セントヒルズ向ヶ丘遊園
セントヒルズ向ヶ丘遊園（神奈川県 川崎市多摩区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市多摩区登戸204-2 |
|---|---|
| 交通 | 小田急線 向ヶ丘遊園駅 徒歩17分 ／ 南武線 中野島駅 徒歩14分 |
| 築年 | 1987-06（築39年） |
| 総戸数 | 39 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大日成建設株式会社 |
| 建物管理会社 | (株)アドバンス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
神奈川県川崎市多摩区にある「セントヒルズ向ヶ丘遊園」は、1987年築・全39戸のワンルームマンションです。小田急線向ヶ丘遊園駅と南武線中野島駅から徒歩圏にあり、割高診断は参考値ながら2件とも安全・割安の判定でした。地価は上昇傾向ですが、浸水想定や液状化のリスクも合わせて確認したい立地です。
立地と交通
セントヒルズ向ヶ丘遊園は、神奈川県川崎市多摩区登戸にあります。最寄りは小田急線の向ヶ丘遊園駅で徒歩17分、南武線の中野島駅なら徒歩14分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって駅を選べる点は暮らしやすさにつながります。ただし両駅とも徒歩15分前後で、駅からは少し距離がある立地であることも踏まえておく必要があります。
この地域の用途地域は第一種中高層住居専用地域です。これは、主に中高層の住宅が建つことを想定して決められた地域という意味の言葉です。建物を建てられる割合を示す建蔽率は60%、延べ面積の割合を示す容積率は200%で、火事が広がりにくくする準防火地域にも指定されています。全体として閑静な住宅街としての性格が強いエリアだと分かります。
建物と管理
建物は1987年6月に竣工し、築39年を迎えました。4階建てで総戸数は39戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートの骨組みで作られた構造という意味です）、権利形態は所有権です。分譲した会社は大日成建設株式会社、管理を行っているのは(株)アドバンスです。築年数が経っているため、共用部分の劣化や設備の状態は実際に現地で確認することが大切です。
管理の実態や修繕の計画については、今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、管理会社の(株)アドバンスや売主に求めて確認してください。築古のマンションは価格が抑えられやすい一方、将来の大規模修繕で一時的な費用負担が発生することもあるため、修繕の積立状況を見ておくと安心材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均の実質利回りは4.76%、平均の提示価格は795万円、家賃の中央値は39,500円（39,000円〜40,000円の範囲）という結果です。件数が少ないため、この結果だけで割安と決めつけることはできません。
同じ川崎市多摩区のエリア全体では、診断件数は19件です。判定の内訳は危険（割高）3件、注意6件、安全・割安10件で、多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは4.52%、平均提示価格は1323万円、家賃中央値は55,000円です。この棟の家賃中央値39,500円はエリア全体の55,000円より低めで、平均提示価格795万円もエリア平均より抑えられています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から34m離れた地点（登戸字甲耕地１４９番２）の価格は1平方メートルあたり369,000円です。前年の357,000円から3.4%上がっており、これは令和8年7月1日時点のデータです。周辺の地価はこの数年で緩やかに上昇していることが分かりますが、今後も上がり続けると決めつけることはできません。
周辺の取引事例は83件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は1100万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は43.6万円、面積の中央値は20平方メートルです。例として、登戸の1Rで460万円（15平方メートル、築1987年）、中野島の1Kで2300万円や2900万円（いずれも築2024年）といった事例があり、築年数や間取りによって価格差が大きいことがうかがえます。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、地形は水はけの悪い低地を示す後背湿地、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは立地によるリスクなので、購入を検討する際は自治体のハザードマップや地盤調査の資料を取得して、実際の影響範囲を確かめてください。
割高診断は参考値（2件）ながら安全・割安の判定で、家賃はエリアより低めです。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定や液状化などのリスクも合わせて確認したい立地です。
築39年の建物は、修繕計画や管理の実態を資料で確かめることが欠かせません。
- 重要事項説明書や登記簿で構造・権利関係を確かめる
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 賃貸サイトや管理会社で家賃相場の幅を複数確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較し割高でないか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市多摩区）
相場（4.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.24ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.76%）は、神奈川県 川崎市多摩区相場（4.52%）より0.24ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市多摩区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 40,000円
- 39,000円
この棟の家賃中央値（39,500円）は、神奈川県 川崎市多摩区の周辺相場中央値（55,000円）より 28.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／登戸字甲耕地１４９番２（この棟から約34m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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