トップ磯子第3

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

トップ磯子第3は神奈川県横浜市磯子区磯子2丁目に建つ、1988年6月竣工のワンルームマンションです。JR根岸線磯子駅から徒歩14分、53戸・RC造6階建で管理は大京アステージが担っています。割高診断と地価公示などの公的データをもとに、宅建士の視点で中立に解説します。

立地と交通

トップ磯子第3は、神奈川県横浜市磯子区磯子2丁目19-35に位置しています。最寄り駅はJR京浜東北・根岸線の磯子駅で、徒歩14分の距離です。駅からは少し距離がありますが、歩いて通える範囲内に入ります。バス便の有無や本数など、駅までの移動手段は現地で確かめることをおすすめします。

建物が立つ場所の用途地域は近隣商業地域で、区域区分は市街化区域です。近隣商業地域は、住宅だけでなく店舗や事務所なども建てられる地域を指します。生活に必要なお店が近くに増えやすい一方で、周辺の建物が商業用途に建て替わることで街の雰囲気が変わる可能性もあります。将来の街並みの変化が気になる方は、都市計画の窓口でも確認してみてください。

建物と管理

建物は1988年6月に竣工し、築38年です。6階建で総戸数は53戸、構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。分譲会社はイトマントータルハウジング株式会社、管理会社は株式会社大京アステージが担当しています。管理会社の名前は、購入後の管理体制を知るうえでの手がかりになります。

築38年を超える建物では、これまでの大規模修繕の実施状況や、今後の修繕計画がどうなっているかが、住み心地や資産性に直結します。修繕の履歴や長期修繕計画は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめることをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.98%、平均提示価格は950万円でした。家賃は中央値（金額を小さい順に並べたときの真ん中の値）40,000円で、これもサンプル1件分の数字です。件数がごく少ないため、この結果だけをもって棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。

横浜市磯子区全体で見ると、診断の件数は21件あります。判定の内訳は危険（割高）5件、注意7件、安全・割安9件で、最も多いのは「安全・割安」でした。エリアの平均実質利回りは4.43%、平均提示価格は1017万円、家賃中央値は43,000円です。棟の平均実質利回り3.98%は、このエリア平均と比べるとやや低めの水準にあります。

この棟の診断の最終日は2024年11月28日です。不動産の市場や家賃相場は時間とともに変わっていくため、購入を検討する際は、最新の家賃や取引条件であらためて確認することをおすすめします。古いデータのまま判断を進めることは避けたいところです。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

最寄りの地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）の地点は「磯子２－１８－２０」で、トップ磯子第3から約90mの距離にあります。令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり283,000円で、前年の270,000円から4.8%上昇しました。

この地点の用途地域は近隣商業地域（商業地）で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は300%、防火地域に指定されています。これらの数字は、将来建て替えが行われる場合の建物の規模にも関わってきます。

周辺の取引事例は69件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は890万円、単価の中央値は1平方メートルあたり32万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期には築1988年・15平方メートルの1Rが210万円、同じ築年・面積の1Kが480万円、築2016年・25平方メートルの物件が2900万円で取引されています。築年や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、高潮は「0.3m未満」とされています。地形は砂州・砂礫州で、液状化（地震のときに地面が急にやわらかくなる現象）のしやすさは「やや液状化しやすい」と評価されています。購入前には、自治体が公開する最新のハザードマップも併せて確認すると安心です。

住んでいる人・検討した人の声

口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について評点3.5（8件）の評価が登録されています。具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、住み心地の詳細を知りたい方は同サイトの最新の投稿や、実際に住んでいる人への聞き取りで確かめてください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.5点8件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-30確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市磯子区）

この棟の平均実質利回り（3.98%）は、神奈川県 横浜市磯子区相場（4.43%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市磯子区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（40,000円）は、神奈川県 横浜市磯子区の周辺相場中央値（43,000円）より 7% 安い ＝ やや割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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