アーバンヒルズ平井
アーバンヒルズ平井（東京都 江戸川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築33年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江戸川区平井6丁目37-12 |
|---|---|
| 交通 | JR総武中央線 平井 徒歩6分 ／ 東武亀戸線 東あずま 徒歩13分 |
| 築年 | 1993-02（築33年） |
| 総戸数 | 88 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アーバンヒルズ平井は、東京都江戸川区平井6丁目にあるJR総武中央線「平井」駅徒歩6分、1993年築・地上12階建て・総戸数88戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、周辺地価は上昇傾向、浸水・液状化のリスクも含めて宅建士の視点で中立に整理します。
立地と交通
アーバンヒルズ平井は、東京都江戸川区平井6丁目にあります。最寄りはJR総武中央線「平井」駅で、徒歩6分です。もう一つの路線である東武亀戸線「東あずま」駅も徒歩13分で利用でき、2本の路線を使い分けられる立地です。平井駅は各駅停車が停まる駅で、都心方面への移動のしやすさは良い点といえますが、実際の歩きやすさは人によって感じ方が異なるため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
この建物の地価公示地点（棟から180m）の用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。一方、国交省の用途地域データでは建物周辺が商業地域・市街化区域とされており、地点によって区分が異なる場合があります。正確な用途地域と建築制限は、江戸川区の都市計画課か登記簿・重要事項説明書で確かめてください。
建物と管理
建物は1993年2月に竣工し、築33年です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、地上12階建て、総戸数は88戸です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。築33年という年数は、設備の更新や修繕の履行状況が資産価値に影響しやすい時期です。
管理会社は大成有楽不動産(株)です。分譲会社やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理体制や修繕の状況も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。この1件では「危険（割高）」と判定されており、平均実質利回りは3.61%、平均提示価格は1560万円、家賃中央値は58,000円でした。最終診断日は2024年1月19日で、やや古いデータである点にも注意が必要です。
同じ江戸川区エリア全体では診断の件数が37件あり、「危険（割高）」17件、「注意」3件、「安全・割安」17件と判定が分かれています。エリアの平均実質利回りは4.17%、平均提示価格は1867万円、家賃中央値は72,000円です。この棟の診断は1件のみのため、エリアの傾向と単純に比較して結論を出すことはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、本棟から180mほどの地点の価格は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり519,000円です。前年の483,000円から7.5%上昇しており、用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域となっています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで86件あり、価格の中央値は2400万円、1㎡あたりの単価の中央値は96.35万円、面積の中央値は25㎡です。例えば2025年第3四半期の平井の1R（2025年築）は4400万円、同じく平井の1K（2007年築）は2600万円、2025年第2四半期の亀戸の1K（2016年築）は2300万円で取引されています。築年や間取りによって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、高潮が5m以上10m未満、液状化のしやすさは「液状化しやすい」、地形は自然堤防とされています。水害・地盤のリスクは軽視できないため、区のハザードマップや重要事項説明書で詳細を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.7（9件）となっています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地や管理の評判は、同サイトの個別レビューや管理組合の総会議事録で確かめてください。
アーバンヒルズ平井は平井駅徒歩6分、築33年・88戸のSRC造ワンルームマンションです。
割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」、エリア平均より利回り・家賃とも低めです。
地価は上昇傾向ですが、浸水・高潮・液状化のリスクもあるため個別確認が欠かせません。
- 分譲会社やブランド名は登記簿・重要事項説明書で確認する
- 管理体制は総会議事録と長期修繕計画で確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを区のハザードマップで確認する
- 割高診断は参考値のため、他の取引事例と合わせて価格を見る
- 用途地域・建蔽率・容積率は都市計画課で正確に確認する
- 口コミの評判は個別レビューで内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-31確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江戸川区）
相場（4.17%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.61%）は、東京都 江戸川区相場（4.17%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江戸川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 58,000円
この棟の家賃中央値（58,000円）は、東京都 江戸川区の周辺相場中央値（72,000円）より 19.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／平井６－２０－８（この棟から約180m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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