菱和パレス向ヶ丘遊園
菱和パレス向ヶ丘遊園（神奈川県 川崎市多摩区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市多摩区枡形3丁目 |
|---|---|
| 交通 | 小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅 徒歩7分 ／ 小田急小田原線 登戸駅 徒歩15分 |
| 築年 | 1994-02（築32年） |
| 総戸数 | 70戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社菱和ライフクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社日本ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
菱和パレス向ヶ丘遊園は、神奈川県川崎市多摩区枡形3丁目にある、小田急小田原線向ヶ丘遊園駅徒歩7分の投資用ワンルームマンションです。1994年築・全70戸のRC造で、割高診断は2件と少なく参考値ながら「注意」水準でした。
立地と交通
菱和パレス向ヶ丘遊園は、小田急小田原線向ヶ丘遊園駅から徒歩7分、登戸駅からは徒歩15分の場所に位置しています。どちらの駅も利用できるため、通勤や通学のルートを選びやすく、駅までの距離も比較的近い点は住む人にとって安心材料と言えるでしょう。入居者を募集する際にも、アクセスの良さは訴求しやすいポイントになります。
所在地は神奈川県川崎市多摩区枡形3丁目です。棟から420メートル離れた地価公示地点は第一種中高層住居専用地域に指定されており、周辺は落ち着いた住宅街であることがうかがえます。ただし、これは地点周辺の用途地域であり、建物そのものに適用される用途地域や建築制限の詳細は異なる場合があるため、重要事項説明書や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
この建物は1994年2月に竣工し、築32年が経過したRC造（鉄筋コンクリート造）の4階建てです。総戸数は70戸で、土地と建物の権利はいずれも所有権のため、定期借地権のように契約期限を気にする必要がない点は安心材料です。分譲会社は株式会社菱和ライフクリエイトで、築年数が一定程度経過していることから、設備の経年劣化も合わせて確認しておきたいところです。
管理会社は株式会社日本ハウズイングです。ただし、修繕積立金の残高や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施履歴については今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築32年の建物では、今後の大規模修繕の有無や費用負担が資産価値に大きく影響します。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として見てください。2件とも判定は「注意」で、平均実質利回りは4.11%、平均提示価格は1330万円、家賃中央値は54,750円（54,500円〜55,000円）という結果でした（最終診断日は2026年2月27日です）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の収益性を判断するのは難しい点に注意が必要です。
同じ神奈川県川崎市多摩区エリア全体では診断件数が19件あり、多い判定は「安全・割安」です。平均実質利回りは4.52%、平均提示価格は1323万円、家賃中央値は55,000円という結果で、この棟の数値と大きくかけ離れてはいません。ただし診断件数に差があるため、この棟とエリア全体の優劣を単純に比較することはできず、あくまで参考情報として捉えてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から420メートルの地点にある地価公示（枡形２－１４－７、令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり266,000円で、前年の255,000円から4.3%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されており、周辺の開発状況や地価の動きを知る手がかりになります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に57件あり、価格の中央値は1100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は44万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、�0形地区で1994年築・15平方メートルの1Kが1400万円で取引された事例や、登戸地区で1988年築・20平方メートルの1Rが580万円で取引された事例があります。
洪水や土砂災害などのハザード情報は今回のデータに含まれていないため、川崎市多摩区が公表しているハザードマップや、国土交通省の重ねるハザードマップで必ず確かめてください。購入前にこうした災害リスクを把握しておくことは、長く安心して保有するために欠かせません。
割高診断は2件のみで参考値のため、価格判断は追加データで補う必要があります。
エリア平均と利回り・価格は近い水準ですが、修繕計画やハザードは未確認です。
立地は2駅利用可で魅力的ですが、最終判断は現地確認と書類精査が欠かせません。
- 洪水や土砂災害などのハザード情報は、多摩区役所や国交省のハザードマップで確認する
- 修繕積立金の残高と長期修繕計画を、管理組合の総会議事録で確認する
- 入居率や空室期間が分かるレントロール（家賃一覧表）を売主に求める
- 過去の大規模修繕の実施履歴を、重要事項説明書や管理会社に確認する
- 登記簿で抵当権（借入の担保権）など権利関係の最新状況を確認する
- 周辺の取引事例と実際の売出価格を比較し、妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市多摩区）
相場（4.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.11%）は、神奈川県 川崎市多摩区相場（4.52%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市多摩区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
- 54,500円
この棟の家賃中央値（54,750円）は、神奈川県 川崎市多摩区の周辺相場中央値（55,000円）より 0.5% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／枡形２－１４－７（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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