菱和パレス護国寺駅前
菱和パレス護国寺駅前（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区大塚２丁目８−７ |
|---|---|
| 交通 | 護国寺駅 徒歩3分 ／ 新大塚駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2000-03（築26年） |
| 総戸数 | 91戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
「菱和パレス護国寺駅前」は東京都文京区にあり、東京メトロ有楽町線・副都心線「護国寺」駅から徒歩3分、丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩7分の立地です。2000年3月に建てられた11階建てのマンションで、総戸数は91戸。令和8年1月1日時点の周辺地価は前年比18.1％上昇しており、商業地域に位置する投資用ワンルームとしてのポジションをデータから確認します。
立地と交通
東京メトロ有楽町線・副都心線「護国寺」駅から徒歩3分、丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩7分と、2つの駅と3路線が利用可能です。文京区大塚の商業地域に位置し、日常の買い物や通勤・通学、都心へのアクセスは良好です。駅から建物までの道のりが平坦かどうか、途中にコンビニやスーパーがあるかは現地で実際に歩いて確かめてください。
駅周辺の人通りや騒音の程度は、部屋の向きや階数によって異なります。特に夜間の治安や街灯の有無、配達業者や訪問者が建物までたどり着きやすいかどうかも、空室の有無や入居者の満足度に関わるため、内覧時に確認するとよいでしょう。静寂を求める入居層であれば、より慎重な選定が必要です。
建物と管理
2000年3月に竣工し、築26年となる11階建てで、総戸数は91戸です。管理会社はイリス管財が担当しています。建物の構造は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。総戸数91戸の規模感は、大規模修繕の費用負担が比較的分かれやすい一方で、管理の行き届き具合は共有スペースの状態から確認するとよいでしょう。
今後の大規模修繕の時期や内容については、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。築26年という経年から、給水管やエレベーターなどの設備更新状況、修繕積立金の残高や過去の値上げの有無も確認が必要です。実際の管理の行き届き具合は、ゴミ置き場やエントランスの清掃状態を内覧時に自分の目で確かめるとよいでしょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、判定は「注意」でした。管理費などを差し引いた実質の利回り（実質利回り）は3.5％、平均提示価格は2500万円、家賃は85,000円でした。ただし家賃のサンプル数も1件であり、診断の件数が3件未満のため参考値です。これだけでは相場を断定できず、家賃水準の信頼性にも限界があるため、複数の賃貸サイトと比較してください。
一方、東京都文京区全体では診断の件数が110件あり、「危険（割高）」が73件と最も多く、「注意」が14件、「安全・割安」が23件でした。エリア平均の実質利回りは3.38％、家賃の中央値は85,000円です。この棟の実質利回り3.5％はエリア平均をわずかに上回りますが、参考値であることを踏まえ、周辺の取引価格と照らしながら総合的に判断してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によれば、最寄り地点「音羽２－１１－２２」の価格は1㎡あたり2,350,000円で、前年の1,990,000円から18.1％上昇しています。用途は商業地域で、建物が建てられる土地の割合（建蔽率）は80％、建物の総床面積の上限を示す割合（容積率）は600％です。防火地域に指定されており、周辺の地価上昇が資産価値の支えになる一方、維持コストへの影響も併せて確認するとよいでしょう。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期に815件あり、価格の中央値は2,800万円、単価の中央値は1㎡あたり112.5万円、面積の中央値は25㎡でした。例として、大塚地区で20㎡の1Kが1,900万円（1998年築）、2,200万円（2000年築）、25㎡の1Kが1,700万円（1979年築）などがあります。ハザードマップでは洪水浸水想定が0.5〜3mで、液状化はしにくいローム台地とされています。
住んでいる人・検討した人の声
外部サイトのマンションレビューでは30件の投稿があり、評点は4.2でした。具体的な良い点や気になる点の詳細はデータに含まれていないため、実際のレビューサイトを直接確認するとよいでしょう。投稿内容の傾向として、管理の対応や居住環境に関する声が多いかどうかも、サイト内でキーワード検索して読み込むと効果的です。
実際の居住感や管理の行き届きについては、内覧時にエントランスや共用廊下の手入れを自分の目で確かめてください。築26年あるため、部屋内の水回りの使い勝手や収納の広さ、窓の防音性も確認が必要です。入居者の属性や転居率は今回のデータに無いため、管理会社や売主に過去の募集状況を尋ねるとよいでしょう。
護国寺駅徒歩3分の好立地だが、建物構造や修繕計画は別途確認が必要です。
棟の診断は参考値で「注意」、文京区全体では「危険（割高）」が7割を占めます。
周辺地価は18.1％上昇しており、洪水リスクも含めてハザードを確認してください。
- 建物の構造と管理組合の長期修繕計画を確認する
- 部屋の向きと階数による騒音を現地で確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mの範囲をハザードマップで確認する
- イリス管財の管理体制と修繕積立金の状況を確認する
- エリア全体の「危険（割高）」判定が多い背景を理解する
- 周辺の取引価格と物件価格の整合性を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではなく、確認項目と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.2点30件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.1ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.5%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.1ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／音羽２－１１－２２（この棟から約220m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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