「ワンルームマンション投資 やってよかった」
そう検索してこのページにたどり着いたなら、あなたはきっと、否定的な情報と肯定的な情報のあいだで迷っているはずです。
先に結論をお伝えします。
「やってよかった」と言える人は、確かにいます。
わたしは以前、新築ワンルームを売る側にいました。
その後、2,000人を超える相談を受けるなかで、心から「やってよかった」と言うオーナーさんにも、「二度とやらない」と後悔するオーナーさんにも、どちらにも会ってきました。
そして、両者を分けていたものはとてもシンプルでした。
営業マンの"うまい話"に隠された「ウソ」を、買う前に見抜けたかどうかです。
この記事では、不動産Gメン滝島さんも番組で指摘している「5つのセールストークのウソ」を、売る側にいた立場から一つずつ検証します。
見抜けるようになれば、あなたも「やってよかった」側に立てます。
そもそも「やってよかった」人は存在するのか
存在します。
ただし、全員ではなく、はっきりした共通点を持つ少数派です。
わたしが見てきた「やってよかった」オーナーさんには、次の3つが共通していました。
- 相場より割高な価格で買っていない（＝利回りが最初から潰れていない）
- サブリースや過度なフルローンに頼らず、自分の数字で判断した
- 出口（売るとき）まで想定してから買った
逆に言えば、後悔した人はこの3つのどれかを外していました。
つまり、「やってよかった」かどうかを決めるのは物件そのものより、買い方と価格の妥当性なんです。
そして、この3つを外させる原因になるのが、これから見ていく「5つのセールストークのウソ」です。
分かれ道は"5つのウソ"を見抜けたか
ウソ①「家賃でローンが返せる」
これは、完全な嘘ではないぶん、いちばん危ないウソです。
家賃とローン返済“だけ”を並べれば、確かに返せて見えます。
でも実際には、家賃から次のものが引かれます。
- 管理費・修繕積立金
- 賃貸管理委託料
- 固定資産税
- 空室期間の家賃ゼロ・原状回復費・広告費
これらを全部引いた「手取りの年間収支」で見ると、多くの新築ワンルームは毎月の持ち出しになります。
「返せる」の裏に隠れた維持費を確認できた人だけが、後悔を避けられました。
赤字になる仕組みはワンルーム投資が赤字になる5つの理由で数字を追って解説しています。
ウソ②「生命保険の代わりになる」
「団信（団体信用生命保険）が付くから、万一のとき家族に無借金の物件を残せます」
このトーク自体は事実です。
ですが、保険代わりと呼ぶには前提が抜けています。
その物件が毎月赤字なら、遺されるのは「無借金だが持ち出しが続く物件」です。
さらに、同じ保険効果を求めるだけなら、掛け捨ての生命保険のほうがはるかに安く済むケースがほとんど。
「保険になる」を判断材料の中心に置いた人ほど、後悔しやすい傾向がありました。
ウソ③「節税になる」
戻ってくるのは、赤字額そのものではなく「赤字額 × あなたの税率」の部分だけです。
不動産所得の赤字は給与所得と損益通算できますが、年収600万円クラスなら実効税率は2〜3割。
40万円の赤字に対して戻るのは10万円前後で、残りは純粋な持ち出しです。
しかも節税効果は、減価償却費とローン利息の減少とともに年々小さくなります。
「節税」という言葉が、赤字そのものを消してくれるわけではありません。
ウソ④「家賃保証だから空室でも安心」
サブリース（家賃保証）は、保証賃料が数年ごとに見直し（＝減額）されるのが一般的です。
さらに保証会社への手数料が引かれるため、手取りはもとの家賃より目減りします。
「保証されているから安心」と説明を鵜呑みにした人ほど、数年後の減額通知で青ざめることになりました。
保証という言葉の中身（改定条項・解約条件）まで読めた人だけが、後悔を避けられています。
ウソ⑤「年金代わりになる」
「ローンを完済すれば、家賃がまるまり年金代わりになります」
35年後を思い描かせる、いちばん気持ちのいいトークです。
しかし完済する頃、その物件は築35年超。
家賃は下がり、修繕積立金は上がり、空室リスクも高まっています。
「まるまる年金」ではなく、「維持費を引いた残り」が実態です。
30年後の姿まで具体的に想像できた人と、営業マンの完済後シミュレーションを信じただけの人とで、大きく差がつきました。
「やってよかった」に入るための2つの分岐点
5つのウソを見抜いたうえで、最後に効いてくるのが次の2つです。
一つは価格の妥当性。
割高な価格で買っていれば、家賃をどう工夫しても収支は好転しません。
もう一つは出口。
いくらで売れるか、残債はいくらか、持ち続けた場合の総支出はいくらか。
この2つを買う前に確かめられたかどうかで、「やってよかった」に入れるかが決まります。
判断に迷ったら、まず10秒でできる割高診断で価格の妥当性を確かめ、そのうえで無料相談で出口まで一緒に整理しましょう。
契約の前後を問わず、「やめとけ」は本当か・後悔する人しない人やワンルーム投資の失敗事例も、判断材料にしてください。
まとめ
「ワンルームマンション投資はやってよかった」と言えるかどうかは、物件ガチャではありません。
- やってよかった人は、割高を避け・自分の数字で判断し・出口まで想定していた
- 後悔した人は、5つのセールストークのウソのどれかを見抜けなかった
- 決め手は「価格の妥当性」と「出口」
営業マンの"うまい話"は、嘘というより説明が足りていないだけ。
足りない部分を、契約前に数字で埋めること。
それが、あなたを「やってよかった」側に運ぶいちばん確実な方法です。
参考動画：【不動産Gメン滝島】三四郎 小宮浩信×柴田阿弥の新番組／ワンルームマンション投資のウソとは？（YouTube）
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定物件の購入・売却を勧誘するものではありません。文中の税務・保険・収支の扱いは一般的な目安であり、個別物件・個人の状況により異なります。団体信用生命保険や税制は制度改正等で変わる場合があります。投資判断はご自身の責任でお願いします。
