セントヒルズ目黒
セントヒルズ目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区下目黒2丁目21-28 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 目黒駅 徒歩6分 ／ 東急目黒線 目黒駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1985-01（築41年） |
| 総戸数 | 57戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 香陵商事 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都目黒区下目黒にあるセントヒルズ目黒は、JR山手線・東急目黒線の目黒駅から徒歩6〜8分、総戸数57戸・1985年築のSRC造マンションです。割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」で、エリア全体の傾向も交えて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
セントヒルズ目黒は、東京都目黒区下目黒2丁目にあります。JR山手線の目黒駅までは徒歩6分、東急目黒線の目黒駅までは徒歩8分で、どちらも同じ目黒駅の改札に向かう道のりです。山手線と東急目黒線の2つの路線が使える駅なので、行き先によって路線を選びやすいという特徴があります。駅からの近さは、単身者向けのワンルームマンションを選ぶときに重視されやすいポイントの一つです。
この棟から216m先にある地価公示の地点は「商業地域」に指定されています。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（延べ面積の上限の割合）は500%です。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てやすく、駅前らしい賑わいにつながりやすい地域です。一方で、将来周辺に高い建物が増える可能性もあるため、眺望や日当たりへの影響は現地で確認しておくとよいでしょう。
建物と管理
セントヒルズ目黒は1985年1月に完成した、地上10階建て・総戸数57戸の建物です。構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、土地と建物の権利はいずれも所有権です。分譲した会社は香陵商事です。竣工から41年が経っており、エレベーターや配管など共用部分の設備がどこまで更新されているかは、建物の価値を見るうえで重要なポイントになります。
管理会社や具体的な管理体制については今回のデータに記載がありません。売主や管理会社に、長期修繕計画と直近の総会議事録を見せてもらい、これまでの修繕の実施状況と今後の予定を確かめてください。築41年の建物では、大規模修繕が計画どおりに行われているかどうかで、今後の修繕費の負担や資産としての状態が大きく変わってきます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として見てください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の提示価格は1820万円、平均の実質利回りは3.53%、家賃は60,000円〜65,000円（中央値62,500円）という結果です。件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体が割高だと決めつけることはできません。
目黒区全体で見ると、診断件数119件のうち「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が32件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃の中央値は104,000円です。この棟の利回りはエリアの平均とほぼ同じ水準ですが、提示価格と家賃はエリアより低く出ており、部屋の広さや条件の違いが影響している可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が公表している地価公示によると、この棟から216m先にある下目黒３－４－２の地点（令和8年1月1日時点）は、1m2あたり1,800,000円で、前年の1,600,000円から12.5%上がりました。これはすでに公表された過去の数字であり、今後も同じペースで上がり続けると決まっているわけではありません。
周辺の取引事例は665件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は5000万円、単価の中央値は1m2あたり136.7万円、面積の中央値は35m2です。例として挙げられている上大崎地区の取引は1LDKや1Kで、面積や間取りがこの棟のワンルームと異なる場合があるため、価格を単純に比較しないよう注意してください。
ハザード情報では、洪水で想定される浸水の深さは0.5〜3m、地盤は「やや液状化しやすい」とされており、地形は後背湿地（かつて川や沼地だった、水はけのよくない低い土地）です。購入を検討する際は、目黒区が公開しているハザードマップと合わせて、保険の内容や避難先についても確認しておくと安心です。
診断は2件のみで参考値ですが、2件とも「危険（割高）」の判定でした。
目黒駅徒歩6分という立地は良い点ですが、管理体制や修繕計画は書類で確認が必要です。
地価は直近で上昇した実績がありますが、将来も上がり続けるとは限りません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書や登記簿で修繕履歴と権利関係を確認する
- 診断件数2件は参考値であり、断定材料にしないこと
- 洪水浸水想定と液状化リスクを区のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例や家賃相場を複数の資料で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（62,500円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 39.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下目黒３－４－２（この棟から約216m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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