YouTubeで新築ワンルームについて調べると、「やってはいけない」「手を出してはいけない」という題名の動画が並びます。そして話の流れで「買うなら中古」と言われることもあります。
けれど「中古ならいい」は、築年数だけで決まる話ではありませんでした。この記事では、4つのチャンネルの説明と、当社の割高診断のデータを築年数別に並べて確かめます。
私たち「みんなのワンルーム投資」は、ワンルーム投資の相談サービスを運営しています。動画で何と説明されているか（事実）と、当社データから言えること（私たちの見方）を分けて書きます。
4つのチャンネルの主張を並べる
登録者数は2026年9月13日時点です。
| チャンネル（登録者） | 取り上げた動画（公開日） | 立場 |
|---|---|---|
| ウラケン不動産【浦田健公式】（23.4万人・不動産会社を経営する発信者） | 新築ワンルーム投資はやってはいけない本当の理由！なぜかエリートがハマる不動産投資の罠を徹底解説！【391】（2020年5月27日） | 新築は否定 |
| 藤原正明の「最強の不動産投資チャンネル」（4.75万人・一棟の収益物件を扱う大和財託株式会社のチャンネル） | 【罠にハマる人続出】新築ワンルームマンション投資に手をだしてはいけない理由をシミュレーションで徹底解説！（2023年12月22日） | 新築は否定 |
| 住宅FP関根（10.1万人） | 築浅ワンルームマンション投資 儲けが出るのか計算してみた（2021年4月21日） | 築浅の中古も否定 |
| 山内真也（yamachannel）（2.8万人） | 区分マンション投資の実需売りを解説した動画（2022年11月5日・題名は表の下） | 中古は条件つき |
山内真也（yamachannel）の動画の題名：「絶対儲かる？区分マンション投資は実需売りが一番！？」（題名は疑問形で、動画の中ではリスクもあわせて説明されています）
新築を否定する主張
ウラケン不動産：買った瞬間に借金の方が多くなる
動画では、2,000万円の新築ワンルームをサブリース・35年ローンで買う例を試算し、年間約28万円（月約2.3万円）の持ち出しになるとしています。さらに、価格には売主の利益が含まれるため、買った直後に売ると1,700万円程度になり、残りの借金との差が出ると説明しています。35年分の持ち出しを積み立てて運用した場合と比べると、35年後に2,500万円以上で売れなければ追いつかない、という比較もしています。
大和財託 藤原：実例で試算すると、利回りは1%前後
一棟の収益物件を扱う会社の立場を明かしたうえで、5年前に2,240万円（表面利回り4.18%）で買われた新築ワンルームを試算しています。現金で買って5年後に売る場合でも、手元の利回りは年1.66%、空室と値下がりを入れると0.73%、フルローンでは5年の合計でマイナスになったとしています。値上がりを前提にしないと成り立ちにくい、という主張です。
「中古ならいい」への主張
住宅FP関根：築浅の中古でも、毎年赤字になる
動画では、東京23区・駅から徒歩10分以内・築5年の中古ワンルーム（2,720万円・家賃8.4万円・表面利回り3.7%）を、頭金10万円・金利1.7%・35年で試算しています。毎年約21〜29万円の持ち出しが続き、30年で累計約950万円になるとしています。現金は赤字でも帳簿の上では早い時期から黒字になり（デッドクロス）、税金を払うことになる、とも説明しています。中古でも価格が高く利回りが低ければ同じ、という指摘です。
山内真也：中古は「買った値段で売れるか」がすべて
動画では、区分マンションのもうけは「買った値段より売った値段が同じか高いか」で決まり、新築や築浅はローンを使うと毎月赤字で、売るときもローンの残りを下回りやすい、と説明しています。一方で、ある程度古い物件はローンの残りが減った分だけ手元に残りやすいとし、自分で住みたい人に売れる物件（多くの銀行の住宅ローンが使える30㎡以上など）なら値上がりをねらえる、としています。ただし、自身の横浜の物件では家賃の滞納や5か月の空室、約80万円の原状回復がかかったと、リスクもあわせて紹介しています。
なお、小原正徳の不動産アカデミー（6.5万人）の動画（2024年4月2日）でも、「区分のワンルームは勝ち筋がなく、同じ区分ならファミリータイプや、自分で住む人にも売れる広さの物件」と、同じ方向の説明がされています。
当社の割高診断4,587件を築年数で分ける
当社の割高診断に入力され、築年数が分かる物件4,587件（2023年1月〜2026年9月）を、診断した時点の築年数で分けました。
表面利回りは、築30年まではほとんど変わらない
| 築年数 | 件数 | 価格の中央値 | 表面利回りの中央値 | 金融機関の評価利回りの中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 0〜2年 | 78件 | 3,620万円 | 3.41% | 3.59% |
