常緑ハイツ
常緑ハイツ（神奈川県 横浜市鶴見区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築55年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市鶴見区鶴見2-3-45 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 鶴見駅 徒歩9分 ／ 京急本線 京急鶴見駅 徒歩15分 |
| 築年 | 1971-08（築55年） |
| 総戸数 | 277戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三恵建設工業株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
神奈川県横浜市鶴見区にある中古ワンルームマンション「常緑ハイツ」について、宅建士の視点で中立に解説します。JR鶴見駅から徒歩9分、築55年のRC造7階建・総戸数277戸で、割高診断は4件すべて安全・割安という結果でした。立地・建物・相場の3点から見ていきます。
立地と交通
常緑ハイツは神奈川県横浜市鶴見区鶴見2-3-45にあります。JR京浜東北線の鶴見駅まで徒歩9分、京急本線の京急鶴見駅まで徒歩15分という立地で、2つの路線を使い分けられる点が特徴です。鶴見駅は京浜東北線の駅なので、東京方面・横浜方面どちらへも移動しやすい場所と言えます。
国交省のデータによると、この棟がある場所の用途地域は第１種住居地域で、市街化区域（都市計画で街づくりを計画的に進める区域という意味）とされています。近くの地価公示地点「寺谷２－８－１６」（棟から377m）は第二種中高層住居専用地域となっていますが、これは別の地点の情報です。実際にこの棟が建つ場所の用途地域や建築制限は、登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1971年8月に竣工した、築55年のRC造（鉄筋コンクリート造という、骨組みと壁を鉄筋とコンクリートで作る構造のことです）の7階建で、総戸数は277戸です。権利形態は所有権で、分譲は三恵建設工業株式会社、管理は日本ハウズイング株式会社が担っています。総戸数が277戸と多く、規模の大きい建物の一つです。
築55年という年数は、建物の老朽化や今後の大規模修繕にかかる費用がどうなるかが気になるポイントです。一方で、管理会社の名前がはっきりしている点は安心材料の一つと言えます。実際の修繕履歴や直近の修繕積立金の状況、管理組合の運営がどうなっているかは今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断は4件あり、判定の内訳は「安全・割安」が4件、「危険（割高）」「注意」「判定不能」はいずれも0件でした。平均の実質利回りは5.24%で、平均の提示価格は1123万円、家賃は中央値60,000円（50,000円〜67,000円、サンプル数4件）でした。
横浜市鶴見区全体で見ると、診断件数46件のうち「危険（割高）」が19件と最も多く、次いで「安全・割安」が17件、「注意」が10件でした。エリア全体の平均実質利回りは4.34%です。この棟の利回りはエリア平均より0.9ポイント高く、診断された4件の範囲ではエリア全体より割安な傾向が見られます。ただし診断件数が4件とまだ少ないため、この結果だけで棟全体の価格が妥当かどうかを断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から377m離れた地価公示地点「寺谷２－８－１６」では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり396,000円で、前年の380,000円から4.2%上昇しています。この地点の用途地域は第二種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率150%、準防火地域（火災が広がりにくいよう建物に一定の制限がかかる地域という意味）です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で213件あり、価格の中央値は1300万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、岸谷で1500万円・40平方メートル・1LDK（築1977年）、鶴見で700万円・30平方メートル・1R（築1971年）、本町通で1300万円・35平方メートル・1LDK（築1990年）といった取引がありました。
ハザードの面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地（火山灰が積み重なってできた硬い台地のことです）」とされています。高潮については今回のデータに記載が無いため、気になる場合は市区町村が公開しているハザードマップで確かめてください。
棟の診断4件は全て安全・割安でしたが、件数が少なく断定はできません。
築55年のRC造で、管理や修繕の実態は個別に確かめる必要があります。
周辺地価は上昇傾向、ハザードは低めですが、価格判断は複数の情報で確かめましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確かめる
- 重要事項説明書で構造や耐震診断の有無を確かめる
- 賃貸借契約書で現在の家賃や契約者を確かめる
- 管理費・修繕積立金の額と今後の改定予定を確かめる
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確かめる
- 市区町村のハザードマップで高潮など追加リスクを確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市鶴見区）
相場（4.34%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.9ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（5.24%）は、神奈川県 横浜市鶴見区相場（4.34%）より0.9ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市鶴見区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 67,000円
- 60,000円
- 60,000円
- 50,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、神奈川県 横浜市鶴見区の周辺相場中央値（60,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／寺谷２－８－１６（この棟から約377m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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