ドム新丸子
ドム新丸子（神奈川県 川崎市中原区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区上丸子天神町55-2 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 新丸子駅 徒歩10分 ／ 東急目黒線 新丸子駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1989-06（築37年） |
| 総戸数 | 22 |
| 階数 | 5階建て |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | アポロビルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ドム新丸子は神奈川県川崎市中原区にある、1989年竣工・総戸数22戸の投資用ワンルームマンションです。東急東横線・目黒線の新丸子駅から徒歩10分で、管理はアポロビルサービス株式会社が担当しています。建物・価格・周辺データを宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ドム新丸子は、東急東横線と東急目黒線が通る新丸子駅から徒歩10分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって使う路線を選べる点は便利です。駅から徒歩10分という距離は、駅前の便利さと住宅地の落ち着きのバランスを取りやすい距離です。
所在地は第一種住居地域（住宅を中心とした地域に指定されている場所）で、市街化区域（すでに市街地として開発が進んでいる区域）に含まれます。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の割合）は60%、容積率（延べ面積の割合）は200%と定められており、周辺は住宅が中心のエリアであることが読み取れます。周辺の雰囲気や生活施設の充実度までは今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、地図サービスで周辺施設を調べてください。
建物と管理
建物は1989年6月に竣工し、築37年が経っています。5階建てで総戸数は22戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄骨を組み合わせた丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、土地を所有する形の物件です。総戸数22戸は比較的小規模な棟で、管理組合の意思決定が少人数で行われやすい特徴があります。
管理はアポロビルサービス株式会社が担当しています。築37年という年数を踏まえると、外壁や設備の修繕がどこまで計画されているかが重要になります。長期修繕計画や過去の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。分譲時の会社名も分かっていないため、購入を検討する際は重要事項説明書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱う必要があります。その1件の判定は「安全・割安」で、実質利回りは4.73%、提示価格は1095万円、想定家賃は58,000円でした。診断件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が妥当と判断することはできません。
エリア全体（川崎市中原区）では68件の診断があり、「危険（割高）」22件、「注意」16件、「安全・割安」30件という内訳でした。最も多い判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は2439万円、家賃中央値は82,750円です。棟の家賃中央値58,000円はエリアの家賃中央値より低く、部屋の広さや築年数の違いが影響している可能性がありますが、間取りの比較は今回のデータに無いため、販売資料で確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から427m離れた上丸子天神町３８８番５の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり506,000円でした。前年の487,000円から3.9%上昇しており、このエリアの土地価格は上昇傾向にあることが分かります。ただし地価の上昇がそのまま物件価格の上昇につながるとは限らないため、個別の物件価格は別に確認が必要です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで398件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は120万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、上丸子八幡町で15平方メートル・1Rの物件が720万円、小杉町で20平方メートル・1Kの新築が3400万円で取引されています。間取りや築年数で価格差が大きいため、似た条件の事例と見比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3mとされており、地形は後背湿地（昔は水はけの悪い低地だった場所）です。液状化のしやすさも「やや液状化しやすい」とされています。実際の被害想定や避難先の詳細は今回のデータに無いため、川崎市が公開しているハザードマップで具体的な範囲を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは、この棟の評点は4.1、件数は8件です。良い点や気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに無いため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接確認してください。総戸数22戸という小規模な棟のため、評価件数8件は入居者全体からみると一定の割合を占めている可能性があります。
ドム新丸子は築37年・22戸の小規模マンションで、診断は1件のみのため参考値です。
エリア全体では価格差が大きく、取引事例と見比べて個別に価格の妥当性を確認する必要があります。
浸水想定や液状化のリスクがあるため、ハザードマップでの事前確認をおすすめします。
- 長期修繕計画や過去の修繕履歴を管理組合に確認する
- 分譲時の会社名や重要事項説明書の内容を確認する
- 現在の入居状況や賃貸条件を最新情報で確認する
- ハザードマップで浸水想定や液状化の範囲を確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の見通しを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別問題のため）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.94ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.73%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.94ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 58,000円
この棟の家賃中央値（58,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 29.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上丸子天神町３８８番５（この棟から約427m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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