菱和パレス立教大前
菱和パレス立教大前（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築28年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西池袋４丁目２４−４ |
|---|---|
| 交通 | 椎名町駅 徒歩4分 ／ 要町駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1998-01（築28年） |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
菱和パレス立教大前は東京都豊島区西池袋にある1998年1月築のワンルームマンションです。椎名町駅徒歩4分、要町駅徒歩7分。割高診断は1件のみの参考値ですが「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低めという結果でした。
立地と交通
菱和パレス立教大前は東京都豊島区西池袋4丁目にあります。西武池袋線の椎名町駅から徒歩4分、東京メトロ有楽町線・副都心線の要町駅から徒歩7分と、2つの駅を使い分けられる立地です。池袋エリアへのアクセスのしやすさは、入居者を探すうえでの強みになりやすい点です。
国交省のデータでは、この周辺の地形はローム台地という固い地盤の高台で、液状化しにくいとされています。洪水の浸水想定も「なし」です。ただし建物自体の耐震性や地盤の詳しい状況は別の資料が必要なため、自治体のハザードマップや地盤調査報告書で確認してください。
建物と管理
建物は1998年1月に完成し、築28年です。管理会社はイリス管財が担当しています。階数や総戸数、構造、権利の種類（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書（契約前に渡される物件の説明書）や法務局の登記簿で確かめてください。
築28年が経っているため、今後の修繕費用がどれくらいかかるかは重要な確認ポイントです。修繕積立金の額や過去の工事履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画（将来の修繕内容とお金の計画表）を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた実際のもうけの割合）は2.67%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は68,000円でした。1件の結果だけで棟全体の価値を決めることはできません。
東京都豊島区全体では診断件数が289件あり、内訳は危険（割高）158件、注意38件、安全・割安86件、判定不能7件です。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格2683万円、家賃中央値86,000円で、この棟の診断結果はエリア平均より利回りが低く、価格が高めに出ている形になっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示（国が毎年公表する土地の値段の目安）地点、西池袋４－１６－３（棟から244m）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり950,000円でした。前年の835,000円から13.8%上がっています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率300%（土地にどれだけ建物を建てられるかの割合）で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は770件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105.7万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、目白の1DK（30㎡・2010年築）が5800万円、中落合の1K（30㎡・2017年築）が2700万円、長崎の1R（20㎡・1993年築）が1200万円で取引されています。
なお、この物件の用途地域は商業地域で市街化区域に含まれるというデータもあり、地価公示地点の用途地域区分とは異なります。実際の用途地域や建築ルールは豊島区の都市計画課や登記簿、重要事項説明書で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点3.8（14件）が付いています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータに含まれていません。実際の住み心地は、管理組合やマンションレビューなどの口コミサイトの最新の投稿で確認することをおすすめします。
診断は参考値1件のみで、「危険（割高）」の判定が出ています。
エリア平均より利回りが低く、価格は割高寄りの傾向です。
階数や構造など不明点が多く、購入前の書類確認が欠かせません。
- 重要事項説明書で階数・総戸数・構造・権利関係を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の有無を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃や利回りの最新相場を複数の診断で確認する
- ハザードマップや地盤調査報告書を自治体で確認する
- 周辺の取引事例と価格差を自分でも調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（条件が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.87ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.67%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.87ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 68,000円
この棟の家賃中央値（68,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 21.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西池袋４－１６－３（この棟から約244m） 令和8年7月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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