藤和横浜西口ハイタウン
藤和横浜西口ハイタウン（神奈川県 横浜市西区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区楠町4-3 |
|---|---|
| 交通 | 横浜市営ブルーライン 横浜駅 徒歩9分 ／ JR京浜東北・根岸線 横浜駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1981-05（築45年） |
| 総戸数 | 202戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤和不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 菱サ・ビルウェア 横浜支店 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
神奈川県横浜市西区にある「藤和横浜西口ハイタウン」は、横浜市営ブルーラインと京浜東北線の横浜駅から徒歩9〜11分に建つ、1981年築・11階建202戸のワンルームマンションです。割高診断は6件で「安全・割安」の判定が多く、宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
横浜市西区楠町にあり、横浜市営ブルーラインの横浜駅から徒歩9分、JR京浜東北・根岸線の横浜駅から徒歩11分の場所に建っています。2つの路線が使える横浜駅まで徒歩圏内という点は、通勤や通学のしやすさを考えるときの目安になります。駅からの実際の道のりや信号の数などは地図データだけでは分からないので、現地を歩いて確認することをおすすめします。
横浜駅周辺は商業施設やオフィスが集まるエリアで、用途地域は商業地域に指定されています。商業地域は、お店やオフィスを建てやすい代わりに、住宅街のような静かさとは違う雰囲気になりやすい地域です。周辺の生活環境（スーパーや学校の距離など）についての事実データは今回ありませんでした。実際に住む場合は、自分の目で周辺を確かめることが大切です。
建物と管理
建物は1981年5月に完成し、築45年が経っています。11階建て202戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨で骨組みを作り、その周りを鉄筋とコンクリートで固めた丈夫なつくり）で、土地・建物とも所有権（自分の持ち物として登記される権利）です。分譲した会社は藤和不動産株式会社、管理は菱サ・ビルウェア横浜支店が担当しています。
大規模修繕の実施履歴や修繕積立金の金額、管理組合の運営状況についてのデータは今回ありませんでした。築45年という年数は、今後の修繕計画がどうなっているかが重要になる築年数です。購入を検討する場合は、管理組合の議事録や長期修繕計画書を見せてもらうことをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟では、価格が家賃相場に対して高いか安いかを見る「割高診断」が6件行われました。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件、「安全・割安」が4件で、最も多かったのは「安全・割安」でした。平均の実質利回り（家賃収入から管理費などの費用を引いて、価格に対してどれくらいの割合が手元に残るかを示す数字）は4.45%、平均提示価格は1,610万円でした。
家賃は6件のデータで、中央値が66,700円、最も安い部屋が57,000円、最も高い部屋が86,000円でした。最終の診断日は2026年3月13日です。
同じ横浜市西区エリア全体では診断件数が88件あり、「安全・割安」が39件と最も多く、平均実質利回りは3.97%、平均提示価格は1,922万円、家賃中央値は73,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.48ポイント低い結果でした。数字の差は事実として記録しますが、それが今後どうなるかは分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から211m離れた「北幸２－９－１０」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,420,000円、前年は2,180,000円で、変動率は11%でした。この地点は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建物を建てられる面積の割合）80%、容積率（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで637件あり、価格の中央値は2,300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は90万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、1981年築・15平方メートルの1Kが1,000万円、25平方メートルの1Kが1,400万円、1987年築・25平方メートルの1Kが1,600万円などの事例が2025年第4四半期の鶴屋町地区にありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満、地形は三角州・海岸低地で、液状化しやすい地域とされています。液状化とは、地震のときに地面が水分を含んだ砂のようになり、建物が傾いたり沈んだりしやすくなる現象です。購入前には、自治体のハザードマップも合わせて確認することをおすすめします。
横浜駅徒歩9〜11分の立地だが、修繕・管理の詳細データは今回ありませんでした。
割高診断はエリア全体・この棟とも「安全・割安」が多い結果でした。
液状化しやすい地域のため、ハザードマップでの確認をおすすめします。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の金額を確認する
- 管理組合の議事録で修繕履歴を確認する
- 横浜駅からの実際の道のりを歩いて確認する
- 液状化・浸水のハザードマップを自治体で確認する
- 家賃の最新の募集状況を管理会社に確認する
- 割高診断のサンプル件数が少ない点を踏まえて判断する
- 商業地域特有の周辺環境を現地で確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 6 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市西区）
相場（3.97%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.48ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.45%）は、神奈川県 横浜市西区相場（3.97%）より0.48ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市西区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 82,000円
- 70,400円
- 63,000円
- 59,000円
- 57,000円
この棟の家賃中央値（66,700円）は、神奈川県 横浜市西区の周辺相場中央値（73,000円）より 8.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北幸２－９－１０（この棟から約211m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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