YouTubeで「ワンルームマンション投資」と調べると、「やめとけ」「手を出すな」という題名の動画が上位に並びます。一方で、「商品が悪いのではなく条件がすべて」と言う発信者もいます。
どちらが正しいかを決めるより、「どの条件なら当てはまるか」を見るほうが、自分の判断に役立ちます。この記事では、5つのチャンネルの主張を同じ重さで並べ、当社に寄せられた割高診断のデータで確かめます。
私たち「みんなのワンルーム投資」は、ワンルーム投資の相談サービスを運営しています。発信者の主張の正しさを裁くのではなく、動画で何と説明されているか（事実）と、当社データから言えること（私たちの見方）を分けて書きます。
5つのチャンネルの主張を並べる
登録者1万人以上のチャンネルから、ワンルームマンション投資について立場のはっきりした動画を選びました（登録者数・再生回数は2026年9月13日時点）。
| チャンネル（登録者） | 立場 | 取り上げた動画（公開日） |
|---|---|---|
| 不動産Gメン滝島（72.6万人） | 否定 | ワンルームマンション投資は絶対するな！販売会社の巧妙な手口とは…？（2022年7月1日） |
| 両学長 リベラルアーツ大学（977万人） | 否定 | 第31-1回 不動産投資成功法 ワンルームマンション投資に手を出すな（2018年10月29日） |
| 楽待 RAKUMACHI（171万人） | 否定（新築） | 【絶対NG】新築ワンルームマンション投資をしてはいけないこれだけの理由（2020年10月31日） |
| 小原正徳の不動産アカデミー（6.5万人） | 条件つき否定 | 【ワンルームは絶対に買うな！を論破】逆に買うべきワンルームマンション投資を紹介します（2024年4月2日） |
| 資産形成チャンネル【ココザス】（2.5万人・不動産の資産形成サービスを運営する会社のチャンネル） | 条件つき肯定 | ワンルームマンション投資は詐欺！と言っている方々へ｜不動産投資は条件がすべて（2024年12月7日） |
否定する側の主張
不動産Gメン滝島：広告の数字を足し引きすると毎年赤字になる
動画では、頭金ゼロ・35年ローンで2,500万円のワンルームを勧める広告を例に、固定資産税・管理費・修繕積立金・サブリース手数料などを足していくと、年間およそ40万円の持ち出しになると試算しています。そのうえで、値下がりすれば成り立たない投資だとし、ローンで買うなら表面利回り6%を一つの目安に挙げています。都心の一等地など、値下がりしにくい物件は例外としています。
両学長：表面利回りに入っていない費用がある
動画では、表面利回りには金利・空室・購入時の諸費用・管理費や修繕積立金・固定資産税・原状回復や広告費・値下がりが入っていないと説明し、「節税になる」「年金の代わりになる」といった勧め方に注意を促しています。結論として、ワンルームの区分マンションには手を出さない方がよいとしています。
楽待：新築は、副収入目的の会社員には合わない
講座動画では、新築区分マンションについて「節税になる」は1年目が中心で2年目以降は課税所得がプラスになりやすい、「サブリースで安心」は売るときの足かせになることがある、と説明しています。一方で、団体信用生命保険が保険の代わりになる点は正しいとし、相続税対策の富裕層や、現金で買う中小企業の経営者には合う場合がある、と条件を分けています。
条件をつけて論じる側の主張
小原正徳：勝ち筋がないのは「区分のワンルーム」
題名は「買うな！を論破」ですが、動画の結論は「区分のワンルームには勝ち筋がない」です。東京の新築区分ワンルームは表面利回り3%台と低く、家賃が上がる余地も利回りが下がる余地も小さいと説明します。そのうえで、同じ区分でもファミリータイプや、30㎡以上で自分で住みたい人にも売れる物件なら勝ち筋はある、としています。つまり全面的な肯定ではなく、ワンルームの中で条件を分けた主張です。
ココザス：悪いのは商品ではなく、条件と売り方
運営会社のチャンネルとして立場を明かしたうえで、「商品が悪いわけではなく、取り組む条件がすべて」と主張しています。外せない低い保証賃料のサブリース、最初から毎月赤字、駅から10分超の物件などを「悪い条件」とし、立地がよく築10年以内、家賃の3〜5%の管理委託、長く持って残債が減ったところで売る、といった条件なら手元に残る、と説明しています。節税については、税率の高い人には効くが、税率10〜20%の人には意味が薄いとしています。
5人の主張は、同じ「条件」を指している
否定側と条件つき側で結論は逆に見えますが、挙げている条件はかなり重なっています。
- 価格が割高（業者の利益が乗った新築など）
- 表面利回りが低い（3%台）
- フルローンで、毎月の家賃より支払いが多い
