セントヒルズ登戸

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

セントヒルズ登戸は、神奈川県川崎市多摩区宿河原にある、1993年竣工・築33年のRC造4階建て、総戸数59戸の中古マンションです。南武線宿河原駅から徒歩6分、登戸駅から徒歩10分の立地にあります。割高診断の件数は2件と少なく参考値ですが、建物や周辺データとあわせて宅建士の視点で整理しました。

立地と交通

セントヒルズ登戸は、南武線の宿河原駅から徒歩6分、登戸駅から徒歩10分の場所にあります。2つの駅が使えるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。徒歩6分と10分という数字はどちらも歩きやすい距離に入りますが、道の傾斜や踏切の有無など実際の歩きやすさは、現地を歩いて確かめることをおすすめします。駅までの時間は地図上の直線距離で計算されていることもあるため、案内の数字だけでなく自分の足でも確認してください。

建物がある場所は第2種住居地域で、市街化区域に含まれています。これは住宅だけでなく店舗なども建てやすい地域という意味です。近くの地価公示地点（棟から105m）は第一種中高層住居専用地域となっており、同じ宿河原でも細かく区域が分かれているため、正確な区域や建築の制限は役所の都市計画図で確かめてください。

建物と管理

セントヒルズ登戸は1993年3月に竣工し、築33年を迎えたRC造（鉄筋コンクリート造）の地上4階建てです。総戸数は59戸で、権利形態は所有権です。分譲した会社は(株)三和工務店他と記録されています。築年数が33年となっているため、配管や外壁などの修繕状況は実際の建物で確認したい点です。

管理会社は株式会社アドバンスです。ただし、管理組合の運営状況や修繕積立金の残高、直近の大規模修繕の実施時期といった具体的な管理体制は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。築33年のマンションでは、修繕積立金が足りているかどうかで将来の負担が変わることもあるため、早めに資料を確認することをおすすめします。

この棟は1993年に竣工しているため、現在の新築マンションと比べると、設備や間取りの仕様が異なる点があります。リフォームの履歴や設備の更新状況は今回のデータに無いため、販売資料や内見時に確認してください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断の件数は2件で、判定は「注意」が1件、「安全・割安」が1件でした。件数が3件に届かないため、この結果はあくまで参考値として読んでください。平均実質利回りは4.76%、平均提示価格は1125万円、家賃中央値は54,000円（45,000円〜63,000円）という結果でした。

同じ川崎市多摩区での診断は19件あり、最も多い判定は「安全・割安」でした。エリア全体の平均実質利回りは4.52%、平均提示価格は1323万円、家賃中央値は55,000円です。棟の数字とエリアの数字を並べて見ると、大きくかけ離れた傾向ではありませんが、診断件数が少ない棟の結果だけで判断せず、エリアの傾向もあわせて見ることをおすすめします。

家賃のサンプル数は2件で、45,000円から63,000円までの幅がありました。部屋の階数や向き、リフォームの有無によって家賃は変わるため、実際に募集されている部屋の条件を個別に確認することが大切です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から105m離れた宿河原１－１７－３０の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり340,000円で、前年の326,000円から4.3%上昇しています。建蔽率60%・容積率200%で、準防火地域に指定されています。地価は上がっていますが、公示地点は棟そのものではないため、参考程度にとらえてください。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで55件あり、価格の中央値は1100万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、宿河原地区の1DK（15平方メートル、1993年築）が830万円、1K（20平方メートル、1989年築）が770万円で取引されています。間取りや面積が異なると価格も変わるため、この棟の広さに近い事例を中心に見ることが大切です。

ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5mとされており、地形は後背湿地、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。高潮の想定データは今回ありません。後背湿地とは、もともと水はけがよくない土地だったことを示す言葉です。浸水想定が大きい地域のため、川崎市のハザードマップで実際の想定水位や避難場所を確かめてください。

地価公示、取引事例、ハザード情報はそれぞれ別の調査から作られた数字です。1つの数字だけで判断せず、複数の資料を合わせて読むことで、この棟や周辺エリアの状況をより正確に把握できます。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市多摩区）

この棟の平均実質利回り（4.76%）は、神奈川県 川崎市多摩区相場（4.52%）より0.24ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市多摩区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（54,000円）は、神奈川県 川崎市多摩区の周辺相場中央値（55,000円）より 1.8% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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