藤和横浜西口ハイタウン
藤和横浜西口ハイタウン（神奈川県 横浜市西区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区楠町4-3 |
|---|---|
| 交通 | 横浜市営ブルーライン 横浜駅 徒歩9分 ／ JR京浜東北・根岸線 横浜駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1981-05（築45年） |
| 総戸数 | 202戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤和不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 菱サ・ビルウェア 横浜支店 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
藤和横浜西口ハイタウンは、神奈川県横浜市西区にある築45年のワンルーム投資用マンションです。横浜駅まで徒歩9〜11分で、診断6件では安全・割安の判定が多く、平均実質利回りは4.45%とエリア平均の3.97%より高めです。立地・建物・相場をデータで中立にまとめました。
立地と交通
藤和横浜西口ハイタウンは神奈川県横浜市西区楠町にあり、横浜市営ブルーライン横浜駅から徒歩9分、JR京浜東北・根岸線横浜駅からは徒歩11分の場所に立っています。横浜駅は複数の路線が乗り入れる大きなターミナル駅で、通勤や通学、買い物にも便利な立地といえます。徒歩9分という距離は駅前の商業施設やオフィス街にも近く、賃貸需要を考えるうえでプラス材料になりやすい位置です。
国の地価公示では、棟から約211m離れた北幸２－９－１０の地点で、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,420,000円となっており、前年の2,180,000円から11%上昇しています。この地点は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率500%・防火地域という、建物を高く建てやすい都市計画の区域です。地価が上昇傾向にあることは一つの参考情報ですが、将来の価格を保証するものではありません。
建物と管理
建物は1981年5月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）の11階建てで、総戸数は202戸、築年数は45年です。権利形態は所有権で、分譲会社は藤和不動産株式会社です。築年数が長い分、配管や外壁、共用部の設備がどの程度更新されているかは重要な確認ポイントになります。現地確認や修繕履歴の記録で、劣化の進み具合を具体的に確かめることをおすすめします。
管理会社は菱サ・ビルウェア横浜支店です。ただし長期修繕計画や修繕積立金の金額、管理組合の総会議事録といった管理の実態は今回のデータに無いため、売主や管理会社に直接確認してください。修繕積立金が不足していると、将来大きな一時金の負担が発生することもあるため、資金計画の面でも確認は欠かせません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は6件で、判定の内訳は危険（割高）が1件、注意が1件、安全・割安が4件と、安全・割安が最も多い結果でした。平均実質利回りは4.45%で、エリア全体（横浜市西区、88件診断）の平均3.97%より0.48ポイント高く、投資効率の面ではエリア平均よりやや良い傾向が見られます。ただし診断件数が6件と多くないため、今後の件数の積み重ねによって判定の割合が変わる可能性もあります。
家賃は中央値66,700円で、最小57,000円から最大86,000円まで幅があります。エリアの家賃中央値73,000円と比べると、この棟の家賃は低めの水準です。平均提示価格は1,610万円で、エリア平均の1,922万円よりも安い水準にあります。価格が安い分だけ利回りが高く見える面もあるため、価格と家賃の両方を照らし合わせて判断することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で637件あり、価格の中央値は2,300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば鶴屋町では、1981年築・15平方メートルの1Kが1,000万円、同じく1981年築・25平方メートルの1Kが1,400万円、1987年築・25平方メートルの1Kが1,600万円という事例が、2025年第4四半期に確認されています。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満、地形は三角州・海岸低地で、液状化しやすい地域とされています。沿岸部に近いエリアに多い特徴で、購入を検討する際には見落とされがちなポイントです。これらはあくまで大まかな目安のため、実際の浸水想定や避難経路の詳細は、横浜市が公開しているハザードマップで必ず確認してください。
診断は安全・割安が多いものの件数が少なく、判定が変わる可能性もあります。
エリア平均より利回りは高めですが、液状化など立地リスクの確認も必要です。
管理体制や修繕計画のデータが無いため、必ず管理組合や売主に確認してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理組合に確認する
- 重要事項説明書で構造・築年・権利関係を確認する
- ハザードマップで液状化・高潮・洪水の詳細を確認する
- 周辺の成約事例を複数集めて価格を比較する
- 空室期間や入居者の状況を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別判断）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 6 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市西区）
相場（3.97%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.48ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.45%）は、神奈川県 横浜市西区相場（3.97%）より0.48ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市西区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 82,000円
- 70,400円
- 63,000円
- 59,000円
- 57,000円
この棟の家賃中央値（66,700円）は、神奈川県 横浜市西区の周辺相場中央値（73,000円）より 8.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北幸２－９－１０（この棟から約211m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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