結論からお伝えすると、提案されたワンルームマンションの価格が高すぎないかは、家賃から逆算した「評価額」と、提示された価格を並べると確かめられます。
家賃とローンの返済だけを並べた収支表では、その物件の価格が家賃に見合っているかは見えません。
この記事では、無料の割高物件診断が何を入れて何を出すのか、評価額の出し方、4つの判定の意味、そして前提を置いた計算の例を、順に説明します。
割高物件診断でできること
割高物件診断は、物件の情報を入れると、その物件の家賃から見た評価額と、提示価格との差、実質利回りを出す無料の道具です。
使い方は3つの手順だけです。
評価額の出し方
評価額は、次の2つの数字から出します。
- 年間の手取り家賃 ＝（月の家賃 − 管理費・修繕積立金など月の費用）× 12か月
- 見込まれる利回り ＝ 物件のある地域・築年数・駅からの徒歩分数で決まる利回り
評価額 ＝ 年間の手取り家賃 ÷ 見込まれる利回り見込まれる利回りは、同じ地域・同じくらいの築年数・同じくらいの駅からの距離の物件が、どのくらいの利回りで取引されるかの目安です。駅に近く、築年数の浅い物件ほど利回りは低く（価格は高く）、遠く古いほど利回りは高く（価格は低く）なります。
- 家賃でローンが返せるかだけを見る
- 提示価格を前提に話が進む
- 割高でも「毎月の持ち出しが少ない」と見える
- 価格が家賃に見合っているかを見る
- 提示価格そのものが高くないかを確かめられる
- 割高の分は、売るときや借り換えのときに表に出る
4つの判定の意味
判定は、提示価格 − 評価額の差で4つに分かれます。
| 判定 | 提示価格と評価額の差 | 読み方 |
|---|---|---|
| 安全・割安 | 評価額以下 | 家賃から見て、価格が高すぎない |
| 許容範囲 | 評価額より100万円未満高い | やや高い。自己資金で埋められるかを考える |
| 割高 | 100万円以上200万円以下高い | 条件の見直しや、ほかの物件との比較が要る |
| 危険 | 200万円を超えて高い | 家賃から見た価格と大きく離れている |
診断の画面の判定の文は、金融機関の評価の目安として書いています。融資が下りるかどうかを約束するものではありません。
どの判定も目安です。管理の状態・修繕の予定・借入の条件は、この判定には入っていません。
前提を置いた計算の例
ここからは、前提を置いた計算の例です。実在の物件や、実際の診断の結果ではありません。
| 前提 | 置いた数字 |
|---|---|
| 月の家賃 | 95,000円 |
| 管理費・修繕積立金など月の費用 | 12,000円 |
| 年間の手取り家賃 | （95,000 − 12,000）× 12 ＝ 996,000円 |
| 見込まれる利回り（例） | 3.5% |
| 評価額 | 996,000 ÷ 0.035 ＝ 約2,846万円 |
この評価額に対して、提示された価格が違う3つの場合を並べます。
| 提示価格 | 評価額との差 | 判定 |
|---|---|---|
| 2,800万円 | 約46万円 低い | 安全・割安 |
| 3,000万円 | 約154万円 高い | 割高 |
| 3,100万円 | 約254万円 高い | 危険 |
同じ家賃の物件でも、提示価格が300万円違うだけで、判定は「安全・割安」から「危険」まで変わります。家賃が同じなら、高く買った分だけ利回りが下がり、売るときの差額が大きくなるからです。
診断のあとに確かめること
診断の結果は、判断の入口です。次の3つも、あわせて確かめてください。
管理費や修繕積立金を引いた手取りの収支の見方は、ワンルーム投資が「赤字」になる5つの理由と、今すぐできる確認方法で、前提を置いた試算とあわせて説明しています。
まとめ
- 提案された価格が高すぎないかは、家賃から逆算した評価額と並べると確かめられる
- 評価額は「年間の手取り家賃 ÷ 地域・築年数・駅からの距離で見込まれる利回り」
- 判定は提示価格と評価額の差で4つに分かれる。どれも目安で、借入・管理・売るときの条件とあわせて見る
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定物件の購入・売却を勧誘するものではありません。記事中の計算の例は前提を置いた試算で、実在の物件や実際の診断の結果ではありません。割高物件診断の評価額と判定は目安であり、実際の取引価格や融資の可否を約束するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いします。
