ヴィザージュ新丸子
ヴィザージュ新丸子（神奈川県 川崎市中原区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区新丸子東1-784-2 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 新丸子駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1992-06（築34年） |
| 総戸数 | 34 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | クラシテ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴィザージュ新丸子は神奈川県川崎市中原区、東急東横線新丸子駅徒歩2分に立つ1992年築・地上7階建て・総戸数34戸のワンルームマンションです。管理会社はクラシテ(株)。棟の割高診断は1件のみで参考値、エリア全体では68件の診断データがあります。
立地と交通
ヴィザージュ新丸子は神奈川県川崎市中原区新丸子東1-784-2にあり、東急東横線の新丸子駅から徒歩2分です。駅から近いので、通勤や通学での使いやすさは高いと言えます。
この場所は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率400%・防火地域という条件です。商業地域は建物を高く・密に建てやすい地域ですが、周辺の具体的な店舗や施設の情報は今回のデータに無いため、実際の街の様子は現地で確認してください。
建物と管理
建物は1992年6月に竣工し、築34年になります。地上7階建てで総戸数は34戸、権利形態は所有権です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくり)です。
管理会社はクラシテ(株)です。築34年ということは、これまでの修繕の積み重ねが建物の状態に大きく影響します。修繕の履歴や今後の計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として受け止めてください。その1件の判定は「安全・割安」で、平均提示価格は1730万円、平均実質利回りは4.31%、家賃は82,000円(サンプル1件)でした。最終診断日は2023-11-10で、やや前の情報です。
一方、神奈川県川崎市中原区というエリア全体では68件の診断があり、内訳は危険(割高)22件・注意16件・安全・割安30件で、最も多いのは「安全・割安」です。エリアの平均提示価格は2439万円、平均実質利回りは3.79%、家賃中央値は82,750円でした。棟とエリアの数字は単純に並べて見るものであり、差を計算して優劣を決めることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から34m離れた新丸子東１丁目７８８番５の地点(商業地域)で、1平方メートルあたりの価格は1,230,000円、前年は1,120,000円、変動率は+9.8%でした(令和8年7月1日時点)。地価は上がっていますが、これは公示された過去の記録であり、今後も上がり続けると決めつけることはできません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で400件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は25m²でした。例として新丸子町の2000万円・20m²・1Kなどがありますが、これらはこの棟そのものの取引ではないので、相場の目安として参考にしてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地(低く湿った土地)とされています。これはエリア単位の想定なので、この建物そのものの正確なリスクは川崎市が公開しているハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューという口コミサイトでは評点4、件数10件という結果が出ています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータに記載が無いため、内容を知りたい場合はサイト上で最新のコメントを直接確認してください。
駅徒歩2分で便利ですが、築34年のため修繕の記録と計画の確認が欠かせません。
棟の診断は1件のみで参考値、エリア全体(68件)でも安全・割安が多いですが断定できません。
地価は上昇傾向ですが液状化・浸水想定もあり、複数資料での確認をおすすめします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 専有部と共用部の修繕履歴を管理会社に確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性を確認する
- 洪水・液状化の詳細を市のハザードマップで確認する
- 賃貸需要や空室状況を周辺の管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない(価格が妥当かは別の問題のため)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-20時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.52ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.31%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.52ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,000円
この棟の家賃中央値（82,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 0.9% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新丸子東１丁目７８８番５（この棟から約34m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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