- 外せない・下がるサブリース
- 税率の低い人に「節税」を勧める
否定側はこの条件がそろった典型例を、条件つき側はこの条件を外した例を取り上げています。では、実際に相談の場に持ち込まれる物件は、どちらに近いのでしょうか。
当社の割高診断4,627件で確かめる
当社の割高診断に入力された物件4,627件（2023年1月〜2026年9月・主に東京23区と横浜市・川崎市）を集計しました。判定は、物件の利回りと、金融機関が評価に使う利回りの差から出しています。
約半数が「危険」または「割高」
判定の内訳は、危険2,352件・割高42件・許容範囲676件・安全・割安1,557件でした。「危険」「割高」を合わせると51.7%です。診断に入力されるのは、検討中や保有中で気になっている物件が多いため、市場全体の割合ではない点に注意してください。それでも、相談に来る物件の半分は、否定側の主張が当てはまる状態だと言えます。
分かれ目は表面利回り3.5〜4%
| 表面利回り | 件数 | 危険・割高 | 安全・割安 |
|---|---|---|---|
| 3%未満 | 373件 | すべて | 0% |
| 3〜3.5% | 1,589件 | 83% | 4% |
| 3.5〜4% | 1,450件 | 39% | 41% |
| 4〜5% | 882件 | 4% | 75% |
| 5%以上 | 222件 | 0% | すべて |
判定のしくみ上、利回りが低いほど割高に出るのは当然ですが、どこで分かれるかが見えます。3.5%を下回ると8割以上が危険・割高、4%を超えると大半が安全・割安です。
価格が高いほど、築年数が浅いほど割高に出やすい
価格帯で見ると、1,500万円未満は危険・割高26%、3,500万円以上は69%でした。築年数で見ると、築0〜2年は68%、築31年以上は39%です。
新築と中古の比べ方は、「新築はダメ、中古ならいい」は本当？で詳しく検証しています。
主張はどの条件で当たり、どの条件で外れるか
| 主張 | 当てはまりやすい条件 | 当てはまりにくい条件 |
|---|---|---|
| 毎年赤字になる（滝島） | 表面利回り3%台・フルローン | 表面利回り4%以上・頭金を入れる |
| 表面利回りに費用が入っていない（両学長） | 満室想定の利回りだけで判断する | 実質の手取りで計算してから買う |
| 新築は会社員に合わない（楽待） | 副収入目的・税率が低い | 相続税対策・現金で買う |
| 区分ワンルームは勝ち筋がない（小原） | 25㎡前後で自分で住む人に売れない | 30㎡以上で住む人にも売れる |
| 条件がすべて（ココザス） | 立地・築浅・管理委託・長期保有がそろう | 外せないサブリース・駅から遠い |
私たちの見方では、5人の主張は「割高な価格で、利回りの低い物件を、ローンで買う」ときに強く当てはまるという点で一致しています。
当てはまる人・当てはまらない人
やめとけが当てはまりやすい人
- 営業で勧められた新築を、表面利回りだけ見て決めようとしている
- 頭金を入れず、毎月の持ち出しが出る計画になっている
- 節税を主な理由にしているが、税率は20%前後
当てはまりにくい人
- 相場と金融機関の評価から見て割高でない価格で買える
- 表面利回り4%前後以上で、持ち出しが出ない計画にできる
- 相続対策など、節税以外のはっきりした目的がある
買う前・持っている人が確かめること
- 価格が相場より高くないか：割高診断で、物件の価格・家賃・築年数から確かめられます。
- 家賃が相場からずれていないか：すでに持っている物件は、家賃診断（無料の会員登録が必要）で周辺の実際の家賃と比べられます。
- 毎月の手取りがプラスか：管理費・修繕積立金・固定資産税・空室まで入れて計算します。
「やめとけ」と言われる理由の全体像は「ワンルームマンション投資「やめとけ」と言われる5つの理由」、節税の主張の検証は「「ワンルーム投資は節税にならない」は本当？」も参考にしてください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の物件の購入・売却を勧誘するものではありません。動画の内容は、2026年9月13日に公開されていた動画を当社が視聴し、要旨をまとめたものです。発信者の見解を正確に知りたい方は、各動画をご覧ください。
※割高診断のデータは、当社サービスに入力された物件（2023年1月〜2026年9月・4,627件）の集計で、市場全体の割合を示すものではありません。判定は物件の利回りと金融機関の評価利回りの差にもとづきます。
※登録者数・再生回数は2026年9月13日時点です。投資の判断はご自身の責任で行ってください。
