ワンルームマンション投資の成功例｜7社に会い6社を断って2戸買った会社員の話

不動産会社って、何社くらい会ってから決めるものだと思いますか。

この動画のゲストMさんは40代の会社員。情報を集め始めてから実際に買うまで3年かけ、会った不動産会社は7社、そのうち6社を断って、7社目で2戸買いました。新築ワンルーム販売会社の進め方や、キャッシュバックの実態まで、普段は表に出てこない話が入っています。

こうのすけは冒頭で「僕は物件を売りません。だから買わせたい動機がそもそもありません」と立場を明らかにした上で、脚色も聞き取り直しもせず、断られた話もそのまま入れた、と説明しています。

この記事では31分の対談を、次の流れでまとめます。

• Mさんの背景と、不動産投資に興味を持ったきっかけ
• 始める前の不安3つと、それにどう向き合ったか
• 7社の記録：1社ずつ、何が引っかかったのか
• 7社目で2戸買った決め手
• これから始める人へのアドバイス

▶ ほかの長尺動画の解説記事は YouTube特集ページ にまとめています。

Mさんの背景：労働収入1本の不安から

Mさんは40代の会社員です。会社員を続けてきて、労働収入1本だけに依存することに将来の漠然としたお金の不安があり、投資に関心を持ちました。

投資経験は幅広く、積立型の生命保険、株式、投資信託、海外の金融商品、仮想通貨まで。「自分で体験してみないと分からないこともある」という理由で、大きな金額にはならない範囲で幅広く試してきた人です。

不動産投資そのものは10〜15年前から本で知っていました。ただ当時は「ハードルが高い」「自己資金をかなり入れないといけない」というイメージで、簡単に始める感じではなかった。

数ある投資の中で不動産を選んだ理由は、金融商品と違った値動きをする現物資産であること。そしてワンルームを選んだのは、会社員として使える自己資金に限りがある中で、不動産投資の第一歩として始めやすいと判断したからです。

始める前の不安3つ

こうのすけが「ランキングで」と聞いた不安は3つでした。

こうのすけの補足はこうです。空室で9万〜10万円がいきなり自分の負担になったら「やばい」となる人は絶対にやらない方がいい。リスクゼロの投資ではないので、最悪何か月かの空室に耐えられる余裕を用意した上でチャレンジする。

「怪しい」については、不動産業界にはポジショントークがどうしてもある、という話が出ます。売却専門のYouTuber、売りたい会社、SNSの発信。自分の会社の立ち位置から発信するので正しい知識が見えづらい。Mさんはそれを、いろいろな業者に会い、自分で勉強し、信頼できる人に相談することで埋めていきました。「数字で明確に根拠を示すこと」が大事だと感じたそうです。

なお、買う前に周りに相談したかという質問には「特にしていない」。決断するときは結局自分で決断するしかないから、という答えでした。物件の選び方は相談した方がいいが、最終的な意思決定は自分自身、とこうのすけも同意しています。

7社の記録：1社ずつ、何が引っかかったのか

7社との出会いは、交流会や知人の紹介です。周りにワンルーム投資をやっている人がいなかったので、そういう場で探すしかなかった。「やっていてもなかなか言わないですよね」とこうのすけ。

いくつか、こうのすけの解説がついています。

• 「お断りできないですよ」というクロージングはかなり危ない。 不動産会社につないでいないので物件情報もなく、相手がどういう会社かも分からない中で話をされる。警戒するのが当たり前。物件ありきで、自分にメリットがあるかを見た上で判断を促してくれるかが大事
• 名古屋は押せない。 物件自体の流通性が東京・大阪と比べて一番低く、売りたいときに売却がしづらい。家賃の上げ幅も一番小さい
• キャッシュバックは圧倒的リスク。 基本的にコンプライアンス違反とされているもので、銀行が良しとするかといえば絶対にNG。それを当たり前のようにやる会社は倫理的に逸脱している。キャッシュバックがあってもサブリースだったりして、見えないところをうまく言われてしまうケースが多い

サブリースを「聞かない限り知り得ない」という現実

6社を回る中で、Mさんが率直に語ったことがあります。「サブリースだとかそういう情報は、我々から聞かない限りはおそらく知り得ないという感覚でした」。

営業の中で「こちらはサブリースの物件です」と明確に言われたケースはあまりなかった。それがいいものなのか悪いものなのか、そもそもどういうものなのかを知る機会が、通常の営業を受けている中ではなかった、と。

こうのすけはこれを「結構リスク」と受け止め、必ず見てほしいものとして賃貸借契約書を挙げます。家賃収入は誰から入ってくるのか。入居者からなのか、サブリースで不動産会社からなのか。それによって出口も運用のスタンスも全く変わる。そのリスクをちゃんと言わない、ということが起きている。

