エヴェナール横浜・根岸
エヴェナール横浜・根岸（神奈川県 横浜市磯子区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市磯子区原町3-22 |
|---|---|
| 交通 | JR根岸線 根岸駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1991-08（築35年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | 明和地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「エヴェナール横浜・根岸」は横浜市磯子区原町にある築35年・全41戸のワンルーム投資マンションです。根岸駅から徒歩10分、所有権のRC造6階建で、管理は明和地所コミュニティ株式会社です。割高診断はまだ件数が少なく参考値ですが、エリア全体の傾向もあわせて紹介します。
立地と交通
エヴェナール横浜・根岸は、神奈川県横浜市磯子区原町3-22に位置し、JR根岸線の根岸駅から徒歩10分の場所にあります。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に指定されています。商業施設と住宅が混在するエリアと考えられますが、スーパーや学校までの具体的な距離は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
国交省のハザード情報では、この物件周辺は洪水浸水想定が「なし」とされていますが、高潮は「0.5m以上1m未満」、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は「砂州・砂礫州」と出ています。災害リスクはこの数字だけで判断しきれない部分もあるため、横浜市のハザードマップで最新の情報を確認してください。
建物と管理
この建物は1991年8月に竣工した、築35年のRC造（鉄筋コンクリート造）6階建で、総戸数は41戸です。権利形態は所有権で、借地権のような制約はありません。小規模なマンションのため、管理組合の意思決定がしやすい反面、修繕費の積立が一戸あたり重くなりやすい傾向もあります。
管理会社は明和地所コミュニティ株式会社です。築35年ということで、これまでの大規模修繕の実施状況や、今後の長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値です。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件と分かれており、多い判定は「危険（割高）」ですが、件数が少なくこの結果だけで断定はできません。平均実質利回りは3.8%、平均提示価格は1104万円でした。
家賃は中央値48,500円（43,000円〜54,000円、2件）で、最終診断日は2025年12月15日です。一方、磯子区全体では診断件数21件のうち「危険（割高）」5件、「注意」7件、「安全・割安」9件で、多い判定は「安全・割安」、平均実質利回りは4.43%、平均提示価格は1017万円、家賃中央値は43,000円でした。この棟とエリア全体を比べると、棟の数字がエリアより良いとも悪いとも一概には言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から260m離れた「西町10-3」地点（商業地域・商業地、建蔽率80%、容積率400%、防火地域）の価格は1m2あたり425,000円で、前年の383,000円から変動率11%の上昇となっています。地価が上がっている地点が近くにあることは分かりますが、これがこの棟自体の資産価値に直結するとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで42件あり、価格中央値は895万円、単価中央値は1m2あたり36万円、面積中央値は25m2でした。例として、丸山地区の1R・15m2・1992年築が1500万円、坂下町の1K・15m2・1990年築が450万円、西町の1LDK・60m2・2002年築が4800万円で成約しています。間取りや面積が違うと価格も大きく変わるため、この棟の広さに近い事例を重点的に見てください。
築35年・全41戸の小規模マンションで、所有権のRC造6階建です。
割高診断は2件のみの参考値で、エリア全体とは判定が分かれています。
地価は上昇傾向ですが、液状化・高潮リスクもあるため確認が必要です。
- 長期修繕計画と過去の大規模修繕の実施履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 重要事項説明書・登記簿で権利関係を確認する
- 横浜市のハザードマップで液状化・高潮リスクを再確認する
- 家賃相場は複数の不動産会社で実勢を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-20確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市磯子区）
相場（4.43%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.63ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.8%）は、神奈川県 横浜市磯子区相場（4.43%）より0.63ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市磯子区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 54,000円
- 43,000円
この棟の家賃中央値（48,500円）は、神奈川県 横浜市磯子区の周辺相場中央値（43,000円）より 12.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西町１０－３（この棟から約260m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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