| 3〜5年 | 201件 | 3,580万円 | 3.41% | 3.50% |
| 6〜10年 | 680件 | 3,100万円 | 3.40% | 3.50% |
| 11〜20年 | 1,279件 | 2,780万円 | 3.41% | 3.60% |
| 21〜30年 | 610件 | 2,585万円 | 3.39% | 3.70% |
| 31年以上 | 1,739件 | 1,600万円 | 4.06% | 4.08% |
価格は古くなるほど下がりますが、家賃も同じように下がるため、表面利回りは築30年まで3.4%前後でほぼ横ばいです。一方、金融機関が評価に使う利回りは、古くなるほど高くなります。
「危険・割高」の割合は、築6〜30年でも半分以上
| 築年数 | 全体 | 東京23区 | 横浜市・川崎市 |
|---|---|---|---|
| 0〜2年 | 68% | 71% | 23%（13件） |
| 3〜5年 | 52% | 50% | 59% |
| 6〜10年 | 57% | 57% | 56% |
| 11〜20年 | 57% | 58% | 59% |
| 21〜30年 | 68% | 71% | 63% |
| 31年以上 | 39% | 44% | 24% |
新築（築0〜2年）は68%と高い一方で、築6〜30年の中古も57〜68%と、新築と大きくは変わりません。割合がはっきり下がるのは築31年以上だけでした。横浜市・川崎市の築0〜2年は13件と少ないため、参考にとどめてください。
新しい物件の供給も続いている
不動産経済研究所の発表（2026年8月5日）では、首都圏の投資用マンションの供給は2025年に4,034戸、2026年上期に2,401戸でした。新築の選択肢は毎年出ていて、販売の場で勧められる機会も続いています。
主張はどの条件で当たり、どの条件で外れるか
| 主張 | 当てはまりやすい条件 | 当てはまりにくい条件 |
|---|---|---|
| 新築は買った直後に借金が上回る（ウラケン） | 業者の利益が乗った新築を全額ローンで買う | 頭金を入れる・値下がりしにくい立地 |
| 新築は利回りが1%前後（大和財託 藤原） | 表面利回り4%前後で値上がりを見込まない | 大きく値上がりした時期に売れる |
| 築浅の中古でも赤字（住宅FP関根） | 表面利回り3%台・頭金ほぼゼロ | 利回りが高い価格で買う |
| 中古は買値で売れるかがすべて（山内真也） | 自分で住む人に売れる30㎡以上 | 20㎡前後の単身向け |
私たちの見方では、「新築はダメ」はデータとよく合いますが、「中古ならいい」は築年数では分けられません。分かれ目は、築年数より価格と利回りです。
当てはまる人・当てはまらない人
「新築はダメ」が当てはまりやすい人
- 新築を、表面利回り3%台・全額ローンで買おうとしている
- 数年後の値上がりを当てにしている
「中古ならいい」が当てはまりにくい人
- 築年数だけで「中古だから安全」と考えている
- 中古でも表面利回り3%台で、毎月の持ち出しが出る計画になっている
「中古ならいい」が当てはまりやすい人
- 相場と金融機関の評価から見て割高でない価格で買える
- 修繕積立金や管理の状態、売るときの買い手まで確かめている
買う前・持っている人が確かめること
- 価格が相場より高くないか：新築でも中古でも、割高診断で物件の価格・家賃・築年数から確かめられます。
- 家賃が相場からずれていないか：すでに持っている物件は、家賃診断（無料の会員登録が必要）で周辺の実際の家賃と比べられます。
- 修繕積立金と管理の状態：古い物件ほど、積立金の残高や大規模修繕の予定を確かめます。
- 売るときの買い手：30㎡以上か、自分で住みたい人にも売れるかを見ます。
新築と中古の基本的な違いは「新築と中古ワンルームマンション投資、どちらを買うべきか」、YouTuberの「やめとけ」の主張の検証は「ワンルームマンション投資「やめとけ」は本当？」も参考にしてください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の物件の購入・売却を勧誘するものではありません。
※割高診断のデータは、当社サービスに入力された物件のうち築年数が分かる4,587件（2023年1月〜2026年9月）の集計で、市場全体の割合を示すものではありません。判定は物件の利回りと金融機関の評価利回りの差にもとづきます。
※動画の内容は、2026年9月13日に公開されていた動画を当社が視聴し、要旨をまとめたものです。発信者の見解を正確に知りたい方は、各動画をご覧ください。登録者数は同日時点です。
※供給戸数の出典: 株式会社不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」（2026年8月5日発表）。投資の判断はご自身の責任で行ってください。