Mさんの言葉を借りれば「投資する側がしっかり勉強して確認すべきだと言われたらそれまでだが、始めようとしている段階では知り得ないのではないか」。6社を見て、心からいいと思える会社ではなかった。人柄が悪かったわけではなく、メリット・デメリットと知識を共有して、先の計画を一緒に考えられるパートナーがいい、と思いながら回っていたそうです。

7社目で2戸買った決め手

7社目は、日々参加していたセミナーの中でたまたま見つけた会社でした。ここで決めた理由をMさんはこう整理しています。

1. 信頼がおけること。 「本当にシンプルに、一番はこれ」。投資を始める中で分からないことが必ず出てくる。その世界を追求している人の方が実情を知っていて、いいことも悪いことも正しい情報として教えてくれた
2. 数字の根拠。 物件情報のどこを見るのか、どこに気をつけるのか。それまで営業を受ける中では教えてもらえなかったことを、分析シートで根拠つきで見せてもらえた
3. 月々の持ち出しが前提ではない物件に初めて出会えた。 それまで見てきた提案は、月々いくらかの手出しがあるものが大多数だった。適正価格で、割安な物件を提示してくれる会社は7社見て1社しかいなかった
4. フォローの体制。 「一緒にやりましょう」と思ってもらえたこと。売って売りっぱなしではない

こうのすけは自分の立ち位置を「中間」だと説明しています。一番はオーナーの味方で、500社以上の不動産会社と情報交換した中から厳選した会社を紹介するし、紹介しないこともある。大事なのは、このオーナーがどうしたら資産を拡大できるかという筋道を、出口戦略シミュレーションで細かく数値化してイメージできる形にすること。

Mさんは購入時の気持ちも率直に語っています。「めちゃくちゃ不安があるわけではなかったが、少なからず大丈夫かなという部分はあった。いきなり空室にならないか、ちゃんとローンを払っていけるか。それでもいろいろなリスクを想定した上で割り切れるかな、と」。

3年の流れを俯瞰する

Mさんの3年は、大きく4段階でした。

1. 自分で仕組みを知る。 本やセミナーで基礎を入れ、自ら不動産会社に足を運ぶ
2. 会って、断る。 交流会・紹介で7社。物件情報を出すか、実態（サブリース・キャッシュバック）を説明するか、初回として割高でないかで判断
3. 軸を固める。 東京、中古から、適正価格、家賃が上がる余地、出口が見える。この軸で見ると6社は合わなかった
4. 第三者の目を入れて決める。 過去の提案も含めて分析してもらい、納得した上で2戸

こうのすけの表現では「何社行ってもちゃんと判断するために断る勇気は結構大事」。営業されている方には心苦しさもあるが、大きな買い物なので、じっくり時間をかけていい。

これから始める人へ

Mさんからのアドバイスは3つに集約できます。

• 正直に話したり聞いたりできる業者を探す。 「何でもちゃんと正直に話して、聞けて、できる業者さんを探すのが大事」
• 基準を設ける。 物件の価格、家賃の上昇、管理の中身、出口シミュレーション。こうのすけの補足では「7社の中で、譲渡税まで出る細かい出口シミュレーションを作った会社はほとんどなかった」
• 納得してから決める。 自分の身の丈に合った物件で、コストや収支がどうなるかを実際の数字でイメージできたこと、その先の情報をどうしていくかまで付き合ってくれること。この2つで納得できた

こうのすけからは「感情論で不動産投資は絶対にやらないでください」。数字が大体すべてを物語る。ワンルームマンション投資という言葉だけで先に悪いイメージを持つ人も、5社6社見て納得できない人も、まだ1社も会っていない人も、まず物件が割高かどうかを数字で見るところからです。

まとめ

• Mさんは情報収集から購入まで3年、7社に会い6社を断り、7社目で2戸買った
• 断った理由は「物件情報なしのクロージング」「大阪・名古屋の物件」「割高感」「キャッシュバック」「サブリースの説明なし」。人柄ではなく、情報と数字で判断した
• 決め手は信頼、数字の根拠、持ち出し前提ではない物件、フォロー体制の4つ
• 買う前も買った後も、最終的な意思決定は自分。ただし第三者の目を1つ入れると判断の精度が変わる

次回の動画では、Mさんの「買った後」の話（家賃が上がったのか、管理の手間、確定申告）が語られます。解説記事はワンルーム投資は買った後に家賃が上がる？2戸で月1万円上がったオーナーの実例です。

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「何を基準に断るか」が軸です。提案を受けている物件があるなら、割高診断（無料・60秒）で相場に対して割高かどうかを先に確かめてください。

※本記事は、こうのすけのYouTube動画（顧客対談）の内容をもとに、中立的な情報提供を目的として作成しています。対談の内容は個人の体験であり、同じ結果を保証するものではありません。登場する不動産会社は特定されない形で語られており、特定の会社を誹謗中傷する意図はありません。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。