたのか。

答えはフルローン（自己資金ほぼゼロの融資）です。

看護師のような安定した職業は、金融機関から見た「属性」が良く、与信が通りやすい。

業者はそこを見抜いて、あなたの信用枠を使い切るように複数戸を提案します。

つまり「買えた」のは資産に余裕があったからではなく、あなたの勤続と年収を担保に借りられてしまったからです。

ここが最初の落とし穴です。

「買えること」は「無理のない投資であること」を意味しません。

追い詰めた3つの構造

追い詰められた原因は、大きく3つが重なっています。

① 割高な新築価格で利回りが最初から潰れている

新築ワンルームの価格には、販売会社の利益や広告費が上乗せされています。

高く買っている分、家賃に対する利回りは最初から低い。

だから家賃を得ても、ローン返済と諸経費を引くと毎月マイナスになります。

新築が赤字になりやすい仕組みはワンルーム投資が赤字になる5つの理由で詳しく追っています。

② サブリースが家賃を吸い上げる

新築ワンルームでよくある形では、ここにサブリース（家賃保証）が重なります。

「空室でも家賃が入るから安心」と説明されますが、実際は入居者からの家賃の一部が手数料として保証会社に吸い上げられます。

しかも保証賃料は数年ごとに減額改定されるのが一般的。

安心料のつもりが、手取りをさらに削る要因になります。

2020年12月15日に施行された賃貸住宅管理業法（通称・サブリース新法）のサブリース事業者規制により、サブリース業者は契約前に「家賃は将来減額されうること」などを書面で説明する義務を負っています（確認日：2026年11月8日）。ただし、説明を受けたからといって、保証賃料の減額や新築価格の割高さそのものが無くなるわけではありません。

③ 売っても残債に届かない（オーバーローン）

いちばん重いのがこれです。

新築ワンルームは購入直後に価格が2〜3割下がる一方、ローンはゆっくりしか減りません。

そのため、売却できる価格よりローン残債のほうが大きい状態が続きます。

当サイトの試算では、たとえば3,000万円の新築ワンルームをフルローンで買い、数年後に2,400万円前後でしか売れず、残債が2,800万円残っていれば、売るのに400万円前後を自分で足すことになります（価格・借入・金利・家賃で変わる前提つきの試算です）。

毎月の赤字がつらいから売りたいのに、売るのに数百万円が要る。

これが、逃げ場をふさぐオーバーローンの正体です。

「自己破産すれば逃げられる」は本当か

ここで多くの人が考えるのが「いっそ自己破産すれば終わるのでは」という発想です。

結論から言うと、そう単純ではありません。

自己破産には財産の処分や、信用情報への長期の記録といった影響があります。

そもそも手続きが認められるかは個別の事情によりますし、連帯保証人がいれば保証人に請求が及ぶこともあります。

「破産すれば全部チャラ」というイメージだけで判断するのは危険です。

なお、自己破産の可否や手続きは、必ず弁護士など法律の専門家に確認してください。

この記事は一般的な情報提供であって、法的な助言ではありません。

自己破産の"前"に打てる3つの手

大事なのは、いちばん重い選択に行く前に、まだ手が残っているということです。

順番に打っていきます。

1. 現状を数字で正確に把握する：年間の手取り収支、ローン残債、今の売却見込み価格の3つ。ここが全ての出発点です。
2. 返済条件の見直し・借り換えを検討する：毎月の赤字幅そのものを小さくできないかを、金融機関と相談する。
3. 任意売却を含む出口を専門家と設計する：オーバーローンでも、金融機関との調整で売却できる道（任意売却）があります。また、自己破産より資産を残しやすい個人再生という手続きが使える場合もあります。いずれも使えるかどうかは借入状況などの個別事情によるため、破産の前に弁護士へ確認すべき選択肢です。

わたしは物件を売る立場ではありません。

あなたの数字を一緒に整理し、破産に行く前にどの手が残っているかを見つけるのが役割です。

まずは10秒でできる割高診断で今の物件の割高度を確かめ、そのうえで無料相談で出口まで一緒に整理しましょう。

同じように追い詰められた事例はワンルーム投資の失敗事例にもまとめています。

まとめ

年収400万円・貯金ゼロでも自己破産の危機まで追い詰められるのは、本人の落ち度ではなく構造です。

• フルローンで属性を使い切らされ、無理のある借入をさせられる
• 割高な新築価格とサブリースで毎月赤字、売っても残債割れ(オーバーローン)になりやすい
• 自己破産は単純な逃げ道ではなく、その前に打てる手が複数ある

追い詰められているときほど、一人で抱えず、感情で動かず、まず数字をそろえること。

それが、最悪の一手を避けるための最初の一歩になります。

参考動画：年収400万円貯金ゼロ看護師がワンルーム投資で自己破産の危機「生活回らない…」（不動産Gメン滝島・YouTube）

※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定物件の購入・売却を勧誘するものではありません。自己破産・任意売却などの可否や手続き、法的効果については弁護士等の専門家にご相談ください（本記事は法的助言ではありません）。文中の金額は報道・公開情報をもとにした一般的な目安であり、個別物件・個人の状況により異なります。投資判断はご自身の責任でお願いします。