日神パレス戸塚

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

日神パレス戸塚は神奈川県横浜市戸塚区上倉田町にある、JR戸塚駅徒歩7分・1989年築のワンルームマンションです。4階建て95戸で、割高診断7件はすべて「安全・割安」でした。地価や浸水想定などの周辺情報もあわせて、宅建士の視点で中立に解説します。

立地と交通

日神パレス戸塚は、JR横須賀線とJR湘南新宿ラインの2路線が使える戸塚駅から徒歩7分の場所にあります。同じ駅から複数の路線を利用できるため、通勤・通学の行き先に応じて使い分けやすい立地といえます。駅からの距離は事実データにある「徒歩7分」という数値のみで、実際の道のりに坂道や信号がどれくらいあるかまでは分かりません。気になる方は、実際に歩いて確認することをおすすめします。

所在地は横浜市戸塚区上倉田町378番地2で、用途地域は第一種住居地域、市街化区域に含まれています。第一種住居地域とは、住宅を中心としながら小さな店舗なども建てられる地域という意味です。建蔽率は60%、容積率は200%という数値も公示されています。ただし、周辺の商業施設や学校の有無など、街の雰囲気そのものについてのデータは今回取得できていないため、現地を訪れて確かめることをおすすめします。

建物と管理

建物は1989年3月に竣工し、2026年時点での築年数は37年です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、地震に強いとされる構造の一つです。4階建て・総戸数95戸で、権利形態は所有権となっています。所有権とは、土地と建物を自分の持ち物として登記できる権利のことです。築37年という年数は、今後の大規模修繕や設備更新の時期を考えるうえで重要な情報になります。

分譲した会社は日医神和株式会社、管理を行っているのは日神管財(株)です。管理会社は建物の日常清掃や設備点検、管理組合の運営サポートなどを担う会社ですが、実際の清掃の行き届き具合や、修繕積立金がどれくらい貯まっているかについてのデータは今回取得できていません。管理組合の議事録や長期修繕計画書、重要事項調査報告書などは、購入を検討する際に自分の目で確認する必要がある資料です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は7件行われ、判定はすべて「安全・割安」でした。平均実質利回りは5.08%、平均提示価格は1,030万円です。家賃は中央値53,000円で、最も安い部屋で50,000円、最も高い部屋で58,000円という結果でした。7件という件数はデータとして少なくはありませんが、今後さらに診断が積み重なることで数値が変わっていく可能性もあります。

同じ戸塚区エリア全体で見ると、診断10件の平均実質利回りは5.02%、平均提示価格は1,003万円、家賃中央値は53,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.06ポイント高くなっていますが、差としては小さいものです。エリア全体の診断結果もすべて「安全・割安」となっており、この棟だけが特別に割高、あるいは割安というわけではなさそうです。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から192メートルの地点にある地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり454,000円という結果でした。前年の432,000円と比べると5.1%の上昇です。ただし、これはあくまで公示地点の数値であり、この棟が建っている土地そのものの価格を示すものではない点に注意が必要です。

周辺の取引事例は35件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は630万円、単価の中央値は1平方メートルあたり30万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に戸塚町で630万円・40平方メートルの1LDK、同時期に戸塚町で500万円・15平方メートルの1R、上倉田町で600万円・20平方メートルの1Kという取引がありました。間取りや面積が異なるため、単純にこの棟の価格と比べることはできません。

ハザード情報では、洪水浸水想定が3〜5メートル、地形は後背湿地（もともと水はけの悪い低い土地）とされています。液状化については「やや液状化しやすい」という結果でした。高潮に関するデータは今回取得できていません。これらは購入を判断する材料の一つとして、市区町村が公開しているハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 7 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市戸塚区）

この棟の平均実質利回り（5.08%）は、神奈川県 横浜市戸塚区相場（5.02%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市戸塚区エリア匿名集計（一次情報）。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（53,000円）は、神奈川県 横浜市戸塚区の周辺相場中央値（53,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。

出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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