ワンルーム投資の「節税」は、確定申告をして初めて形になります。ところが、申告書の中身が原因で、あとから税務署に否認されることがあります。
申告書に名前が載るのは、物件を買ったあなた自身です。この記事では、会社員が不動産投資の確定申告で気をつけたい点と、すでに買った人が確かめる手順をまとめました。
私たち「みんなのワンルーム投資」は、ワンルーム投資の相談サービスを運営しています。代表のこうのすけは宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーで、税理士ではありません。この記事は一般的な注意点の解説です。あなた個人の申告は、必ず税理士にご相談ください。
確定申告が必要になる場合
| 不動産所得 | 所得税の確定申告 |
|---|---|
| 赤字（税金を戻してもらいたい） | 必要（還付申告） |
| 黒字で、給与以外の所得の合計が年20万円超 | 必要 |
| 黒字で、給与以外の所得の合計が年20万円以下 | 不要（住民税の申告は必要） |
※年末調整を受けている会社員の場合です。
赤字の年に確定申告をすると、払いすぎた所得税が戻り、翌年の住民税が下がります。仕組みは不動産投資でなぜ節税になる？で解説しています。
経費にできるもの・できないもの
経費になるのは、その物件を貸すために必要だった支出です。
| 経費にできる主なもの | 経費にできない・注意が必要なもの |
|---|---|
| 建物管理費・修繕積立金（原則） | ローンの元金の返済 |
| 賃貸管理の手数料 | 土地の減価償却（土地は償却できない） |
| 固定資産税・都市計画税 | 家族旅行・日常の食事 |
| 火災保険料・地震保険料 | 貸付と関係のない交通費・通信費 |
| ローンの利息 | 自宅の家賃・光熱費 |
| 減価償却費（建物・設備） | 払っていない経費 |
経費の一覧はワンルームマンション投資で経費にできるもの一覧で詳しくまとめています。
物件を見に行く旅費や食事代
「物件を見に行く旅費も、打ち合わせの食事も経費になりますよ」と言われることがあります。入居者がいて管理会社に任せているワンルームのために、泊まりで見に行く必要があったのか、家族との食事が貸付のために必要だったのか、税務署はそこを聞いてきます。説明できない支出を入れて赤字を大きくするのは、節税ではなく、否認されたときに加算税がかかる申告です。
1年目の諸費用は、中身で扱いが違う
買った年は、購入時の諸費用で赤字が大きくなりやすい年です。ただし、中身によって扱いが違います。
| 諸費用 | 扱い |
|---|---|
| 登録免許税・不動産取得税・印紙税など | 支払った年の経費にできることが多い |
| 仲介手数料 | 物件の取得価額に入れる（減価償却やのちの売却の計算に使う） |
| ローンの保証料 | 期間に分けて経費にする |
「諸費用は全部1年目の経費」として計算すると、1年目の赤字が大きく見えます。試算でも、1年目の戻る税金は2年目以降よりずっと大きくなりました（年収800万円・中古ワンルームで1年目約10〜13万円、2年目はほぼ0円。建物をまとめて償却した場合）。
青色申告の65万円控除は、ワンルーム1〜2室では使えない
青色申告の65万円（または55万円）の特別控除は、不動産の貸付が事業的規模（目安は5棟10室以上）であることが条件です。ワンルームを1〜2室貸している会社員は当たらず、控除は最大10万円です。赤字の年には控除そのものが効きません。
販売会社任せの申告は危うい
「確定申告はこちらで全部やっておきますね」。販売会社からこう言われることがあります。
他人の税務申告書を業として作ることは、原則として税理士にしか認められていません（税理士法）。お金を受け取っていなくても、この考え方は変わりません。さらに、赤字を大きく見せるために、償却できない土地まで減価償却していたり、払っていない経費が入っていたりする申告書も見られます。
税務調査で否認されたら、戻ってきた税金に加えて、過少申告加算税や延滞税を払うのはあなたです。1人の指南役や1つの業者をきっかけに、多くの申告がまとめて調べられることもあります。2023年3月には、「会社員でも税金が戻る」とSNSで勧誘し、副業の架空の赤字で申告させていたコンサルタントを東京国税局が告発したと報じられました（不正な還付を受けた会社員は109人。日本経済新聞）。不動産の件ではありませんが、「みんなやっているから大丈夫」は通用しないという例です。
不動産投資に特化し、確定申告書を年間2,000件以上作成しているトランス税理士法人の中山慎吾 代表税理士に、その場で直接質問できる会です。「自分の申告書のこの項目は大丈夫か」「この経費は入れてよいか」を確かめたい方に。宅地建物取引士のこうのすけが物件の数字を確かめます。物件の販売は行いません。税務の個別具体的な判断は、担当税理士へのご相談が必要です。
日時：2026年10月27日（火）19:30〜21:00（受付19:15）
会場：東京都港区新橋（定員10名）。オンライン・アーカイブ視聴もあります
参加費：2,000円（税込）
すでに買った人が、去年の申告書で確かめる3か所
去年の確定申告書の控えを出して、不動産所得の「収支内訳書」（青色申告なら「青色申告決算書」）を見てください。
- 減価償却の欄に、土地が入っていないか：償却できるのは建物と設備だけです。設備を分けているなら、その分け方の根拠資料が手元にあるか
- 赤字のうち、土地を買うための借入の利息の分を、給与と通算する金額から外しているか：外していないと、戻る税金が過大になっています（不動産所得の損益通算とは）
- 経費の中に、自分で払った覚えのないものがないか
自分で作っていない申告書で、分からない項目がある場合は、一度税理士に見てもらってください。
申告のあとに確かめる3つのこと
- 1年間の収支：家賃の入金から、ローン返済・管理費・修繕積立金・管理手数料・固定資産税など実際に出ていったお金を全部引く。持ち出しがあること自体は悪いことではなく、家賃と物件の価値がどう動いているかを把握していることが大事です
- 物件の値段とローン残高：物件の値段が残高を下回っているなら、今売るとお金を足さないと売れません
- 5年の壁の日付：買った年に5を足した年の翌年1月1日から、売るときの税率が長期（約20%）になります（投資用マンションの売却にかかる税金）
まとめ
- 赤字で税金を戻すには、会社員でも確定申告が必要
- 経費になるのは、貸すために必要だった支出だけ
- 1年目の諸費用は、中身によって経費・取得価額・期間按分に分かれる
- 申告書の責任はあなたにある。申告は自分で行うか、税理士に依頼する
- すでに買った人は、申告書の3か所と、収支・物件の値段・5年の日付を確かめる
いま持っている物件、検討中の物件の値段が、金融機関から見て割高かどうかは、無料の割高診断で確かめられます。
確定申告の数字を入れて試算する方法ははじめての確定申告｜ワンルーム投資の確定申告シミュレーションの使い方で解説しています。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではありません。税務の取り扱いは個別の状況で異なるため、実際の申告は税理士にご相談ください。
※試算の数字は、東京・駅徒歩5分の中古ワンルーム（家賃月10万円・評価利回りで割り戻した価格・全額ローン1.8%・35年・1年目の諸費用60万円を経費とした仮定）の概算です。税制は2026年9月時点の内容です。
